Tồn kho bất động sản hơn 20 tỷ USD, có dễ giải cứu?

Nội dung chính:

Tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt trên 473.000 tỷ đồng, tăng 36% so với thời điểm đầu năm. 

Novaland và Vinhomes đóng góp 42% giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp, với hơn 200.000 tỷ đồng. 

Năm 2023, khi tín dụng được ưu tiên cho các dự án có khả năng sớm hoàn thiện, các dự án nhà ở giá rẻ… một số doanh nghiệp có nguy cơ không giải phóng được hàng tồn kho.

Số liệu thống kê của FiinPro từ báo cáo tài chính quý IV/2022 của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết và đăng ký giao dịch cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho đạt 473.107 tỷ đồng (tương đương hơn 20 tỷ USD), tăng 36% so với đầu năm.

Novaland và Vinhomes là 2 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất và vượt trội so với tất cả các doanh nghiệp còn lại, chiếm 42% tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, hàng tồn kho lớn nhất của Novaland là bất động sản để bán đang xây dựng mà chủ yếu là các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác. Khoản mục này ghi nhận ghi nhận 122.559 tỷ đồng, tăng 21% so với cuối năm 2021.

Tính đến cuối năm 2021, Novaland đang triển khai cùng lúc nhiều dự án, trong đó có ít nhất 10 dự án đang triển khai, có kế hoạch bàn giao giai đoạn 2023-2024 như Victoria Village, Palm Marina, NovaWorld Hồ Tràm, một số phân khu thuộc Aqua City…

Đứng ở vị trí thứ hai về lượng tồn kho là Vinhomes (HoSE: VHM) với mức 65.816 tỷ đồng, gấp 2,3 lần so với hồi đầu năm. Tương tự Novaland, bất động sản để bán đang xây dựng của Vinhomes đạt hơn 62.000 tỷ đồng, chiếm 95% tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp, cao gấp 2,5 lần con số cuối năm 2021.

Theo Vinhomes, lượng hàng tồn kho này chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown - 3 dự án đại đô thị trọng điểm của Vinhomes.

Xếp thứ 3 trong danh sách là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex, HoSE: BCM) với hơn 21.181 tỷ đồng, trong đó chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (chủ yếu là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng…) chiếm hơn 18.642 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức 14.829 tỷ đồng, giảm 4% so với đầu năm. Tồn kho tập đoàn này cũng tập trung phần lớn tại các dự án dở dang như Izumi (8.300 tỷ đồng), Southgate (3.516 tỷ đồng), Vàm Cỏ Đông (Waterpoint) (1.454 tỷ đồng), Cần Thơ (507 tỷ đồng) và một số dự án khác.

Báo cáo tài chính của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) cũng cho thấy giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2022 đạt hơn 11.900 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm. Tương tự các doanh nghiệp khác, khoản mục bất động sản dở dang chiếm đa số, khoảng 84% trên tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp

CTCP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) ghi nhận hàng tồn kho cuối năm 2022 ở mức 12.441 tỷ đồng, tăng 61% so với đầu năm. Trong đó hàng tồn kho chủ yếu ở bất động sản xây dựng dở dang, gồm các dự Khang Phúc - Khu Dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng), Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.078 tỷ đồng).

Khó giải phóng hàng tồn kho trong năm 2023

Từ nhiều năm trước, vướng mắc pháp lý với các dự án bất động sản vẫn luôn là một trong những điểm nghẽn. Trong giai đoạn dòng tiền không còn rẻ, niềm tin nhà đầu tư, người tiêu dùng giảm sút, những điểm nghẽn này lại càng trở nên khó giải quyết.

Ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư LDG cho biết công ty đã kinh doanh West Intela và High Intela từ năm 2019 nhưng gặp vấn đề về tính tiền sử dụng đất, dự án đã bị đứng lại và những thủ tục tiếp theo của dự án chưa được khởi động lại. Tính đến đầu năm 2022, ở 2 dự án này, LDG còn tới gần 500 căn sản phẩm chưa bán. Công ty cũng đã hoàn trả tiền cho những khách hàng không thể chờ đợi hoàn thành dự án.

Vướng mắc pháp lý, dự án High Intela không thể triển khai trong nhiều năm.

Lãnh đạo LDG cho biết đã tính đến các phương án huy động vốn để thu hồi các sản phẩm, hoặc tìm đối tác chuyển nhượng dự án… Tuy nhiên đến cuối năm 2022, HĐQT của LDG đã thông qua việc góp thêm 100 tỷ đồng để tăng vốn điều lệ tại công ty con nhằm thực hiện 2 dự án này.

Tương tự, tại CTCP Quốc Cường Gia Lai, giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2022 đạt gần 7.203 tỷ đồng, chủ yếu nằm ở hạng mục bất động sản dở dang. Theo báo cáo bán niên, các dự án dở dang của công ty đóng góp vào giá trị hàng tồn kho ngày càng tăng là Lavida, Central Premium, Maria Complex (Đà Nẵng), đặc biệt là Khu dân cư Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP.HCM) - dự án lùm xùm kéo dài do vướng mắc pháp lý đã đẩy doanh nghiệp vào giai đoạn khó khăn.

Trong năm 2023, nguồn vốn chảy vào bất động sản sẽ tập trung vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở, đảm bảo pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, Thống đốc NHNN cho biết tại sự kiện về tín dụng bất động sản mới đây.

Với quan điểm điều hành này, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho rằng lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản sẽ khó được “giải phóng” trong năm 2023, thậm chí 2024.

Theo ông Long, phần lớn hàng tồn kho bất động sản hiện nay của các doanh nghiệp đều nằm trong giai đoạn đầu của dự án, tức mới chỉ ở khâu giải phóng mặt bằng, chưa đi vào giai đoạn triển khai xây dựng.

Với các dự án như vậy, chủ đầu tư có thể huy động tiền từ 2 nguồn để triển khai: vốn chủ sở hữu (từ thị trường cổ phiếu) và tín dụng.

Tuy nhiên, hiện nay các doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp bất động sản không dễ huy động tiền từ thị trường cổ phiếu, tức phương án huy động vốn chủ sở hữu không thực sự khả thi. Còn với tín dụng, quan điểm của NHNN là ưu tiên các dự án có khả năng hoàn thành, đã hoàn thiện pháp lý, tức các dự án chưa triển khai xây dựng sẽ khó được xem xét cho vay. Cùng với đó, áp lực về trái phiếu đáo hạn năm 2023 sẽ làm gia tăng gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp địa ốc.