"Trùm đất" Thủ Thiêm trên sàn chứng khoán: Có cả trăm ngàn m2 nhờ dự án BT đổi đất lấy hạ tầng, nhiều dự án đã bán hết

Cổ phiếu CII của Công ty Đầu tư Hạ tầng kỹ thuật TP HCM phiên 15/12 đã tím đầu phiên chốt phiên đỏ. Cụ thể mở đầu phiên CII tăng trần lên 34.150 đồng/cổ phiếu, song thanh khoản quá lớn trên 30,7 triệu cổ phiếu, áp lực bán ra mạnh đã khiến CII không  giữ được đà tăng vào cuối phiên. Chốt phiên giao dịch, CII giảm nhẹ 0.9% xuống 31.650 đồng/cổ phiếu. Hai phiên trước đó, CII tăng trần với só lượng dư mua trần lớn nhờ hiệu ứng cuộc đấu giá đất tỷ đô của Tân Hoàng Minh ở khu Thủ Thiêm. 

Hiệu ứng đấu giá 2,44 tỷ đồng/m2 đất đã phả hơi nóng vào các cổ phiếu bất động sản trên sàn trong đó có cổ phiếu CII - "trùm đất" ở khu Thủ Thiêm với các dự án đất lớn được quy đổi theo giá trị các hợp đồng BT - đổi đất lấy hạ tầng. Diện tích đất mà CII có tại khu Thủ Thiêm gần gấp 10 lần lô đất đấu giá của Tân Hoàng Minh. 

Đất "kim cương" Thủ Thiêm nhưng nhiều dự án đã bán hết

Theo báo cáo thường niên, CII là công ty có 3 mảng kinh doanh chính là xây dựng, cầu đường và bất động sản. CII hiện đang sở hữu danh mục đầu tư với tổng quy mô hơn 20.000 tỷ đồng, chủ yếu tập trung ở các mảng cầu đường và bất động sản. Trong giai đoạn 2021-2025, công ty dự kiến sẽ tập trung khai thác, phát triển danh mục đầu tư hiện hữu mà tiêu biểu là các dự án bất động sản thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, các dự án cầu đường lớn như Cao Tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, tiếp tục mở rộng Xa Lộ Hà Nội và Quốc Lộ 1 cũng như các dự án bất động sản thuộc công ty con Năm Bảy Bảy. Ngoài ra, CII còn định hướng nghiên cứu phát triển hệ thống đường cao tốc trên cao đầu tiên của thành phố Hồ Chí Minh với tổng số vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, hứa hẹn thay đổi hoàn toàn diện mạo và thực trạng vận tải nội đô của thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai.

Nhờ những công trình cầu đường giao thông lớn theo hình thức BT, CII được đổi lại nhiều khu đất có vị trí đắc địa ở khu Thủ Thiêm với giá thấp hơn rất nhiều so với giá mà Tân Hoàng Minh đấu giá. 

Theo báo cáo thường niên năm 2020, CII có công ty con sở hữu 100% vốn là Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm. 

Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm thành lập năm 2015, vốn điều lệ ban đầu là 340 tỷ đồng để thực hiện dự án BT xây dựng hạ tầng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau 5 năm thành lập, Khu Bắc Thủ Thiêm đã tăng vốn lên 1.500 tỷ đồng và mở rộng quy mô hoạt động không chỉ về hạ tầng kỹ thuật mà còn cả lĩnh vực bất động sản.

Khu Bắc Thủ Thiêm của CII

Dự án BT đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thủ Thiêm là một khu đất rộng 657 ha nằm ở phía Đông sông Sài Gòn, đối diện quận 1, 4, 7, Bình Thạnh, giáp với quận 9. Dự án bao gồm việc xây dựng đường trục Bắc –Nam (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ) dài khoảng 1,1 km, đường nội bộ trong phạm vi khu chắc năng số 3 và số 4 với tổng chiều dài khoảng 8,3 km (không bao gồm đường Đại lộ Vòng cung – R1, đường Ven hồ Trung tâm – R2), và các công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với xây dựng đường: thoát nước mưa, thoát nước thải, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc, hào kỹ thuật và cây xanh.

Tổng mức đầu tư của Dự Án BT Thủ Thiêm là 2.642 tỷ đồng. Để hoàn vốn cho dự án, CII đã nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của dự án từ UBND TP HCM. Theo đó, Thành Phố giao cho CII 90.078,3 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài (để xây dựng nhà ở) và 6.053,6 m2 đất sử dụng 50 năm (để xây dựng văn phòng) thuộc khu dân cư 3&4. Những lô đất này có vị trí dọc bờ sông, công viên, và trục đường Bắc Nam, tiếp giáp với cầu Thủ Thiêm 1 và nối liền với khu vực phát triển của quận Bình Thạnh.

Dự kiến trong thời gian sắp tới, Phụ lục Hợp đồng Dự Án BT Thủ Thiêm sẽ được ký kết, bổ sung hạng mục xây dựng 4 cầu (số 5,9,12, N4), nạo vét kênh rạch và xây dựng Hồ Trung Tâm.

