TP.HCM cần đột phá gỡ vướng cho nhà ở xã hội

Kiến nghị gỡ vướng cho thị trường bất động sản

Tại buổi làm việc với Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về tình hình kinh tế xã hội của TP.HCM hồi giữa tháng 4, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã kiến nghị Thủ tướng gỡ vướng cho thị trường bất động sản cùng một số lĩnh vực khác.

Đáng chú ý, nhiều kiến nghị của TP.HCM đã được Chính phủ tiếp thu và trình Quốc hội xem xét cho thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù. Dự kiến việc thí điểm này sẽ được Quốc hội  xem xét, thảo luận tại kỳ họp thứ năm Quốc hội (QH) khóa XV, khai mạc hôm 22/5.

Nếu được thông qua tại Kỳ họp thứ 5, nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM sẽ thay thế nghị quyết 54/2017/QH14 và được thực hiện trong 5 năm qua.

TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng nếu Nghị quyết mới được Quốc hội thông qua, các cơ chế, chính sách sẽ tác động tích cực tới rất nhiều dự án, tháo gỡ được các điểm nghẽn và sức hấp thụ vốn của TP.HCM sẽ tăng lên.

TS. Trần Du Lịch cũng cho rằng một trong những phân khúc cần lưu ý của thị trường bất động sản là nhà ở xã hội (NOXH).

"Chương trình cho vay mua nhà ở xã hội đang triển khai với gói 120.000 tỷ đồng, rõ ràng cần gỡ về mặt cơ chế chứ không chỉ riêng tín dụng. Nên chăng, nguồn vốn này nên phân tỉ lệ cho các đô thị, các thành phố lớn để kích cả nhà đầu tư và người tiêu dùng cá nhân", T.S Trần Du Lịch đề xuất.

Giải pháp phát triển nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập ở TP.HCM cho rằng, hiện nay đề xuất gói 120.000 tỷ cho giai đoạn 2023 – 2030 cho cả doanh nghiệp chủ đầu tư và người mua và lãi suất thấp hơn 1,5% - 2% so với mặt bằng là không hấp dẫn và không kích thích cho phát triển NOXH (năm 2013 gói 30.000 tỷ đồng lãi suất có 5 – 6%, hoặc Quyết định 370/QĐ-TTg năm 2018 lãi suất chỉ khoảng 4,8%/năm).

"Nên chăng xem xét thấp hơn nữa hoặc cao nhất cũng không quá lãi suất tiết kiệm. Đồng thời nên có cơ chế chính sách ưu đãi riêng các ngân hàng (dù có vốn nhà nước hay ngân thương mại) khi tham gia NOXH hoặc ít nhất có sự tham gia của tất cả các ngân hàng có vốn Nhà nước với cơ chế phù hợp", ông Hoàng nói với Nhadautu.vn.

NOXH cùng với Nhà ở vừa túi tiền nói chung (phân khúc căn hộ thương mại hạng C) phải là phân khúc chủ đạo của thị trường (đáp ứng nhu cầu ở cơ bản của xã hội) và là yếu tố để neo giữ thị trường bất động sản khi biến động đồng thời cũng làm giảm bớt nhu cầu dồn lực cho đầu cơ bất động sản nói chung.

"Trước nay chúng ta nhắc nhiều đến chương trình Nhà ở quốc gia HDB của Singapore như là một bài học gần gũi để tham khảo cho chương trình Nhà ở quốc gia. Để làm được điều đó thì NOXH cần phải phát triển hơn nữa về mọi mặt, đặc biệt là sớm giải quyết được những bất cập đã nêu trên. Bên cạnh vấn đề về quy trình thủ tục pháp lý đã được đề cập nhiều, có thể xem xét một vài đề xuất", ông Nguyễn Hoàng cho biết và cho rằng, giải pháp tối ưu là nên phát triển NOXH thành Chương trình Nhà ở quốc gia lâu dài.

Cùng với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từ nay đến năm 2045 về quy mô nền kinh tế, GDP, thu nhập đầu người… phải gắn với chương trình nhà ở quốc gia mà trong đó dành cho người mua nhà lần đầu, người có thu nhập khiêm tốn (Việt Nam vẫn là nước có thu nhập bình quân đầu người ở mức trung bình thấp) trên cơ sở mục tiêu dài hạn về tỉ lệ đô thị hoá và diện tích nhà ở bình quân đầu người. Khi đó giải pháp phù hợp cho nhu cầu nhà ở tối thiểu nhất là nền tảng cơ bản cho thị trường bất động sản.

"Khi đã phát triển thành Chương trình Nhà ở quốc gia có tính lâu dài thì sẽ đi kèm một hệ thống tổng thể bao gồm mọi khía cạnh từ khung pháp lý chính sách đặc thù, quy hoạch, quỹ đất, tài chính, tín dụng, quản lý giám sát… cũng như sự kết nối của các cấp chính quyền, bộ, ngành, tổ chức liên quan như TN&MT, Tài Chính, Ngân hàng, Xây dựng, LĐ,TB&XH, Liên đoàn lao động...", ông Hoàng khẳng định.

