TS. Cấn Văn Lực: Ngành bất động sản thiếu vốn trung dài hạn, chưa có công cụ tài chính hiện đại

Tại hội thảo phát triển thị trường bất động sản (BĐS), TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, bất động sản (BĐS) dẫn số liệu dự báo cho biết đến năm 2030, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào ngành địa ốc đạt 7,5 tỷ USD, gấp 1,5 lần so với 2020. Tuy nhiên, con số này không cao hơn nhiều so với giá trị năm 2018 (6,6 tỷ USD).

Các dòng vốn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2021 - 2030 cũng có sự tăng trưởng vượt trội hơn giai đoạn 5 năm trước đó. Đến năm 2030, dự báo tín dụng cho bất động sản nhà ở đạt cao nhất, gần 3 triệu tỷ đồng; tín dụng kinh doanh bất động sản đạt gần 1,8 triệu tỷ đồng; còn lại là vốn FDI, trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Lực cho rằng ngành bất động sản vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng nhưng thiếu vốn trung, dài hạn do kênh huy động từ thị trường chứng khoán còn hạn chế. Ngành này chưa có công cụ, sản phẩm tài chính hiện đại như chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản; tính liên thông giữa thị trường tài chính và bất động sản chưa cao. Ngoài ra, thị trường chưa có sự phân khúc bất động sản cụ thể nên chưa rõ ràng trong việc định vị rủi ro với từng phân khúc, đôi khi bị đánh đồng về khẩu vị rủi ro và lãi suất cho vay...

Theo chuyên gia này, ngành bất động tương đương với một số ngành lớn như công nghiệp chế biến - chế tạo và nông nghiệp nhưng tỷ trọng đóng góp của ngành vào GDP còn thấp, khoảng 4,5%. Nếu cộng thêm ngành xây lắp, tỷ trọng đóng góp của 2 mảng này hơn 10,5% GDP, thấp hơn mức phổ biến của nhiều nước (18 - 20%).

Để hỗ trợ thị trường phát triển trong dài hạn, ông Lực cho rằng cần có nhóm giải pháp đồng bộ về thể chế, chính sách như hoàn thiện hệ thống pháp lý gồm giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, khung giá đất; phương pháp định giá bồi thường đất, sửa Luật Đất đai... Nhà nước cần nâng cao năng lực tổ chức, quản lý thị trường bất động sản; có chiến lược quản lý và phát triển thị trường đồng bộ dựa trên quy hoạch của từng vùng....

Song song với đó, ông Lực kiến nghị cần hoàn thiện chính sách thuế và phí bất động sản để điều tiết thị trường hiệu quả hơn; nghiên cứu các chính sách thuế bất động sản với tài sản nhà đất thứ 2, thứ 3... nhằm giảm nguy cơ đầu cơ, tăng thu ngân sách; xem xét điều chỉnh thuế theo vùng. Một giải pháp khác không thể thiếu là điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho phù hợp thông lệ quốc tế, có thể từ 0,2% đến 1%; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đai.