Từ 2020, bất động sản không còn là khoản đầu tư an toàn?

Theo các chuyên gia bất động sản, một loạt các yếu tố sẽ tác động đến thị trường bất động sản toàn cầu trong thập kỷ tới. Trong số đó có vấn đề tăng trưởng thấp hơn, mức tăng lương không đáng kể, các vấn đề về khả năng chi trả, giảm giá trị tài sản, dòng vốn xuyên biên giới và công nghệ. Đây là những gì sẽ xảy ra vào những năm 2020.

Bất động sản nhà ở không còn là khoản "cá cược" an toàn cho các nhà đầu tư.

Sunny Mehat đã cố gắng bán căn hộ hai phòng ngủ của mình ở Vancouver trong sáu tháng. Việc đó không hề dễ dàng. Năm 2016, giá nhà tại thành phố đã tăng 30%, nhưng giờ đây lại là một câu chuyện khác. Trong năm qua, giá đã giảm hơn 7%, theo Hội đồng Bất động sản Greater Vancouver.

"Tôi nhận được rất nhiều lời hỏi thăm nhưng không ai thực sự quyết định mua chúng", anh cho biết. Mehat đã giảm giá hai lần, nhưng sau đó vẫn là những lời đề nghị giá thấp hơn mức có thể chấp nhận được. Trong tháng tới, nếu không có bất kì đề nghị nào thỏa mãn, anh sẽ cho thuê căn hộ và chờ giá tăng trở lại.

Mehat có thể sẽ phải chờ đợi một khoảng thời gian dài. Trong thập kỷ qua, lãi suất thấp và việc người giàu có thể dễ dàng mua bán bất động sản xuyên biên giới đã làm thay đổi thị trường bất động sản ở các thành phố như Vancouver, London, New York và Sydney. Giá nhà bị thổi phồng và những ngôi nhà sang trọng nhanh chóng được xây dựng hàng loạt. Điều này khiến giá nhà ở vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Chỉ mong thu về lợi nhuận ổn định

Hiện nay, nhiều nhà chức trách đang kìm hãm nhu cầu bằng các thay đổi về thuế và chính sách. Ví dụ, tại Vancouver, các nhà chức trách địa phương đã đưa ra mức thuế 15% đối với người nước ngoài muốn mua bất động sản vào năm 2016 và đã tăng lên 20% vào thời điểm hiện tại.

Vì giá giảm, các nhà đầu tư đang suy nghĩ lại về danh mục đầu tư của họ. Neal Hudson, một nhà phân tích thị trường bất động sản ở Anh cho biết, hiện tại, bất động sản không còn là khoản "cá cược" an toàn như trước đây. Yolande Barnes - hiệu trưởng Trường Bất động sản Bartlett tại Đại học London cho biết, chúng tôi đã kết thúc một kỷ nguyên tăng trưởng. Với lãi suất thấp, giá nhà chỉ có thể tăng theo lạm phát hoặc khi lợi suất cho thuê tăng, Barnes nhận định.

"Các nhà đầu tư đã bắt đầu theo đuổi mục tiêu xa hơn là chỉ thu về lợi nhuận ổn định. Ngày càng nhiều người trên khắp thế giới muốn có danh mục đầu tư với rủi ro phân tán đa dạng theo địa lý và lĩnh vực." Liam Bailey, người đứng đầu nghiên cứu toàn cầu tại Knight Frank cho biết.

Trong vòng 10 năm tới, Hudson dự kiến tăng trưởng vốn thấp hơn và mức tăng lương không đáng kể ở Anh. Những người mua căn hộ hai phòng ngủ ở độ tuổi hai mươi hoặc ba mươi sẽ không thể tiến tới mua nhà như các thế hệ trước. Tăng trưởng giá sẽ dừng lại, nhưng khả năng chi trả vẫn là trở ngại đối với nhiều người. Các vấn đề về giá cả phải chăng sẽ luôn là ưu tiên hàng đầu trong chương trình nghị sự ở London và các thành phố khác trên toàn cầu, Barnes nói.

Đối với người thuê nhà, 10 năm tới, họ có thể có nhiều quyền kiểm soát giá thuê nhà hơn. Các nhà lập pháp tại Paris đã giới thiệu các biện pháp như vậy trong năm nay. Tại London, thị trưởng Sadiq Khan đang thúc đẩy quyền lực được ủy thác để quản lý thị trường cho thuê nhà "nóng" ở London. Giá tiền thuê trung bình cho một căn nhà một phòng ngủ ở đó cao hơn nhiều mức trung bình cho một căn nhà ba phòng ngủ ở mọi vùng khác của Anh.

