Toàn cảnh thị trường căn hộ TP.HCM 2020: Một năm tăng giá chóng mặt

Giá thứ cấp giảm nhẹ, sơ cấp tăng mạnh

Nhiều chuyên gia trong ngành chỉ ra nghịch lý của thị trường căn hộ tại Tp.HCM cả năm 2020, đó là dù dịch Covid-19 hành hoành, sức cầu nhìn chung yếu nhưng giá BĐS vẫn tăng. Từ cuối 2019 đà suy giảm đã thể hiện rõ, nhiều người cho rằng bong bóng bắt đầu xì hơi hoặc một chu kỳ trầm lắng đóng băng mới của thị trường BĐS sẽ lặp lại như 2011 – 2012. Thế nhưng, với thị trường năm 2020 không thấy chu kỳ nào giống chu kỳ nào. Thị trường BĐS năm 2020 nguồn cung mới giảm, sức mua bị ảnh hưởng từ suy giảm kinh tế/thu nhập, thị trường thứ cấp kém sôi động, nhưng giá vẫn tăng. Đây là một nghịch lý.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, sau đợt Covid-19 lần hai, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10-15% so với đầu năm 2020, sức tiêu thụ đạt gần 80% rổ hàng. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ, mức giảm dao động trung bình 2-3% so với quý trước và giao dịch diễn ra trầm lắng.

Điều dễ nhận thấy là giá căn hộ tăng ở hầu hết các phân khúc, khu vực trên thị trường, từ hạng sang, cao cấp đến trung cấp, bình dân; từ khu Đông đến khu Nam, khu Tây TP.

Theo số liệu từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, tại thị trường Tp.HCM trong quý 3/2020 đạt 12.530 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ chung cư), giao dịch 9.408/12.530 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ tương đương 75,1%. Trong đó, giá bán căn hộ luôn ở mức tăng cao từ 15-20% đã tạo nên góc nhìn khác cho thị trường BĐS trong bối cảnh dịch bệnh.

Còn theo DKRA Vietnam, ở phân khúc căn hộ Tp.HCM phục hồi tích cực dù trong bối cảnh dịch bệnh. Cụ thể, quý 3/2020 thị trường căn hộ trong quý có 15 dự án mở bán, bao gồm 3 dự án mới và 12 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 6,374 căn, gấp 2.6 lần so với Quý 2, nhưng chỉ bằng 46% cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 79.8% (5,088 căn), gấp 2.9 lần so với Quý 2, bằng 38.2% so với cùng kỳ năm trước.

Căn hộ hạng A trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường khi chiếm đến 87.2% cơ cấu nguồn cung mới trong quý. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Giá bán sơ cấp tại một số khu vực trong quý 3 ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình từ 10 - 15% so với thời điểm đầu năm 2020.

Theo CBRE Việt Nam, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 3/2020 ở mức 1.966 USD/m2, tăng 1% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý vì nguồn cung trong Quý 3 chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán tại các phân khúc phần lớn giữ ổn định so với quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 3-5% so với cùng kỳ năm trước.

Đơn vị này cho rằng giá bán trung bình toàn thị trường trong cả năm 2020 tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp dự kiến có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư kí Hội môi giới BĐS Việt Nam, hiện tại thị trường Tp.HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, có dự án trước đây khi chào hàng lần đầu vào năm 2019 để nghiên cứu thị trường họ xác định giá chỉ 20 triệu đồng/m2 nhưng năm 2020 đang bán giá từ 37- 40 triệu đồng/m2.

Còn theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư Tp.HCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông TP tăng đến 39% trong vòng 2 năm.

Các chuyên gia trong ngành cho rằng, trong khoảng thời gian ngắn, mặt bằng giá mới tại Tp.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...

