Tranh chấp tại chung cư: Nói mãi… vì thiếu chế tài

Ban quản trị chung cư Thủ Thiêm Star (quận 2, TP.HCM): Chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ pháp lý và hồ sơ vận hành chung cư cho ban quản trị chung cư thì xử lý thế nào? Chủ đầu tư không mở tài khoản để gửi kinh phí bảo trì 2% có nghĩa là tự ý chiếm dụng khoản tiền này thì xử lý thế nào? Sở xử lý thế nào phần để xe tầng hầm hiện đang tranh chấp giữ chủ đầu tư và cư dân ở đây?

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng quản lý nhà và công sở, Sở xây dựng TP.HCM: Việc chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ cho Ban quản trị chung cư thì Ban quản trị làm văn bản đề nghị UBND quận nơi có chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ. Nếu chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ khi có văn bản của UBND quận sẽ bị xử lý theo pháp luật về vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ.

Hiện nay, chưa có biện pháp xử lý đối với hành vi của chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị chung cư. Sở Xây dựng đã có Công văn gửi Bộ Xây dựng điều chỉnh, bổ sung và kiến nghị Chính phủ có chế tài đối với hành vi này.

Về xử lý các mâu thuẫn về sở hữu chung, riêng thì chung cư Thủ Thiêm Star được áp dụng Luật Nhà ở 2005 quy định nơi để xe là sở hữu chung, còn Nghị định 71 quy định nơi để xe ô tô thì chủ đầu tư có quyền quyết định, nếu là sở hữu riêng thì chủ đầu tư không được hạch toán vào giá bán nhà.

Thực tế, Bộ Xây dựng hướng dẫn căn cứ vào hồ sơ thiết kế sẽ biết chỗ để xe là sở hữu chung hay riêng. Ở đây, chủ đầu tư không chịu giao hồ sơ thiết kế cho ban quản trị chung cư nên không biết là chung hay riêng, đề nghị phải đưa chế tài phạt nếu chủ đầu tư không đưa hồ sơ thiết kế cho ban quản trị.

Muốn xem chủ đầu tư có hạch toán chỗ để xe ô tô vào giá bán không thì phải xem hồ sơ kế toán, nhưng cái này ban quản trị không được chủ đầu tư cho xem.

Về kinh phí 2% bảo trì chung cư Thủ Thiêm Star chủ đầu tư chiếm dụng lai sai quy định, số tiền đó sẽ bị tính lãi suất không thấp hơn lãi suất suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn theo quy định của ngân hàng. Hiện UBND TP.HCM giao lại cho Sở Xây dựng thi hành cưỡng chế đối với phí bảo trì chung cư 2% chủ đầu tư chiếm dụng.

Vấn đề đặt ra nữa là nếu cưỡng chế mà trong tài khoản của chủ đầu tư không có tiền thì UBND thành phố ra quyết định để Sở Xây dựng phát mãi tài sản của chủ đầu tư, đấu giá lấy tiền trừ vào 2% đã bị chiếm dụng.

Bên cạnh đó, hiện nhiều chung cư chưa tổ chức hội nghị chung cư để bầu ra ban quản trị. Nếu chủ đầu tư không tổ chức hội nghị đầu tư để bàn giao chung cư thì UBND phường sẽ đứng ra tổ chức.

Để giải quyết vấn đề sở hữu chung riêng tại chung cư Thủ Thiêm Star, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết tuần sau sẽ cho Thanh tra Sở Xây dựng xuống phối hợp với ban quản trị chung cư để giải quyết xong việc này.

Sở Xây dựng TP.HCM giải đáp thắc mắc của người dân, chủ đầu tư tại hội nghị "Đối thoại Doanh nghiệp - Chính quyền TP.HCM" ngày 22/12/2016 - Ảnh: BizLIVE.

Đại diện công ty An Phú Gia: Có một số dự án bị khủng hoảng tài chính nên họ muốn bán một phần dự án thì thủ tục thế nào?

Bà Vũ Thị Khuyên, Phó phòng Phát triển Nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây Dựng TP.HCM: Theo Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản khi chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với mục tiêu đúng theo mục tiêu của dự án, có hồ sơ của dự án. Nếu hồ sơ thực hiện theo Nghị định 71 và Nghị định 11 phải có văn bản chấp thuận đầu tư của UBND thành phố.

Đối với những dự án dưới 20ha thì vốn chủ sở hữu phải lớn hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án. Vốn chủ sở hữu được chứng minh trong báo cáo tài chính có kiểm toán năm liền kề trước đó, và công ty kiểm toán phải nằm trong danh sách được Bộ Tài chính công bố. Nếu doanh nghiệp thành lập dưới 1 năm thì phải chứng minh tài chính bằng tài khoản tại ngân hàng hoặc bằng giá trị bất động sản đang có của doanh nghiệp có chứng thư thẩm định.

Những dự án chuyển nhượng phải không có tranh chấp, nếu có tranh chấp phải khắc phục xong hậu quả mới được chuyển nhượng.

Công ty quản lý bất động sản MyHoue: Tại chung cư Sen Xanh có diện tích tầng hầm để xe, nhưng riêng khoảng diện tích 356m2 tầng hầm lại được cấp sổ hồng cho công ty cổ phần Việt Âu thì có đúng không? Về phần phí bảo trì 2% chủ đầu tư bàn giao lại cho ban quản trị con số nhưng có một phần tiền đã chi bảo trì trước đó, ban quản trị yêu cầu kiểm toán nhưng không có số liệu. Việc này Sở Xây dựng xử lý thế nào?

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng quản lý nhà và công sở, Sở xây dựng TP.HCM: Việc cấp sổ hồng cho riêng diện tích tầng hầm 346m2 thì Sở chưa biết đúng hay sai vì phải xem hồ sơ chi tiết. Nếu ban quản trị chứng minh được việc cấp giấy phép đó là sai thì có quyền khiếu nại.

Đại diện công ty cổ phần Đầu tư xây dựng thương mại Thái Bình Dương: Hiện tại các dự án nhà ở đô thị theo quy định khi xây dựng nhà ở phải theo thiết kế mẫu dã được phê duyệt theo quy hoạch 1/500 của dự án. Tuy nhiên, người mua nhà muốn tự xây nhà theo khả năng tài chính và thẩm mỹ của mình nhưng vẫn đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt có được không?

Đại diện Sở xây dựng TP.HCM: Đối với các dự án phát triển nhà ở, dự án phát triển đô thị đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, chủ đầu tư phải lập, trình thẩm định dự án và phê duyệt dự án theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và thực hiện đầu tư xây dựng theo đúng quy định về pháp luật xây dựng.

Đối với nhà ở có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 sẽ được miễn cấp Giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng năm 2014.

Tuy nhiên, thực tế vẫn còn những nhà ở trước đây đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giao đất cho chủ đầu tư dự án thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và phân lô bán nền theo quy hoạch để người dân xây nhà theo mẫu được duyệt thì không thuộc đối tượng được miễn cấp Giấy phép xây dựng. Vì vậy, người dân phải liên hệ với UBND quận, huyện để được cấp Giấy phép xây dựng.