TS Cấn Văn Lực: Chưa bao giờ cụm từ "hỗ trợ", "giải cứu" bất động sản được nhắc đến nhiều như hiện nay!

Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị 

Thưa ông, bất động sản có sức lan tỏa rất lớn sang các ngành nghề khác . Ông đánh giá thế nào về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế?

Bất động sản đóng góp 4 vai trò lớn đối với nền kinh tế. Thứ nhất, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (6,2% GDP), du lịch (1,02% GDP), lưu trú (2,27% GDP) và tài chính - ngân hàng (4,76% GDP) năm 2022.

Thứ hai , đóng góp vào GDP và nền kinh tế. Ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP trong năm 2022. Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

Thứ ba , ngành bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết năm 2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,2 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn FDI đăng ký.

Thứ tư , sức lan tỏa của bất động sản sang các ngành nghề khác rất lớn. Bất động sản lan tỏa ít nhất 4 ngành nghề lớn là lĩnh vực lưu trú, lĩnh vực tài chính ngân hàng, xây dựng và 1 số lĩnh vực khác. Trong đó, tôi xin nhấn mạnh tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các ngành khác và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế vô cùng lớn.

Bất động sản có tác động đến nhiều ngành kinh tế. Vậy khi thị trường suy thoái và trầm lắng sẽ tác động thế nào đến nền kinh tế, thưa ông?

Cách đây chỉ một năm, không ai nghĩ rằng tình hình thị trường bất động sản bất ổn như hiện tại. Chính vì vậy, chưa bao giờ cụm từ "hỗ trợ", "giải cứu" bất động sản được nhắc đến nhiều như hiện nay. Điều này cho thấy thị trường nhà đất đang có nhiều yếu tố bất thường.

Chính bởi có vai trò quan trọng nên mức độ rủi ro của ngành bất động sản cũng sẽ có sức lan tỏa tới nhiều ngành, đặc biệt là với ngân hàng, chứng khoán... Ở Trung Quốc, bất động sản, xây dựng chiếm hơn 14% GDP. Thế nên họ cực kỳ quan tâm đến việc ổn định thị trường bất động sản. Còn ở Việt Nam, bất động sản, xây dựng cũng chiếm đến gần 10% GDP. Thời gian qua, Chính phủ cũng liên tục tìm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Theo ông, đâu là những vướng mắc lớn nhất đang “ghìm chân” thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản có 4 khó khăn lớn nhất là Pháp lý - Vốn - Quan hệ cung cầu - Quy hoạch.

Trong đó, pháp lý là khó khăn số 1 trên thị trường bất động sản khi chiếm đến 70% khó khăn của các dự án trên thị trường. Kể cả khi dòng vốn tín dụng được khơi thông nhưng pháp lý ách tắc vẫn sẽ khiến toàn bộ thị trường tắc nghẽn.

Chính vì thế, muốn gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản, việc đầu tiên chúng ta phải làm quyết liệt và làm ngay là pháp lý. Tháo gỡ được pháp lý cho các dự án, từ đó mới có thể tăng nguồn cung. Gỡ được pháp lý mới có thể giúp dự án tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng, giúp thị trường phục hồi. Chính vì vậy, Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp ở góc độ chính sách, giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục, sớm khởi công các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường.

Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản

Trước những khó khăn của thị trường, Chính phủ liên tục đưa ra những giải pháp tháo gỡ. Ông đánh giá thế nào về những giải pháp này?

Tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản với nhiệm vụ chính: rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án tại Hà Nội, TP.HCM cũng như các địa phương khác.

Nắm bắt thực tế diễn biến thị trường qua rà soát, một thời gian ngắn sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ những nút thắt trong nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Có thể kể đến Nghị định 08 (2023) ngày 5/3/2023 sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với phát hành trái phiếu riêng lẻ; Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững với nhiều nhóm giải pháp khá toàn diện, cụ thể; Quyết định số 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất thương mại-dịch vụ-có condotels, officetels; quy định giá đất, tiền thuê đất...).

Ngân hàng Nhà nước cũng đã giảm một số lãi suất điều hành 2 lần trong một tháng vừa qua, qua đó định hướng các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Sau những động thái này, trong thời gian gần đây, những tác động của thị trường bất động sản đã được nhìn nhận theo hướng tích cực. Đây là điều đáng mừng.

Mặc dù, Chính phủ đã có hàng loạt những giải pháp tháo gỡ khó khăn nhưng dường như thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự hồi phục. Ông có kiến nghị về chính sách tháo gỡ khó khăn cho bất động sản?

Tôi cho rằng, đối với cơ quan quản lý cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.

Bên cạnh đó, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotels, officetels; thực hiện tốt Nghị định 08 (2023), Nghị quyết 33 (2023), Đề án 338 (2023), Nghị định 10 (2023)... như nêu trên. Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản.

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng...; theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản…

Xin cảm ơn ông!