Theo Heidi Learner - chuyên gia kinh tế học ở Savills Hoa Kỳ, một mối quan tâm lớn hơn là những hạn chế đối với dòng vốn xuyên biên giới, chẳng hạn như những áp đặt của Trung Quốc đối với vốn đầu tư ra nước ngoài. Nhà Trắng đang xem xét hạn chế đầu tư tài chính giữa Mỹ và Trung Quốc, điều có thể gây bất lợi cho thị trường bất động sản nói chung.

Một số lượng lớn các thành phố như Vancouver và New York đã hưởng lợi từ nguồn vốn của Trung Quốc. Bất kì hạn chế nào đối với dòng vốn này sẽ có tác động tiêu cực đối với thị trường nhà ở, Learner cho biết.

Làn sóng proptech

Khi ra mắt vào năm 2015, easyProperty đã tổ chức cuộc đưa tang giả về sự phá sản của một đại lý bất động sản truyền thống trên đường phố London. Cách quảng cáo mạo hiểm có phần không khôn ngoan này sau đó đã phản tác dụng.

Tại Anh, đại lý trực tuyến Emoov đã thu hẹp quy mô vào năm ngoái, trong khi Purplebricks, công ty vận hành với mô hình không chi nhánh và các đại lý tự làm chủ, đã rời khỏi thị trường Mỹ. Theo báo cáo của các nhà phân tích TwentyCi, thị phần của các đại lý trực tuyến chỉ ở mức 7% qua các năm. Trong khi đó, các đại lý có trụ sở phân phối trực tiếp đã sống sót qua thời kì này.

Tuy nhiên, công nghệ đang thay đổi thị trường bất động sản toàn cầu theo những cách khác nhau. Đầu tư vào lĩnh vực "proptech" (công nghệ trong bất động sản) đang bùng nổ, với tổng giá trị gần 20 tỷ USD trong năm 2018, tăng 38% so với năm 2017, theo công ty nghiên cứu của Scanner Scanner. Một trường hợp điển hình là vào năm 2018, SoftBank Vision Fund đã đầu tư 865 triệu USD vào công ty khởi nghiệp công nghệ xây dựng Katerra, cũng như thị trường trực tuyến Compass và Opendoor - một công ty khởi nghiệp kinh doanh mua, bán, cải tạo nhà giá rẻ.

Clelia Warburg Peters, chủ tịch của Warburg Realty và đồng sáng lập của MetaProp - tập đoàn đầu tư mạo hiểm công nghệ bất động sản có trụ sở tại New York cho biết, "12 tháng qua như là thời kì bùng nổ về số vốn và sự tăng trưởng về chất lượng, tính đa dạng hóa của hàng loạt các công ty". Mặc dù hiện giờ không còn liên kết với MetaProp, bà vẫn là nhà đầu tư của các công ty proptech ở thị trường Mỹ.

Warburg Peters cho biết proptech sẽ theo mô hình tương tự fintech trong thập kỷ tới, và nó sẽ lan rộng ra ngoài việc bán bất động sản phục vụ xây dựng, quản lý tài sản và cho thuê.

Peters dự đoán: "Những người thuê nhà sẽ từ bỏ xu hướng thuê dài hạn sang phân khúc kết hợp giữa nhà và khách sạn, nơi họ có thể nhanh chóng chuyển từ một căn hộ cho thuê đã được trang bị đầy đủ sang một căn hộ khác bằng công nghệ. Đây sẽ là Airbnb phiên bản mạnh nhất một khi nó được "kích hoạt"."

Đối với các nhà đầu tư, việc "token hóa" bất động sản đang trở thành một cách mới để đa dạng danh mục đầu tư. Với công nghệ Blockchain, chủ sở hữu bất động sản có thể phát hành các tokens - đại diện cho một số phần nhất định trong tài sản của họ. Các nhà đầu tư có thể mua chúng, trở thành chủ sở hữu một phần giá trị của bất động sản đó. Công nghệ này đã được triển khai ở Mỹ kể từ mùa thu năm ngoái, nơi dự án lớn đầu tiên ở Manhattan - trị giá hơn 30 triệu USD - đã được "token hóa" trên nền tảng điện toán blockchain Ethereum. Brickblock, một statrt-up ở Đức - có trụ sở tại Wiesbaden và trị giá 2 triệu Euro, cũng đã "token hóa" bất động sản đầu tiên ở khu vực châu Âu vào năm nay.

Tham khảo Chanel News Asia