TS Vũ Đình Ánh: Chưa có đủ căn cứ để nói rằng áp dụng thuế bất động sản sẽ làm giảm giá bất động sản

Trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Mới đây, Đoàn giám sát cũng kiến nghị Chính phủ sớm nghiên cứu, ban hành mới luật về thuế, trong đó đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, đất, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất đai.

Đề xuất đánh thuế bất động sản đã từng được Bộ Tài chính nêu ra nhiều lần, nhưng chưa được thực thi do gặp phản ứng của dư luận. Trong bối cảnh giá nhà đất neo cao, đề xuất này tiếp tục nhận được nhiều ý kiến trái chiều. 

Bàn luận về vấn đề trên, Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh nhận định, khi áp dụng sắc thuế bất động sản sẽ có nhiều tác động khác nhau đến thị trường. Tuy nhiên chưa đủ căn cứ để nói rằng, nếu áp dụng thuế bất động sản sẽ làm giảm giá bất động sản trong một phân khúc bất động sản cụ thể.

Trước thực trạng giá bất động sản leo thang như hiện nay, TS Vũ Đình Ánh cho rằng cần phải tìm hiểu, đánh giá và phân tích lại toàn bộ các nguyên nhân căn cơ tác động đến biến động giá bất động sản.

Theo ông Ánh, nguyên nhân thứ nhất được cho là do sự mất cân đối cung - cầu theo từng phân khúc bất động sản trong từng khu vực. Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cũng là một trong những yếu tố tác động đến giá bán.

Thứ ba, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai đã có những thay đổi cơ bản liên quan đến giá đất, và khi áp dụng, nhiều chi tiết trong Luật cũng đã khiến giá đất, giá bất động sản tăng lên. Thứ tư, thông qua các phiên đấu giá đất gần đây, dường như có một nhu cầu rất lớn đang cần được đáp ứng liên quan đến bất động sản.

"Ai cũng nói giá bất động sản hiện nay tăng cao là bất thường, vượt xa so với thu nhập của người dân. Tuy nhiên, quan điểm của tôi thì cho rằng, chúng ta cần đánh giá, xem xét lại thu nhập của người Việt Nam hiện đang như thế nào", ông Ánh nói.

Theo vị chuyên gia này, nhìn vào bảng thống kê thu nhập của người dân Việt Nam, GDP bình quân đầu người khoảng 4.000 USD/người. Song, nếu so sánh bảng thu nhập với bảng chi tiêu của người dân Việt Nam, ông Ánh nhận định đây là con số "khập khiễng", thậm chí là còn chưa đủ ăn, đủ tiêu trong bối cảnh hiện nay.

"Rõ ràng, giá nhà, giá bất động sản đang tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Làm việc và tiết kiệm hàng chục năm nhưng vẫn không đủ tiền để mua nhà, điều này là rất bất hợp lý. Chúng ta cần phải có phương pháp thiết kế thị trường bất động sản thành các phân khúc dành cho các nhóm đối tượng thu nhập khác nhau", ông Ánh nhấn mạnh.

Cùng quan điểm với ông Ánh, các chuyên gia cũng cho rằng để giảm giá nhà căn cơ vẫn phải đi từ gốc rễ là giảm chi phí đầu vào.
Nếu áp lực từ nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào như thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng... vẫn còn thì giá nhà lên cao và khó giảm.

Theo đó, giải pháp căn cơ để tạo nguồn cung trên thị trường là giảm bớt thủ tục pháp lý, khơi thông nguồn cung. Sản phẩm bất động sản dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Giải pháp này vừa giúp tạo lập một thị trường ổn định, vừa giúp giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực. Khi thị trường ổn định, tình trạng đầu cơ sẽ được khống chế.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia cần xem xét thận trọng việc đánh thuế nhà đất bởi lo ngại nếu miễn cưỡng đánh thuế sẽ khiến giá nhà tăng thêm, người nghèo càng gặp khó khi tiếp cận nhà ở. Thêm nữa, việc đánh thuế có thể chưa đủ để giải quyết được tận gốc cơn sốt bất động sản, đánh thuế chỉ tạo sức nặng tâm lý ngắn hạn lên nguồn cầu.

"Thuế là một công cụ mà nhà nước có thể sử dụng, nhưng việc sử dụng như thế nào, với mức độ ra sao, trong bao lâu và ở thời điểm nào cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng. CBRE nhận thấy thuế là một công cụ mà nhà nước có thể sử dụng với mục đích chính: thứ nhất là để tăng nguồn thu ngân sách, thứ hai là để điều tiết một số khía cạnh của thị trường. Tuy nhiên, thuế không thể điều tiết toàn bộ diễn biến thị trường", Bà An Nguyễn, Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển Việt Nam (CBRE Việt Nam) khẳng định.

Cũng theo Bà An đánh thuế bất động sản thì cuối cùng người chịu tác động vẫn là người mua hoặc thuê nhà, nhất là những gia đình trung lưu đã tích lũy nhiều năm để mua căn nhà thứ hai cho con cái hoặc để đầu tư, khai thác kinh doanh. “Đây là nhu cầu hợp lý và chính đáng, và nếu áp thuế quá mức, có thể gây ra những tác động không mong muốn”, bà nhấn mạnh.