Hiên tại, CII đang là chủ đầu tư của một loạt các dự án căn hộ, nhà phố và shophouse tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm Quận 2, mà tiêu biểu là loạt dự án Thủ Thiêm Lakeview. Dự án toạ lạc tại 5 lô đất, được đánh số thứ tự từ Lake View 1 đến Lake View 5 và xây dựng tại khu 3 và 4. Hiện tại, CII đã bàn giao hai dự án Lakeview 1 (lô đất 3-1) và Lakeview 2 (4-7) trong năm 2018 và 2019. Đồng thời, trong năm 2020, Khu Bắc Thủ Thiêm đã cất nóc dự án D’verano (3-2) và dự kiến hoàn thành cũng như bàn giao dự án vào quý 2 năm 2021. Đối với các dự án 4-8 và 3-6, Khu Bắc Thủ Thiêm hiện đang hoàn thành hồ sơ pháp lý nhằm khởi động dự án trong năm 2021 và dự kiến hoàn thành bàn giao trong giai đoạn 2022.

Đối với các dự án Khu nhà ở chung cư tại lô 3-15 và 3-16, trong năm 2020, Khu Bắc Thủ Thiêm đã thực hiện chuyển nhượng thành công toàn bộ dự án

The River Thủ Thiêm tại lô 3-15 cho đối tác chiến lược và xúc tiến các khâu pháp lý cuối cùng nhằm bắt đầu khởi động đại dự án Khu căn hộ cao cấp tại lô 3.16.

Các dự án tại Thủ Thiêm của CII

Theo cập nhật của CII, dự án Lakeview lô 3.1 và 4.7 đã bán 100%, doanh thu 63 triệu USD. Lô 3.2 và 4.8,3.6 dự kiến hoàn thành quý 2/2021. Với dự án The River, CII đã bán sỉ toàn bộ dự án 3.15 cho đối tác chiến lược và dự kiến sẽ triển khai thực hiện lô 3.16 trong 2021. 

Ngoài ra công ty con của CII là Năm Bảy Bảy cũng đang đầu tư dự án bất động sản lớn như Diamond Riverside 4,1ha, NBB Garden 2 rộng 10,2ha, NBB Garden 3 rộng 7,7ha, Sơn Tịnh là 102,6ha, Delagi rộng 124,7ha…. Tổng cộng các dự án đang triển khai của NBB là 376,8ha, vốn đầu tư 13.681 tỷ đồng. 

Các dự án bất động sản lớn khác.

Công ty con khác là Công ty TNHH Đầu tư Cao ốc Văn Phòng Điện Biên Phủ đang xây dựng Dự án cụm công trình Cao Ốc Văn Phòng 52 Điện Biên Phủ, Quận Bình Thạnh. Dự án là cao ốc hợp khối cao 27 tầng và 2 tầng hầm. Tổng diện tích sàn xây dựng là 65.424 m2; khu căn hộ và văn phòng trên khu đất rộng khoảng 5.745m2.

Theo CII, dự kiến Dự án 152 Điện Biên Phủ sẽ được Sở Tài Nguyên Môi Trường cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất trong năm 2021.

Lợi nhuận chưa xứng tầm đất Thủ Thiêm

Tính đến 30/9/2021, CII Có tổng tài sản 30.549 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó nợ phải trả của CII lên tới 22.757 tỷ đồng. Riêng vay và nợ thuê tài chính ngắn - dài hạn đạt 17.600 tỷ đồng. Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn âm 1.083 tỷ đồng. 

Quý 3/2021, CII đạt doanh thu 260 tỷ đồng, giảm 85,7% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế 10 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đạt 81 tỷ. Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2021, CII đạt doanh thu 2.255 tỷ, lợi nhuận sau thuế 290 tỷ đồng, giảm 44% so với cùng kỳ. 

Tại thời điểm 30/9/2021, CII cũng ghi nhận 4.875 tỷ đầu tư bất động sản dở dang, trong đó Dự án nhà ở chung cư lô 3.15 (Thủ Thiêm) là 2.041 tỷ đồng, Dự án NBB Garden 2 và 3 đạt gần 1600 tỷ, Sơn Tịnh ở Quảng Ngãi 436 tỷ đồng, Khu du lịch Delagi là 264 tỷ đồng, dự án khu nhà chung cư tại lô 3.2 là 148 tỷ đồng. 

Các dự án đầu tư bất động sản dở dang của CII

Trong báo cáo quý 3, CII có nhận định việc lợi nhuận sau thuế giảm sút là do tác động của dịch Covid -19 ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp phía Nam và các doanh nghiệp thành viên của CII cũng không ngoại lệ. Việc tạm ngừng thu phí đối với các dự án giao thông và tạm dừng thi công hạ tầng cơ sở, bất động sản theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước ảnh hưởng lớn đến doanh thu của CII. 

"Tuy nhiên chúng tôi nhận định việc này không ảnh hưởng đến hoạt động và kết quả kinh doanh trong dài hạn của công ty khi mà dịch bệnh được kiểm soát", CII cho hay. 

Năm 2019 và 2020 lợi nhuận sau thuế của CII lần lượt đạt 521 tỷ và 472 tỷ đồng. Mức lợi nhuận được giới đầu tư đánh giá chưa xứng tầm với quy mô dự án đất "kim cương" khu Thủ Thiêm và nhiều dự án trọng điểm bất động sản khác nếu được triển khai.