Bên cạnh đó, quy hoạch phát triển các khu đô thị dành riêng cho NOXH tập trung tại các vùng ven/ngoại ô, tạo lập quỹ đất và kiểm soát cơ chế giao đất minh bạch và lành mạnh, hạn chế việc thay đổi/chuyển đổi mục đích hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Quy hoạch và quỹ đất còn phải chú trọng đến các vấn đề về hạ tầng giao thông kết nối và tiện ích xã hội phục vụ cho đời sống người dân tại các khu vực đô thị.

Trong chiến lược phát triển kinh tế đô thị từ nay đến năm 2030 tầm nhìn năm 2045 mỗi địa phương phải có những nhiệm vụ cụ thể cho hạng mục này. Hiện nay Luật đất đai sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận và được trông đợi sẽ có những điểm mới tạo điều kiện cho việc quy hoạch và quỹ đất NOXH tại các địa phương.

Ngoài ra, thay vì xây dựng các gói tài chính (như gói 30.000 tỷ năm 2013) có tính chất giải pháp tình thế thì xây dựng một chương trình tài chính lâu dài dành cho vay mua nhà dành cho NOXH, mua nhà lần đầu của chương trình Nhà ở quốc gia.

"Về lợi nhuận dành cho doanh nghiệp, mới đây có những đề xuất nâng mức lợi nhuận dành cho chủ đầu tư NOXH từ 10% lên 15% hoặc cao hơn nữa là hoàn toàn chính đáng, có thể đây cũng là điểm cần tham khảo để đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư tham gia. Nhưng lợi nhuận phải linh hoạt phù hợp và đủ hấp dẫn thì các chủ đầu tư tham gia bỏ tiền bỏ công sức và thời gian để đầu tư. Bởi vì đầu tư NOXH cũng là hoạt động kinh doanh nên lợi nhuận là quan trọng hàng đầu", ông Hoàng cho biết.

Về quy định về mua bán chuyển nhượng và những chế tài khi vi phạm, nhanh chóng đồng bộ ứng dụng chuyển đối số trong toàn bộ hệ thống và quy trình để từ đó việc quản lý giám sát sẽ nghiêm túc, hiệu quả và thuận tiện hơn, nhất là khi cơ sở dữ liệu về công dân và nhà ở được số hoá.

Từ đó những vấn đề như đối tượng mua không đúng quy định, mua mà không sử dụng (ở) hoặc bán lại trước hạn theo quy định… sẽ được theo dõi quản lý chặt chẽ hơn, hạn chế những tiêu cực có thể sảy ra như trước đây. Ví dụ hiện nay với mã số định danh căn cước công dân, cơ quan chức năng có thể tra cứu nhiều thông tin hoặc quá trình dịch chuyển dân cư tuỳ theo từng lĩnh vực công việc.

Còn TS. Vũ Trung Kiên, Học viện Chính trị Khu vực 2 cho biết, báo cáo số 154/BC-UBND ngày 13/9/2018 của UBND TP.HCM về tình hình thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhu cầu định hướng phát triển nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp (KCN) ở TP.HCM cho thấy, tại TP.HCM có trên 400.000 công nhân làm việc tại 3 KCN tập trung và khoảng 70% có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, theo báo cáo này, đến cuối năm 2017, mới chỉ đáp ứng được 40.000 chỗ ở.

"Thực tế là từ đó đến nay (2023), con số này hầu như đang "dậm chân tại chỗ", điều ấy có nghĩa là nhà lưu trú cho công nhân mới chỉ đáp ứng được trên dưới 10% nhu cầu, 90% còn lại vẫn ở nhà thuê. Điều đó cho thấy, đa số người lao động nhập cư vẫn phải cư trú trong những ngôi nhà trọ do người dân tự xây dựng mà trong đó có thể có những khu nhà trọ chưa đảm bảo về an ninh, trật tự, phòng cháy, chữa cháy; điện, nước; vệ sinh môi trường", TS. Vũ Trung Kiên nhận định và cho biết, giấc mơ sở hữu căn hộ riêng của phần lớn người nhập cư sẽ hết sức khó khăn nếu thành phố không nhanh chóng triển khai giải pháp.

Theo ông Kiên, nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn, vướng mắc này là quỹ đất và nguồn vốn. Trên cơ sở đó, ông Kiên đưa ra năm giải pháp tháo gỡ.

"Một là giải pháp về quỹ đất. Hai là ưu đãi về vốn. Các chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân nên được hưởng các ưu đãi về vốn. Cùng với đó, việc quy hoạch các khu nhà ở công nhân ở các dự án thương mại, khu đô thị phải xác định được cụ thể vị trí, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải nghiêm túc thực hiện việc giao lại quỹ đất đã có hạ tầng cho địa phương", ông Kiên khẳng định và cho biết thêm, thành phố cũng cần có chính sách hỗ trợ các chủ đầu tư hoặc các địa phương trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch.