Tp.HCM: Xuất hiện hiện tượng nhóm ngành kinh doanh bỏ mặt tiền trung tâm đắt đỏ về thuê shophouse ở khu dân cư, căn hộ lân cận

Theo ghi nhận, làn sóng trả mặt bằng nhà phố kinh doanh tại khu vực trung tâm Tp.HCM như quận 1, quận 3 vẫn đang diễn ra. Mặc dù hiện mức độ trả mặt bằng đã giảm hơn so với đầu năm 2023, song sự dịch chuyển sang chỗ mới của nhiều nhóm ngành bán lẻ đã âm thầm thúc đẩy nhu cầu shophouse khối đế ở một số dự án căn hộ đi vào hoàn thiện.

Vào tháng 8/2023, khi thực tế tại một số shophouse khối đế thuộc khu Đông và khu Tây Tp.HCM nhận thấy, mật độ lấp đầy khá ít. Đến nay, cũng tại các dự án này, những căn shophouse ghi nhận tỉ lệ lấp đến 80-90%. Các biển bảng treo thuê đã được hạ xuống, thay vào đó là các hoạt động sôi nổi của cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, quán cafe, spa, phòng khám, văn phòng…

Sau khoảng thời gian thị trường biến động từ giữa năm 2022 đến cuối năm 2023, phân khúc shophouse tại thị trường phía Nam cũng bị ảnh hưởng theo. Giữa làn sóng trả mặt bằng diễn ra rầm rộ tại khu trung tâm từ đầu năm 2023, các hoạt động thuê và kinh doanh trở nên ảm đạm. Ngay cả những shophouse tại các dãy nhà phố tọa lạc khu vực buôn bán sầm uất như quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp cũng bị trả ra khá nhiều. Các shophouse khối đế tại một số dự án căn hộ cũ cũng vắng khách thuê.

Sau Tết nguyên đán đến nay, khi kinh tế có dấu hiệu phục hồi đã kéo theo hoạt động kinh doanh trở lại. Cũng từ đó, nhiều nhóm ngành kinh doanh nhỏ lẻ từng thuê mặt bằng nhà phố tại khu trung tâm đã dịch chuyển về các khu dân cư, khu căn hộ lân cận để thuê. Giá thuê mềm hơn và không gian linh hoạt đã giúp người kinh doanh thích nghi với thị trường và nhu cầu thay đổi.

Đi cùng với sự dịch chuyển nhóm ngành thì nhiều nhà đầu tư bắt đầu “nhòm ngó” phân khúc shophouse khối đế tại các dự án căn hộ hoàn thiện tại Tp.HCM. Nhà đầu tư có thể khai thác cho thuê, kinh doanh ngay trên tài sản được xem là lợi thế thu hút dòng tiền của nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh Tp.HCM hiện rất khan hiếm dự án căn hộ bàn giao, đi vào hoạt động.

Dẫu vậy, tiêu chí và “khẩu vị” chọn lọc của nhà đầu tư hiện nay cao hơn. Đó phải là những shophouse ở khu dân cư, khu căn hộ đi vào hoàn thiện, mật độ cư dân lấp đầy tương đối tốt, có vị trí giao thương thuận lợi với các khu vực và có khả năng phát triển lên đô thị. Đồng thời, phải có các chương trình ưu đãi về mức thuê từ chủ đầu tư.

Nếu như trước đây, loại hình shophouse chỉ phù hợp với các nhà đầu tư dài vốn, thì nay, cơ hội được chia đều cho cả người mua có nguồn vốn hạn chế. Theo đó, để kích thích nhu cầu ở phân khúc này, một số chủ đầu tư tích cực “bung” chính sách hỗ trợ nhà đầu tư.

Chẳng hạn, mới đây tại trung tâm hành chính Bình Chánh, các sản phẩm shophouse khu phức hợp Westgate của An Gia áp dụng chính sách cam kết thuê lại với tổng ưu đãi khoảng 1.5 tỉ đồng, hợp đồng thuê kéo dài 36 tháng gây chú ý. Đây được xem là khoản lợi nhuận tức thì, tạo thu nhập thụ động cho nhà đầu tư và gia tăng tính thanh khoản cho dự án.

Khách hàng mua shophouse dự án này chỉ cần có sẵn nguồn vốn khoảng 3,9 tỷ đồng là có thể nhận bàn giao để khai thác cho thuê, kinh doanh tạo dòng tiền. Khoản còn lại, chủ đầu tư hỗ trợ thanh toán trong 24 tháng. Ngay cả những khách hàng với nguồn vốn hạn chế cũng có thể mua shophouse với chính sách này.

Cụ thể, khách hàng chỉ thanh toán trước 3,9 tỷ, tức 30% cho một căn shophouse Westgate là có thể cầm chắc khoản lợi nhuận khoảng 1 tỷ đồng nhờ cam kết thuê trong 2 năm đầu. Đến đầu năm thứ 3, mới phải thanh toán khoản còn lại, tức 65% giá trị căn shophouse. Lúc này, nhà đầu tư thể vay vốn ngân hàng và sử dụng khoản tiền cam kết thuê trong 12 tháng còn lại để trả lãi đều đặn mỗi tháng. Tới năm thứ 4 là có thể khai thác kinh doanh tạo dòng tiền hoặc chuyển nhượng bất động sản cho mục đích đầu tư nếu tỷ suất lợi nhuận đạt kỳ vọng.

Ghi nhận cho thấy, hiện nay việc nhà đầu tư “xuống tiền” với shophouse khối đế tại Tp.HCM không rầm rộ như thời điểm trước. Thay vì lướt sóng hưởng chênh như giai đoạn trước, đa số nhà đầu tư xác định đầu tư shophouse khối đế là dài hạn, với kì vọng lợi nhuận ở ngưỡng an toàn. Điều này là phù hợp với tình hình thực tiễn thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.

Chia sẻ về hiện tượng dịch chuyển từ các mặt bằng nhà phố trung tâm đắt đỏ sang các khối đế chung cư hoàn thiện, Đỗ Thị Xuân Trang – Trưởng phòng, Dịch vụ Bán lẻ, Avison Young Việt Nam cho rằng, giá thuê cao và quỹ đất hạn chế trong khu trung tâm Tp.HCM, cộng với sự mở rộng đô thị, đang thúc đẩy các tập đoàn và thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước tìm đến các khu vực mới nổi.

Chẳng hạn, phía Đông là nơi đang tăng trưởng nhanh nhờ tốc độ đô thị hóa cao và hạ tầng ngày càng kết nối, hay phía Tây là khu vực còn nhiều tiềm năng nhờ quỹ đất dồi dào. Các nhà phát triển sẽ chọn những khu vực có quỹ đất sạch, kết nối tốt và có các khu dân cư, khu đô thị mới có khả năng thu hút dân về ở.

Ngoài hiện tượng dịch chuyển thì các khách thuê trong khối đế thương mại của dự án chung cư trong nội thành Tp.HCM sẽ có nhu cầu nhân rộng số lượng cửa hàng, chiếm thị phần ở khu vực cận trung tâm. Vì thế, họ sẽ tìm đến các khu vực lân cận vì giá thuê hợp lý và có nhiều không gian, loại hình để lựa chọn.

Bà Trang phân tích thêm, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ sẽ theo sau nhu cầu ở. Trong quá trình bất động sản nhà ở phát triển ly tâm, những khu dân cư, khu đô thị mới được hình thành, thúc đẩy bất động sản thương mại như siêu thị, shophouse, khối đế chung cư phát triển theo để mang đến tiện ích phục vụ cho chính những cộng đồng đó. Hơn nữa, việc thuê mới cũng giúp các nhãn hàng tiếp cận nguồn khách mới, đón đầu cơ hội và chiếm thị phần ở những khu vực mới nổi có tiềm năng.

“Dù ở nội thành hay ngoại thành, mặt bằng bán lẻ nào cũng sẽ tăng giá thuê theo thời gian. Tiền thuê cũng tăng để tương xứng với hoạt động kinh doanh gần nhất tại đó. Tuy nhiên, khi có doanh thu tốt và lượng khách ổn định, khách thuê vẫn sẽ chấp nhận mức tăng giá thuê để duy trì mặt bằng”, bà Xuân Trang nhấn mạnh.

Tuy vậy, theo các chuyên gia trong ngành, đã qua rồi thời đầu tư shophouse chỉ dựa vào việc là một sản phẩm độc trong dự án đô thị để tăng giá dựa vào độ khan hiếm, bởi thời điểm tạo sự đột biến về giá đã qua. Thay vào đó, chúng ta nên nhìn nhận sản phẩm này trong tương quan với cộng đồng dân cư trong khu vực để nhìn thấy tiềm năng sinh ra dòng tiền thường xuyên của nó. Shophouse cũng là một kênh đầu tư như các phân khúc khác. Nếu muốn đầu tư shophouse để kinh doanh thì đây là sản phẩm phù hợp. Nhà đầu tư có thể tự phát triển kinh doanh, cho thuê, hoặc khai thác được.