Tình hình thị trường bất động sản sau 1 năm 'bốc thuốc'

Thêm 'hàng' ra thị trường

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản những tháng cuối năm đang có những tín hiệu tích cực về sự phục hồi và phát triển khi có nhiều dự án bất động sản được mở bán, giao dịch tăng.

Theo đó, hàng loạt dự án bất động sản lớn từ Bắc vào Nam, với đa dạng phân khúc đang khởi động chiến dịch bán hàng, lãi suất vay mua nhà giảm, người dân chuyển hướng đầu tư sang bất động sản. Đây là những tín hiệu tích cực đang thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi.

Nguồn cung bất động sản đang dần được cải thiện từ quý III, nhưng hầu hết đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ và vẫn thiếu nhiều so với nhu cầu thật của thị trường, đặc biệt là phân khúc bình dân.

Còn theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, trong quý III, thanh khoản thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, bắt đầu xuất hiện động thái xuống tiền của nhà đầu tư ở những dự án có mức chiết khấu cao, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về khu trung tâm.

Mặc dù thanh khoản trên thị trường dịp cuối năm đã có sự cải thiện nhưng nhìn chung đa số nhà đầu tư và người mua nhà vẫn còn tâm lý thận trọng, chưa mạnh tay "xuống tiền".

Báo cáo thị trường do Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services vừa công bố, riêng trong tháng 11, sự quan tâm của khách hàng tập trung vào những dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền, đảm bảo tiến độ, pháp lý. Giao dịch phát sinh cục bộ tại một số dự án nhất định.

Giá bán sơ cấp tăng nhẹ 2-5% ở một vài dự án, còn lại đa phần ổn định. Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận giao dịch cầm chừng, giá bán không có sự thay đổi.

Về phía chủ đầu tư, ngày càng nhiều chính sách ưu đãi hỗ trợ khách hàng được ban hành như tăng chiết khấu lên 20-40%, giãn tiến độ thanh toán, tăng thời gian hỗ trợ lãi suất, cam kết thời gian cho thuê lại... Các dự án từ bình dân đến cao cấp đều tham gia "cuộc đua" này nhằm đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ.

Cân nhắc thời điểm mua

Trong khi đó, ở phía người mua, đa số khách hàng chưa quyết định xuống tiền và đang trong tâm thế thăm dò dự án tốt.

Ông Phạm Đức Toàn - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ - cho biết: "Thời gian qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động, tăng giá mạnh trong đợt sốt đất rồi lại giảm sâu, trượt giá do nhiều yếu tố. Thị trường bất động sản đóng băng, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng giảm giá bán, nhưng đa số không bán lỗ, chỉ giảm lời. Số ít nhà đầu tư "ngộp thở" do dùng đòn bẩy tài chính quá đà có thể chấp nhận bán hòa vốn hoặc lỗ chi phí lãi vay, thậm chí lỗ vốn nếu không thể thu xếp thêm. Chính những biến động này đã khiến nhà đầu tư cẩn trọng hơn khi xuống tiền".

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 21% tín dụng chung, nên tín dụng bất động sản tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng. Tuy nhiên, 10 tháng năm nay, tín dụng bất động sản tăng 6,75% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung là 6,96%).

Dư nợ kinh doanh bất động sản 10 tháng tăng 23,11%, vượt tăng trưởng cả năm 2022 (10,73%). Đây là mức tăng rất cao, gấp gần 3 lần tăng trưởng tín dụng chung. Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, nhìn vào con số này cho thấy tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi đó phía cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, sử dụng đang sụt giảm. Diễn biến này cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường vừa qua đã bắt đầu phát huy tác dụng, các khó khăn về pháp lý đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

"Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu mua nhà chưa được khách hàng ưu tiên thời điểm hiện tại. Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp; thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân. Các dự án bất động sản gặp khó khăn pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn. Tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 12/2022 là 1,72%, tháng 10/2023 là 2,9%)", ông Tú nói.