"Lộ diện" điểm nóng tăng giá căn hộ khu Đông TP.HCM

Nói về tốc độ tăng giá căn hộ Tp.HCM trong năm 2020 không thể không nhắc đến "điểm nóng" khu Đông TP. Thông tin Tp.HCM thành lập thành phố Thủ Đức đã khiến giá BĐS tại khu vực quận 2, Thủ Đức và quận 9 tăng "chóng mặt" thời gian qua. Trước đó, khi chưa có thông tin này giá căn hộ tại đây vẫn âm thầm thiết lập giá mới ngay cả trong bối cảnh dịch bệnh. Trong số 3 quận này thì căn hộ cao cấp ở Quận 2 có mặt bằng giá cao nhất và cũng là khu vực có tốc độ tăng giá căn hộ cao nhất khoảng 15% mỗi năm, cao hơn mức 7-9% của toàn thành phố.

Ghi nhận cho thất, căn hộ tại những dự án chung cư của những chủ đầu tư lớn có tên tuổi, có uy tín tại khu vực này đang có xu hướng tăng lên 40 - 80 triệu đồng/m2, nhất là đối với các dự án sắp hoàn thiện bàn giao nhà. Hiện nhà ở vị trí đẹp, nằm trong vùng lõi của trung tâm thành phố Thủ Đức tương lai giá còn tăng hơn rất nhiều so với thời điểm mở bán.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tính từ quý 1/2017 đến hết quý 4/2019, giá căn hộ chào bán trên địa bàn 3 quận khu Đông là Q.2, Q.9 và Q.Thủ Đức đang có xu hướng tăng nhanh và mạnh nhất thị trường Tp.HCM, nhất là dòng sản phẩm chung cư cao cấp. Bình quân giá bán căn hộ tại khu Đông đã tăng gần 45% chỉ sau 3 năm, cao hơn 1,5 lần so với mức bình quân toàn thành phố. Xét trong năm 2020, mức độ tăng giá căn hộ khu vực này đạt trung bình từ 15%/năm.

Trong đó, tốc độ tăng giá mạnh nhất được ghi nhận ở khu vực Thủ Thiêm, Q.2. Nếu lấy giá bình quân căn hộ trên bán đảo Thủ Thiêm hồi đầu năm 2017 làm mốc tham chiếu, trong vòng 3 năm (tính đến quý 4/2019), giá chào bán căn hộ tại khu vực này đã tăng gần 2,5 lần.

Trong 2 năm qua, mức giá ở khu vực Thủ Thiêm, Q.2 đã tăng khoảng 30% nhưng mức độ giao dịch, quan tâm của khách hàng không giảm xuống. Đặc biệt, sau khi thành phố Thủ Đức được thành lập, khu Đông đang lập mặt bằng giá mới. Ở Thủ Đức đã có dự án căn hộ chào giá 4.000 USD/m2, trong khi Q.9 thì đã có giá gần 60 triệu đồng/m2.

Với thị trường nhà ở quận 9 và Thủ Đức - nơi trước đây chỉ phổ biến dòng sản phẩm căn hộ trung cấp và bình dân, năm 2020 gây xôn xao giới buôn BĐS khi xuất hiện dự án mới có giá chào bán từ 60 triệu đến hơn 90 triệu đồng/m2. Đây là mức giá bán chưa từng xuất hiện trên thị trường căn hộ Thủ Đức và quận 9 trước đó.

Cụ thể, một dự án căn hộ tọa lạc trên đường Võ Văn Ngân, quận Thủ Đức, đã mở rổ hàng booking cho khách đóng tiền giữ chỗ với mức giá bán dự kiến (chưa chính thức) được tiết lộ khoảng 4.000 USD/ m2, tương đương 93 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, một dự án thành phần có vị trí sát công viên 36ha của khu đô thị tọa lạc tại quận 9 đang nhận booking đợt hai, giá chào bán dự kiến 60 triệu đồng mỗi m2. Đây cũng là mức giá căn hộ cao nhất địa bàn quận 9 từ trước đến nay. Được biết giá bán đợt đầu tiên của dự án này nằm ở ngưỡng 50-55 triệu đồng mỗi m2.

Giá tăng nhưng nhu cầu ở phân khúc căn hộ trên địa bàn Tp.HCM vẫn không "hạ nhiệt" đó là thực tế diễn ra trong năm 2020.

Theo Báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM quý 3/2020 của Savills Việt Nam, thị trường khan hiếm căn hộ mới hạng B, hạng C hấp thụ tốt, hạng A vẫn hút hàng bất chấp giá cao.

