[Tôi Đi Mua Nhà] Bài toán tài chính nào phù hợp cho người trẻ mua được căn hộ 2 tỉ đồng?

"Liều" để mua được nhà

Chị Khánh (30 tuổi) là một trong số những trường hợp "liều" để mua nhà với số tiền tích lũy ban đầu khiêm tốn.

Chị Khánh chia sẻ, năm 28 tuổi bắt đầu mua căn hộ đầu tiên từ số tiền tích cóp sau thời gian đi làm và vay mượn thêm ngân hàng. Vì số tiền không có nhiều cũng như phải đảm bảo tài chính, chị quyết định chọn lựa các căn hộ tại vùng ven để tiết kiệm chi phí.

Chị mua một căn hộ giá 1.8 tỉ đồng/căn tại khu ven Tp.HCM vào năm 2018, trong đó vay ngân hàng 1 tỉ đồng với phương thức trả dần trong vòng 20 năm. Hiện tại, chị đã trả nợ ngân hàng được 2 năm và đã nhận nhà vào ở. Theo chị Khánh, kể từ thời điểm mua nhà, vợ chồng chị bên cạnh việc tiết kiệm chi tiêu thì cũng gia tăng các khoản tiền ngoài lương để vừa đủ cho sinh hoạt gia đình, vừa có thể trả nợ cho khoản vay ngân hàng. Đó cũng là động lực để vợ chồng chị cố gắng.

Theo chị Khánh, với tích lũy khoảng trên dưới 1 tỉ đồng thì việc tìm kiếm nhà phố hay đất nền đều quá sức với những người trẻ như chị.

"Với tích lũy khiêm tốn thì việc mua căn hộ là phù hợp hơn cả, nhất là dự án hình thành trong tương lai, đóng theo giai đoạn. Trong đó, về khu ven TP để tìm căn hộ với khoảng cách đi làm từ 15-25km vừa là cách tính toán tài chính hợp lý, cũng là cách đi đường dài với những gia đình trẻ như mình", chị Khánh chia sẻ.

Hiện nay khi giá nhà leo thang, ngày càng khan hiếm phân khúc nhà vừa túi tiền thì lựa chọn của đa số người trẻ tại các đô thị lớn là tìm kiếm mua căn hộ ở vùng ven.

Nếu tại Tp.HCM khó tìm căn hộ giá ngưỡng 1.8 – 2.2 tỉ đồng/căn thì sự lựa chọn tại Bình Dương có phần rộng cửa hơn. Tuy nhiên, đây cũng là khu vực ghi nhận mức độ tăng giá căn hộ khá mạnh trong thời gian qua. Thậm chí, một số khu vực như Thuận An, Dĩ An giá căn hộ đã xấp xỉ khu ven Tp.HCM. Có điều xét về sự lựa chọn thì nguồn cung ở ngưỡng giá hợp túi tiền vẫn đa dạng hơn TP do có nhiều dự án ra được thị trường. Theo một số chuyên gia, đây cũng là thị trường bổ sung nguồn cung cho BĐS Tp.HCM trong giai đoạn thiếu hụt hiện nay.

Có một điều mà hiện nay đa số người mua nhà băn khoăn, nhất là đối với những người trẻ có nhu cầu mua ở thực đó là việc tính toán tài chính như thế nào để có thể sở hữu được căn hộ có giá trên dưới 2 tỉ đồng. Nhất là khi đặt vào bối cảnh dịch Covid-19 còn diễn biến thì tài chính của người mua nhà cũng bị ảnh hưởng, việc tính toán tài chính là quan trọng đối với người mua nhà.

Thực tế, có một số người trẻ có tích lũy 1 tỉ đồng, họ không "dám" đi vay 1 tỉ còn lại để mua nhà khi thu nhập thất thường vì dịch bệnh. Với họ, những căn hộ có giá 2 tỉ đồng đôi khi còn quá sức khiến họ cũng "đặt lên, cân xuống". Nhưng ngược lại, có những người có tích lũy khiêm tốn nhưng quyết tâm để vay thêm mua nhà như trường hợp của chị Khánh, bởi họ biết giá nhà sẽ tiếp tục tăng chứ không giảm.

Dĩ nhiên, câu chuyện nằm ở chỗ tính toán tài chính mua nhà như thế nào cho hợp lý quyết định phần lớn đến việc có hay không sở hữu được nhà của người trẻ.

Bài toán tài chính nào phù hợp với người trẻ?

Chia sẻ trước đó về cách người trẻ có thể vay để mua được nhà, ông Ngô Quang Phúc, Tổng gíam đốc Phú Đông Group chỉ ra cách tính toán tài chính phù hợp với người trẻ. Theo ông Phúc, nếu có 1 tỉ nhưng có khả năng đi vay rất tốt thì nên vay để mua nhà. Trong đó, 2 vợ chồng có thu nhập rơi vào khoảng 50-60 triệu đồng/tháng thì có thể vay được 1.5 tỉ đồng ngân hàng.

Với thu nhập như vậy trừ bớt tiền chi phí sinh hoạt đi khoảng 50% thu nhập, số còn lại sẽ dành cho việc trả nợ ngân hàng (thời gian vay tầm 15-20 năm). Như vậy, có sẵn 1 tỉ, vay thêm 1.5 tỉ là 2.5 tỉ đồng thì theo ông Phúc, người mua cũng chỉ lựa chọn được căn hộ ven Tp.HCM để mua ở/đầu tư hoặc đất nền khu xa xa như Bình Chánh, Củ Chi, Bình Dương, Đồng Nai.

