TP.HCM tham vọng biến vùng đất ven kênh rạch thành dự án BĐS có giá trị sinh lời cao

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2016 sẽ thực hiện di dời khoảng 2.000 căn nhà trên và ven các kênh rạch, trong đó có 586 căn thuộc 8 dự án đang thực hiện dở dang ở các quận 4, 7, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Tân; 1.832 căn thuộc 4 dự án đã có chủ trương đầu tư, triển khai trong năm 2016 ở các quận 5, 6, 8, Tân Phú, Bình Thạnh.

Được biết, chương trình “Chỉnh trang và phát triển đô thị” từ nay tới năm 2025, TP.HCM sẽ thực hiện quyết liệt việc di dời và giải tỏa gần 20.000 hộ trên và ven sông rạch để thực hiện công tác chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt mới cho một thành phố hội nhập. Theo đó, kế hoạch di dời sẽ được tiến hành trong 2 giai đoạn.

Giai đoạn đầu từ 2015 - 2020 sẽ tập trung giải tỏa di dời 9.805 căn nhà ven sông, rạch. Giai đoạn 2 từ năm 2020 – 2025, sẽ hoàn thành mục tiêu di dời 19.524 căn nhà và tổ chức lại cuộc sống của người dân đang sống trên và ven kênh, rạch.

Trong vòng 5 năm tới, thành phố sẽ tập trung di dời hàng ngàn căn nhà ven 5 tuyến kênh rạch chính là Tàu Hũ - Bến Nghé, kênh Đôi - Tẻ, Tân Hóa - Lò Gốm, Nhiêu Lộc - Thị Nghè và Tham Lương - Bến Cát - Rạch Nước Lên. Tổng số vốn đền bù, giải tỏa khoảng 12.400 tỷ đồng.

Ngày 28/11, Hội Kiến trúc sư TP.HCM đã tổ chức hội thảo “Nhà ở trên kênh rạch – Thực trạng và giải pháp”. Tại đây, kiến trúc sư Nguyễn Trường Lưu, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, cho rằng thông qua di dời, giải tỏa nhà ổ chuột trên, ven kênh rạch để đưa dòng kênh xanh trong trở lại, giữ lại nét văn hóa “trên bến dưới thuyền” của Thành phố.

Tuy nhiên, để thực hiện chương trình đó, bài toán cốt lõi là các chính sách triển khai của Thành phố phải phù hợp với quan điểm, tiếng nói chung của các nhà làm quy hoạch, các chuyên gia về kinh tế, xã hội, các nhà đầu tư và nhất là với người dân thuộc diện di dời.

Có chung quan điểm này, TS. Phạm Văn Phước, Viện Quy hoạch xây dựng cho rằng, chỉnh trang đô thị cho khu vực nhà ở trên và ven kênh rạch muốn thành công, kế hoạch triển khai thực hiện của chính quyền địa phương cần cụ thể và việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư phải được coi là một tiêu chí quan trọng trong công tác lập, thực thi quy hoạch.

Theo KTS. Khương Văn Mười, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam, chìa khóa tháo gỡ chương trình di dời nhà trên và ven kênh rạch là phải bồi thường thỏa đáng, thu hút đầu tư, biến vùng đất giải tỏa thành dự án phát triển bất động sản có giá trị sinh lời cao.

Nhưng, việc làm thế nào để thu hút được các doanh nghiệp cùng ngành tham gia đẩy nhanh tiến trình đầu tư mới là vấn đề quan trọng cần bàn thảo để có được bộ khung chính sách chung. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đang muốn "nhảy" vào để phát triển dự án nhưng các chính sách di dời và tái định cư còn chưa tạo nhiều thuận lợi cho các nhà đầu tư thu hồi vốn.

Theo tìm hiểu, không chỉ có một số doanh nghiệp địa ốc lớn trong nước như Vingroup, Novaland, Đất Xanh... đag "nhòm ngó" đến chương trình này để tham gia đầu tư, nhiều tập đoàn nước ngoài như Capitaland, Dragon Capital... cũng đang muốn cạnh tranh.

Mới đây nhất, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng và nhà ở Sài Gòn đã có đề xuất phương án di dời và tái đầu tư dự án BĐS tại Kênh Đôi, quận 8 sau khi thực hiện xong kế hoạch giải phóng nhà ven kênh tại đây. Theo đó, doanh nghiệp này sẽ tự sắp xếp vốn thực hiện dự án theo hình thức PPP cho toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các hộ có nhu cầu nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tự lo nơi ở mới, sắp xếp nguồn vốn mua quỹ nhà tái định cư, nhà ở xã hội có sẵn tại quận 8 cho các hộ dân bị ảnh hưởng của dự án.

Ngược lại, phương thức hoàn vốn được nhà đầu tư đưa ra bằng cách xác định giá trị quỹ đất của dự án sau khi di dời theo cơ chế giá thị trường để hoàn vốn cho nhà đầu tư. Trường hợp quỹ đất tại dự án sau di dời chưa đủ giá trị để hoàn vốn cho nhà đầu tư thì thành phố sẽ giao một số khu đất khác để thanh toán cho nhà đầu tư hoặc bù một phần từ nguồn ngân sách thành phố.

Nhà đầu tư dự kiến với phương án có khoảng lùi 20m từ mép kênh kết hợp đầu tư chỉnh trang đô thị thì sẽ cần tổng vốn đầu tư là 9.232 tỉ đồng; còn phương án có khoảng lùi 30 mét thì vốn đầu tư dự kiến khoảng 7.367 tỉ đồng.

Bàn về vấn đề tái định cư cho người dân, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa – Đại học Khoa học xã hội và Nhân văn TPHCM cho rằng, công tác này phải đảm bảo được tính bền vững, trong đó cần thực hiện tại chỗ thay vì định cư di dời, tạo thuận lợi cho người dân làm ăn sinh sống. Mặt khác nên thay đổi quan niệm kiến trúc, thiết kế nhà ở cho người tái định cư sao cho phù hợp, trong đó nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nên tách rời.

Nhận định về thị trường BĐS khu vực TP.HCM, TS. Trần Du Lịch khẳng định rằng trong 5 năm tới mảng nhà ở giá rẻ sẽ "thống trị" cả thị trường bởi dư địa phát triển khá lớn. Theo đó, có hai điều khẳng định cho dự báo này là thành phố đang thực hiện mạnh chương trình kêu gọi đầu tư mới hơn 400 chung cư cũ sắp sập trên địa bàn và di dời hàng chục nghìn hộ dân sống ven kênh rạch để tạo quỹ đất sạch mới cho dự án nhà ở.

"Tôi có thể nói rằng cơ hội phát triển nhà ở giá rẻ của thành phố trong giai đoạn tới là vô cùng mênh mông", TS. Lịch khẳng định.

Vẫn mưu sinh bên dòng kênh chết.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện TPHCM vẫn còn hơn 20.000 căn nhà lụp xụp trên và ven những tuyến kênh ô nhiễm nặng. Thành phố phấn đấu đến năm 2020, cơ bản hoàn tất công tác di dời toàn bộ số căn nhà này, tổ chức lại cuộc sống dân cư tốt hơn, gắn với chỉnh trang đô thị dọc hai bên bờ kênh, rạch.