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ trung cấp, lượng giao dịch trong quý 3/2020 ghi nhận hơn 7.100 căn, tăng 237% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, tăng 24 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 13 điểm phần trăm theo năm. Tổng giao dịch căn hộ 9 tháng vượt hơn 14.000 căn nhưng vẫn là mức thấp nhất trong 5 năm. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 88% và chiếm 71% tổng giao dịch.

Theo đơn vị này, năm 2020, thị trường căn hộ cao cấp chưa hề cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt mặc dù đại dịch Covid 19 có những ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý và hành vi mua bán đầu tư của khách hàng, với 369 căn hộ được giao dịch. Điển hình, sự kiện mở bán của một dự án tại khu vực Thủ Thiêm với giá bán dưới 7.000 USD/m2 được tổ chức vào đầu tháng 10/2020 đã thu hút rất nhiều khách hàng trong và và ngoài nước quan tâm. Chỉ trong một ngày, hàng trăm căn hộ của dự án này đã được tiến hành đặt chỗ.

Về triển vọng của thị trường, Savills nhận định sẽ có thêm khoảng hơn 143.700 căn hộ được cung cấp ra thị trường trong tương lai đến 2023, trong đó phân khúc căn hộ hạng sang chiếm 13%, tương đương khoảng hơn 18.000 căn hộ. Con số này phản ảnh nhu cầu sở hữu và đầu tư căn hộ cao cấp tương đối lớn của thị trường.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư, Savills nhận định đây là một xu hướng khá dễ hiểu "Thứ nhất là nguồn tiền để kinh doanh trong dân của chúng ta cũng khá nhiều nên thay vì gửi ngân hàng ở mức lãi xuất là 5-6%, việc mua một sản phẩm nhà ở để đầu tư cũng là một cơ hội với những người có nguồn tài chính tốt. Bên cạnh đó, trong giai đoạn này, thị trường cũng không có nhiều nguồn cung mới, ở góc độ tích cực trên thị trường phân khúc cao cấp thì đây chính là cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà ở cao cấp để ở và đa dạng hóa nguồn đầu tư.

Còn theo CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, phân khúc cao cấp dẫn đầu thị trường ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường lần lượt là 97% và 89%. Tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới đạt khoảng 72%, con số này trong năm 2019 đạt trung bình trên 85%. Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam nhận định: "Trong bối cảnh COVID-19 và tác động lâu dài của vấn đề cấp phép, số lượng dự án mới ngày càng khan hiếm trên thị trường, các chủ đầu tư uy tín có sản phẩm trong giai đoạn này sẽ được thị trường đón nhận tích cực và tên tuổi được đẩy mạnh. Ngoài ra, các dự án tại "Thành phố Phía Đông" đang là tâm điểm chú ý của thị trường trong thời gian qua sẽ có sức bật mạnh mẽ sau khi dịch bệnh được kiểm soát."

Nguồn cung hạn chế, giá đất tăng, xu hướng dịch chuyển dân cư, kì vọng về sức bật hạ tầng đô thị trong tương lai… được xem là những nguyên nhân khiến giá căn hộ tại Tp.HCM không có dấu hiệu giảm giá trong cả năm 2020.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, trong năm 2020, mặc dù bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, kinh tế sụt giảm, thu nhập thấp nhưng giá BĐS vẫn tăng do những nguyên nhân sau: Thứ nhất là do nguồn cung giảm mạnh. Theo số liệu mà DKRA thu thập được, tính từ đầu năm đến tháng 11/2020, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM chỉ đạt 15.000 căn. Trong khi đó, nếu xét trong giai đoạn 2017 - 2018, nguồn cung tung ra thị trường đã vào khoảng 50.000 căn, hoặc năm ngoái cũng là 25.000 căn. Điều này cho thấy sự đứt gãy về nguồn cung là nguyên nhân chính gây tăng giá.

