Tp.HCM: Nhà đầu tư cá nhân dễ dàng chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang thổ cư?

UBND TP.HCM ban hành Quyết định 100 quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thay thế cho Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 5/12/2017 của UBND Thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất trên địa bàn có sự ưu tiên các cá nhân hơn là các công ty bất động sản.

Theo Quyết định 60, khi muốn tách một thửa đất, trước tiên phải xem xét quy hoạch của khu đất đó. Nếu khu đất thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu, nghĩa là đất có mục đích sử dụng để ở, thì mới có thể tách thửa. Tuy nhiên, nếu khu đất nằm trong diện quy hoạch không phải là đất ở, hoặc thuộc các loại đất xây dựng mới, đất hỗn hợp, quy hoạch biệt thự liền kề, biệt thự phố thì không được phép tách thửa.

Các điều kiện này rất khắt khe và làm hạn chế nhiều trường hợp được tách thửa. Quyết định 100 đã gỡ được nút thắt này, giờ chỉ tập trung vào hai yếu tố: lộ giới, chức năng chi tiết sử dụng đất. Quy định tạo điều kiện cho những người sở hữu đất với mục đích sử dụng đúng đắn có thể tham gia vào thị trường bất động sản.

Quyết định 60 yêu cầu chiều ngang, chiều sâu và diện tích đất tối thiểu theo từng khu vực. Tuy nhiên, Quyết định 100 đã không còn yêu cầu về chiều sâu, chỉ yêu cầu diện tích tối thiểu và chiều ngang, làm giảm bớt nhiều quy định so với Quyết định 60, đơn giản hóa thủ tục tách thửa.

Trước đây, khi muốn tách thửa, phải có sẵn con đường, và chưa có đường sẵn phải hiến đất làm đường và được sự chấp thuận của nhà nước. Tuy nhiên, với Quyết định 100, việc tách thửa giờ đây có thể thực hiện mà không cần phải xây dựng con đường mới. Nếu có, người ta có thể bỏ đường làm lối đi chung, và trên sổ đỏ sẽ ghi nhận việc này.

Như vậy, Quyết định 83 quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản TP.HCM gây khó cho nhà đầu tư, trong khi Quyết định 100 lại thông thoáng với cá nhân khiến nhiều người thắc mắc, liệu chủ đầu tư có chuyển sang cá nhân để dễ dàng được tách thửa, phân lô cũng như chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang thổ cư?

Chia sẻ về vấn đề này trong buổi tri ân và ra mắt sách về bất động sản của tác giả Lê Quốc Kiên, Luật sư Phan Quang Thắng - CEO trang web GNha cho hay, theo quyết định 100, những người sở hữu đất được phép tách thửa dễ dàng hơn, mở ra cơ hội cho cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản. Thị trường từ đó trở nên đa dạng và sôi động hơn, với nhiều người cùng tham gia thay vì chỉ có các công ty lớn triển khai các dự án phân lô đất nền. Việc các chủ đầu tư có thể chuyển sang làm cá nhân là có, nhưng sẽ không nhiều. Vì quy mô cá nhân không thể lớn như làm dự án được.

Theo ông Thắng, hiện nay, khi một vùng đất, đặc biệt là các khu vực xa trung tâm, trước đây chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc có mức đóng thuế thấp, nay phải đóng thuế cao hơn, giá trị đất sẽ tăng theo. Việc đóng thuế cao hơn phản ánh giá trị gia tăng của đất đai và ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của nhiều người.

Cũng quan điểm về điều này, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kì cựu, tác giả bộ sách “Để không mất tiền tỉ trong lần đầu mua nhà, xây nhà, đầu tư BĐS…” cho biết, Quyết định 100 có một số quy định thay đổi như tách thửa không yêu cầu quy hoạch 1/2000 hoặc 1/500. Điều này giúp các thủ tục trở nên thông thoáng hơn. Tuy nhiên, việc tách thửa cá nhân, hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên thổ cư chỉ phù hợp và mang lại ích khi nhà đầu tư đã có sẵn đất ở. Còn với những người sở hữu vài nghìn m2 đất nông nghiệp, việc tách thửa là không khả thi.

Ông Kiên dẫn chứng, một người dân ở vùng huyện có miếng đất 3000m2, nhưng thường chỉ có 500m2 đất ở, còn lại đất nông nghiệp. Nếu họ muốn chuyển hết phần đất này sang đất ở và tách thửa bán, thì chỉ riêng chi phí chuyển đổi đã có thể đạt đến 50% giá trị thị trường hiện tại. Do đó, việc ăn theo Quyết định 100 này để phân lô bán nền (nếu có), chỉ dành cho những người sở hữu diện tích nhỏ, khoảng vài trăm mét vuông đất ở sẵn có. Chẳng hạn, những người có sẵn 400m2 đất ở và muốn tách thành 3-4 lô.

Trong khi với nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp, chi phí chuyển đổi cao cùng với việc không ai có sẵn hàng nghìn m2 đất giữ suốt nhiều năm mà không phát triển. Do đó, quyết định tách thửa 100 thực tế mang lại cảm giác thoải mái hơn, nhưng không hẳn là sẽ bị lợi dụng để đẩy mạnh việc phân lô bán nền.

Đáng chú ý, theo ông Kiên, khi mọi người cảm thấy thủ tục tách thửa dễ dàng hơn thì cũng là lúc các quy định thuế đất đã được điều chỉnh tăng lên. Nếu không chú ý đến các chi phí thuế, việc tách thửa có thể trở thành gánh nặng lớn. Những thay đổi này có thể giúp thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi hơn, nhưng cần cân nhắc kỹ lưỡng về chi phí trước khi thực hiện.

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp người dân gửi đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là được chuyển. Thay vào đó muốn được chuyển phải phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo bảng giá đất mới, hiện chi phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư khá cao. Tùy vào từng trường hợp mà tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng tỷ đồng. Theo đó, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư để kì vọng lãi cao như giai đoạn trước không còn là "miếng bánh" ngon cho nhà đầu tư.