Theo ông Phúc, hiện nay có những dự án giãn lịch thanh toán thì chỉ cần số tiền 500 triệu đến 1 tỉ là có thể mua được căn hộ hình thành trong tương lai tại khu lân cận Tp.HCM. Chẳng hạn, trong vòng 6 tháng đến 1 năm, người mua đóng khoảng 20-30% giá trị căn hộ (khoảng 500-600 triệu đồng, tùy dự án) thì nếu bán ra NĐT cũng có thể lời tầm 100 triệu đồng. Còn nếu mua ở thực, thì theo ông Phúc như cách ở trên phải có thu nhập ổn định với mức 40-60 triệu đồng/tháng thì hãy nên vay ngân hàng với số tiền từ 1 tỉ đồng trở lên.

Trong đó, chỉ nên dành tối đa 50% thu nhập để trả nợ cho căn nhà và vay thì cũng chỉ nên vay tối đa 50% giá trị căn nhà, không nên vay quá dễ bị ngợp. Đặc biệt, trong lúc dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, nhiều người mua nhà cũng bị ảnh hưởng thu nhập, tốt nhất nên cố gắng hạn chế vay càng ít càng tốt.

Cùng quan điểm, trả lời tại một cuộc tọa đàm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, với 1 tỉ đồng trong tay, người mua có thể vay thêm ngân hàng từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng để lựa chọn sản phẩm trên dưới 2 tỉ đồng. Nguyên tắc là vay ngân hàng không quá 50% giá trị sản phẩm đầu tư nhằm hạn chế rủi ro.

Bà Dung dẫn chứng, chẳng hạn, bạn định đầu tư vào sản phẩm trị giá 2 tỉ đồng thì chỉ nên vay ngân hàng từ 800 – 1 tỉ đồng. Đòn bẩy tài chính rất có hiệu quả nếu chúng ta vay ở tỉ lệ 50% trở xuống của dự án. Nếu cao hơn nữa, gánh nặng tài chính là rất lớn.

Ở khía cạnh mua căn hộ để đầu tư, ông Phan Công Chánh, chuyên giá BĐS cá nhân từng cho rằng, trong mua bán BĐS, NĐT dùng đòn bẩy để đầu tư BĐS là một cách thông minh. Tuy nhiên, để dùng đòn bẩy hiệu quả thì mình phải có các nguyên tắc.

Thứ nhất, phải có sản phẩm trước khi nghĩ đến vấn đề đòn bẩy: tức là phải lựa chọn được sản phẩm BĐS tiềm năng, có khả năng sinh lợi đầu tư.

Thứ hai, nắm được quy luật 2 lần 50%: nghĩa là tiền vay không được vượt quá 50% giá sản phẩm và tiền trả hàng tháng không quá 50% tổng thu nhập hộ gia đình hàng tháng.

Thứ ba, đặt ra những quy định chung trước khi cùng mua dự án: Nếu từ 2 người cùng góp vốn mua BĐS và vay ngân hàng thì cần đặt ra các quy tắc về thời gian thoát hàng, lợi nhuận…

"Khi vay ngân hàng, NĐT cần lưu ý: Xem kỹ hợp đồng tín dụng, số tiền phải trả hàng tháng…", ông Chánh nhấn mạnh.

Nói về cách NĐT cá nhân định giá được sản phẩm BĐS trước khi "xuống tiền", bà Dung cho lời khuyên:

Thứ nhất, NĐT nên dùng phương pháp so sánh: Nhìn vào các sản phẩm tương tự như sản phẩm mình định đầu tư, xem có tương đồng về vị trí, quy cách, phân khúc, định vị sản phẩm, giá bán hay không, từ đó tự xác định. NĐT nên có tầm 5-6 sản phẩm tương đồng trong cùng khu vực để so sánh.

Thứ hai, phương pháp chi phí: NĐT cần xem xét, để đầu tư sản phẩm này thì chi phí đất là bao nhiêu? Chi phí xây dựng là bao nhiêu và lợi nhuận mong muốn là bao nhiêu? Từ đó xác định được giá trị của BĐS cần đầu tư.

Thứ ba, phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp truyền thống. Đối với những sản phẩm đã hoàn thiện, đã đi vào hoạt động, đã có lợi tức cho thuê hàng tháng… thì NĐT xác định xem sản phẩm này có thể đem lại cho chúng ta mức thu nhập là bao nhiêu? Từ đó, NĐT sẽ xác định được mức tiền mình cần bỏ ra để đầu tư sinh lợi trên BĐS đó.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, nếu có trong tay 1 tỉ đồng, sử dụng thêm vốn vay ngân hàng khoảng 40-50% có thể sở hữu được các căn hộ có diện tích nhỏ ở khu vực ven trung tâm TP.

Hiện tại trên thị trường vẫn còn các sản phẩm căn hộ này mặc dù đã khan hiếm hơn trước. Nhưng nếu chịu khó tìm kiếm NĐT vẫn có thể mua được. Đặc biệt, ở các dự án "mới tinh" sắp bung thị trường, ở thời điểm đầu mở bán, CĐT sẽ bung các căn diện tích nhỏ, giá dưới 2 tỉ đồng/căn, NĐT để ý và chớp cơ hội.

Ngoài khu ven trung tâm Tp.HCM thì NĐT có thể lựa chọn căn hộ ở khu vực tỉnh giáp ranh TP như Bình Dương, Đồng Nai nhưng có hạ tầng đồng bộ, kết nối dễ dàng với Tp.HCM thì sẽ dễ ra hàng sau đó.