Thứ hai, ngay từ giữa năm đã xuất hiện chủ trương thành lập TP. Thủ Đức, kéo theo sự phát triển về hạ tầng, giao thông, thêm nhiều chính sách cho thành phố mới, từ đó nhiều người coi đây là cơ hội để tăng giá nhà đất. Dễ thấy, hạ tầng, chính sách đi đến đâu thì giá BĐS tăng đến đó.

Cùng quan điểm, chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cho hay, với khu Đông nguyên nhân chính của đợt thiết lập mặt bằng giá mới là do việc quy hoạch, thành lập TP Thủ Đức nhận được sự ủng hộ cao, tạo nên cú hích tâm lý cho thị trường nhà ở trên địa bàn khu Đông Sài Gòn. Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác thúc đẩy giá chung cư tại quận 9, Thủ Đức thiết lập mặt bằng giá mới là các ông lớn BĐS, những nhà phát triển căn hộ cao cấp đã hiện diện tại địa bàn này và có thể mở rộng thị phần trong thời gian tới. Sự gia nhập thị trường của các đại gia địa ốc chuyên phát triển nhà ở cao cấp có thể thúc đẩy nâng cấp phân khúc nhà ở, từ đó định vị giá chào bán căn hộ ở ngưỡng cao hơn.

Ngoài ra, theo ông Hoàng, còn một nguyên nhân khác đến từ việc xuất hiện một nhóm nhà đầu tư mới được gọi là F0. Trên thị trường hiện nay rất nhiều nhà đầu tư đang có sẵn tiền, họ chờ một cơ hội để đón đầu. Những người mới gia nhập, họ sẵn sàng bỏ tiền ra để mua các sản phẩm mới. Giao dịch mới vẫn xuất hiện nên giá vẫn tăng.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, một số nguyên nhân khiến giá BĐS không ngừng leo thang. Thứ nhất là mất cân đối cung - cầu, cung thấp nhưng cầu lại luôn ở mức cao. Những người làm BĐS hiểu rõ câu chuyện trên, họ biết rõ hiện tại và tương lai ra sao nên không có chuyện giảm giá nhà đất.

Còn nguyên nhân chính gây lệch pha cung - cầu vẫn là cơ chế pháp luật hiện đang chồng chéo nhau, chưa thể tháo gỡ trong ngày một ngày hai. Mặt khác, việc thực thi các Nghị định mới, điều luật sửa đổi cũng còn nhiều bất cập.

"Một năm qua, thị trường ghi nhận nguồn cung đã giảm đi 10 lần tại Hà Nội và Tp.HCM, khiến giá BĐS không thể nào giảm xuống, mà một khi giá không giảm thì rất khó phát triển", ông Võ nhấn mạnh.

Một nguyên nhân khác là bảng giá đất hiện tại ở các địa phương vẫn thấp hơn 30 - 40% giá thị trường. Việc chênh lệch về giá đất mà các địa phương đưa ra luôn thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây bất ổn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng chỉ ra, trong Covid-19, đúng là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh, nhưng cũng cần nhìn nhận khách quan rằng một số doanh nghiệp bất động sản nhỏ chịu ảnh hưởng lớn, còn một số khác không ảnh hưởng. Thế nhưng, giá BĐS vẫn tăng, nguyên nhân ngoài lệch pha cung - cầu, thì còn đến từ nhu cầu quá cấp thiết của các gia đình trẻ.

Một khi nhu cầu ở quá lớn, dù giá cả leo thang nhưng nhiều đối tượng mong muốn có nhà để ở thì họ vẫn tìm mọi cách để có nhà. Khi không tìm được sản phẩm giá rẻ, trong khi nhu cầu nhà ở rất cần, thì họ vẫn phải chấp nhận mua giá cao, và BĐS cứ thế thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này ít nhiều đã tác động đến giá bán trên thị trường.

Bên cạnh đó, 2 năm trước chúng ta tập trung phát triển hạ tầng rất nhiều và năm 2020 là kết quả của nó. Nguyên tắc của thị trường là lan tỏa, khi hạ tầng đồng bộ, giá BĐS tăng theo là điều dễ hiểu.

Ngoài ra, giá nhà ở tăng còn do truyền thống đầu tư của người Việt Nam. Người Việt quan niệm rằng đầu tư nhà đất là truyền thống, là kênh đầu tư an toàn. Khi kinh tế biến động, nếu đầu tư cái khác chưa chắc an toàn, đây là lý do tại sao vàng đột biến, BĐS đột biến.

Cùng với đó, tình trạng đầu cơ BĐS cũng sẽ đẩy giá lên qua các lần sang tay trên thị trường thứ cấp. Đây là các lý do chính khiến giá bất động sản tăng cao, khó hạ nhiệt.

Theo GS. TS Đặng Hùng Võ, việc nguồn cung nhà ở trong năm 2020 khan hiếm, và sẽ tiếp tục khan hiếm trong các năm tới, cộng thêm việc đầu cơ của các nhà đầu tư sẽ khiến giá nhà ở trong 3 năm tới sẽ còn tăng rất cao.

Vị chuyên gia này cho rằng, trong thời gian diễn ra dịch bệnh Covid-19, các ngành BĐS đều bị tác động khiến giá nhà tăng cao, có nơi tăng đến 30%. Bên cạnh đó, việc giá nhà tăng cao cũng do việc phê duyệt dự án gần như bị "đóng băng". Năm 2019 - 2020, phê duyệt dự án chỉ bằng 10% các năm trước. "Nguồn cung bị giảm trong năm 2020 thì 3 năm sau, hàng hóa bất động sản sẽ rơi vào khan hiếm, cộng thêm việc đầu cơ, điều này sẽ khiến giá nhà tăng rất cao trong 3 năm tới", ông Võ nói.

Dự báo về giá căn hộ Tp.HCM trong thời gian tới, bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam khẳng định, giá căn hộ Tp.HCM sẽ vẫn tiếp tục đà tăng trưởng trong thời gian tới. Lý do, các quỹ đất để phát triển dự án gần trung tâm Tp.HCM không còn nhiều. Thị trường đi qua giai đoạn sàng lọc, các CĐT không ồ ạt ra sản phẩm mà các sản phẩm ra được thị trường tập trung vào chất lượng, dịch vụ, quản lý.

"Theo đó, 6 tháng đầu năm 2021 giá căn hộ Tp.HCM nói chung, căn hộ cao cấp nói chung sẽ tiếp tục tăng, nhất là các dự án đang được trông chờ như khu vực Thủ Thiêm, hoặc khu vực hướng về phía Đông của TP do quỹ đất ở vị trí tốt thuận lợi không còn nhiều để NĐT lựa chọn", bà Trang Bùi khẳng định.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, từ nay đến Tết Âm lịch và cả năm 2021, thị trường BĐS tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19. Bên cạnh đó, Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới như sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung, giá BĐS nói riêng.

Bên cạnh đó, tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa tại Tp.HCM đang theo diễn biến tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn với những lực gia tốc mới như việc thành lập thành phố Thủ Đức thuộc Tp.HCM. Thời gian qua, giá BĐS tại khu vực này đã tăng mạnh do những thông tin đến từ việc thành lập Tp.Thủ Đức. Theo dự báo, giá BĐS khu vực này còn tiếp tục tăng trưởng khi các thông tin về Tp.Thủ Đức càng rõ nét. Bên cạnh đó, các khu vực giáp ranh "ăn theo" cũng sẽ có xu hướng tăng giá BĐS trong các năm tới nhờ thông tin này. Ngoài ra, việc chuyển đổi 4/5 huyện thành quận trong 10 năm tới; trong đó, huyện Cần Giờ dự kiến sẽ trở thành đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường cũng sẽ là tác nhân khiến giá BĐS dự báo trên đà tăng.

Tuy vậy, theo các chuyên gia, nếu cứ đà tăng giá thì sẽ để lại những hệ lụy cho thị trường BĐS, trong đó ước mơ an cư của người có thu nhập trung bình ngày càng trở nên xa với. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thời gian qua, với sự phát triển của TP.Thủ Đức, sân bay Long Thành… đã tạo ra nhiều điểm nhấn, có thêm nhiều dự án cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp để đáp ứng được mục tiêu có nhà ở vẫn còn thiếu rất nhiều.