Từ môi giới BĐS bình thường trở thành nhà đầu tư "lướt sóng" chuyên nghiệp nhờ "mánh khóe" cò đất

"Lướt" sóng BĐS chỉ với số vốn vài trăm triệu đồng

Quả thực, không khó tìm kiếm những môi giới cũng chính là NĐT trên thị trường BĐS. Với số vốn ban đầu khoảng 100 -200 triệu đồng, các môi giới này có thể trở thành NĐT lướt sóng chuyên nghiệp, thậm chí có thể kiếm được tiền trăm trong khoảng thời gian rất ngắn. Nhất là, tại các khu vực điểm nóng về hạ tầng giao thông, quy hoạch, rất dễ bắt gặp những môi giới "kiêm" tay trái là NĐT. Và, số tiền kiếm được từ hoạt động đầu tư gấp nhiều lần so với môi giới BĐS.

Anh H (30 tuổi), có 4 năm kinh nghiệm trên thị trường BĐS, hiện tại là một môi giới tự do tại thị trường BĐS khu Đông Tp.HCM (nay gọi là Thành phố Thủ Đức). Tham gia vào thị trường thời điểm đất nền khu vực này còn nóng sốt (giai đoạn 2017), trải qua giai đoạn thị trường trầm lắng (2018-2021), anh H không chỉ là một môi giới đơn thuần mà là một NĐT lướt sóng có "số má" trên thị trường BĐS khu Đông.

Hiện tại, anh H vẫn kiêm 2 vai trò này song song. NĐT trẻ này cho hay, thời gian đầu khi mới vào thị trường, anh chủ yếu làm môi giới đơn thuần nhưng thấy đàn anh, đàn chị hùn vốn với nhau tìm mua đất và bán hưởng chênh trong thời gian ngắn, nhiều người trong số đó "phất" rất nhanh, mua được đất, sắm được xe hơi. Anh H tò mò và tìm được người "chỉ đường". Với số vốn tích lũy từ hoạt động môi giới (khoảng 100-200 triệu đồng), anh H bắt đầu bước chân vào con đường NĐT.

Ban đầu anh H hùn vốn cùng một người bạn để tìm mua các lô đất giá mềm (chủ đất bán ra). Do có mối quen với các chủ đất nên việc có nguồn hàng mua thời điểm đó không khó với môi giới BĐS. Đặc biệt, nhờ các mối quan hệ và "nắm chủ" nên việc thương thảo giá của môi giới với chủ đất cũng không phải là bài toán khó. Thường môi giới khi ưng ý lô đất sẽ đứng ra cọc cho chủ đất từ 50 triệu đến 200 triệu đồng (tuỳ lô, tùy chủ đất) và chờ tìm khách "ráp" vô.

Theo tìm hiểu, một số môi giới có kinh nghiệm thường đàm phán được giá thấp xuống khi thương thảo với chủ đất do chia sẻ những thông tin bất lợi về vị trí lô đất hoặc tư vấn cho chủ đất theo kiểu, nếu muốn bán được nhanh, thu tiền về nhanh thì giá thu về phải mềm hơn các lô khác "một chút". Đa số những chủ đất có hàng đều phải trông chờ vào việc bán của môi giới vì họ không có thời gian hoặc không có nguồn khách hàng muốn mua.

Không chỉ riêng anh H, việc môi giới trở thành NĐT hiện xuất hiện rất nhiều trên thị trường, ở hầu hết các phân khúc BĐS. Trong đó, nổi bật là phân khúc đất nền, hoặc phân khúc có tính thanh khoản cao. Chỉ cần số vốn ban đầu ít ỏi, nhiều môi giới trở thành những NĐT dày dặn kinh nghiệm trong việc bán chênh, thậm chí đây là những NĐT kiếm được tiền nhiều hơn những NĐT kì cựu trên thị trường BĐS.

Về thị trường BĐS Nhơn Trạch được 4 năm nhưng anh Q có đến 4 năm là NĐT kiêm môi giới. Ban đầu, anh Q chỉ nghĩ đơn giản là một môi giới đơn thuần, nhưng dần dà hoạt động mua bán BĐS khu vực này sôi động, nam môi giới này đã đi theo hướng của một NĐT lướt sóng đúng nghĩa. Cũng giống anh H, anh Q tìm mua các lô đất chính chủ rồi xuống cọc với số vốn tầm 100-200 triệu đồng, sau đó tìm khách hàng "ráp" vô để hưởng chênh lệch trên giá bán.

Con đường tìm khách hưởng chênh lệch

Trong hợp đồng đặt cọc với chủ đất sẽ ghi rõ thời gian đi công chứng sang tên (chồng hết tiền lô đất). Hầu hết các môi giới sẽ kéo dài thời gian đi công chứng với chủ đất tầm 20 ngày đến 1,5 tháng. Trong khoảng thời gian này, môi giới sẽ "tăng tốc" để tìm khách mua lô đất mà mình đã cọc. Chẳng hạn, lô đất mua với chủ đất là 1.5 tỉ đồng, khi tìm khách mua môi giới sẽ chào giá là 1.6-1.7 tỉ đồng. Nếu trong khoảng thời gian chờ đi công chứng có khách đồng ý mua với giá đó nghĩa là môi giới đã hưởng chênh lệch 100-200 triệu đồng (bên cạnh khoản phí môi giới làm việc với 2 bên, giữa chủ đất và khách hàng).

Tìm hiểu được biết, tại một số khu vực sốt cục bộ tình trạng này diễn ra không hiếm. Hầu hết các môi giới đều trở thành NĐT lướt sóng chuyên nghiệp theo cách này. Tại các khu vực có thông tin tốt về quy hoạch, hạ tầng việc tìm khách "ráp vào" không phải là khó khăn với môi giới.

Mới đây, tại Q.9 (hiện là Thành phố Thủ Đức) một môi giới BĐS đã mua lại lô đất 2.5 tỉ đồng với chủ đất, cọc số tiền 200 triệu đồng. Môi giới này giao kèo với chủ đất trong vòng 1 tháng sau đi công chứng sang tên. Tuy vậy, chỉ 12 ngày môi giới này đã tìm được khách mua lại lô đất với giá 2.650 tỉ đồng. Như vậy, ngày đi công chứng sang tên chủ đất sẽ kí với khách, còn môi giới ở giữa hưởng chênh 150 triệu đồng, chưa kể phí môi giới khoảng 20-30 triệu đồng cho thương vụ mua bán này.

Đa số việc hưởng chênh tốt diễn ra ở các thị trường có tính thanh khoản cao. Cũng không loại trừ trường hợp nhiều môi giới không thể tìm được khách mua trong khoảng thời gian giao kèo thì chấp nhận xoay tiền để đi công chứng với người bán.

Một số môi giới vì số vốn sẵn có đã đặt cọc với chủ đất nên đến ngày đi công chứng chưa tìm được khách sẽ phải vay gấp bên ngoài, vay nóng với lãi suất cao để đủ tiền chồng cho chủ đất (nếu không sẽ mất cọc). Những trường hợp này đa số là cùng với bạn bè thân trong nghề tìm cách xoay, khi công chứng xong sẽ rao bán liền để có tiền bù vào khoản đã vay nóng. Trường hợp như này, hầu hết các môi giới đầu tư không mong muốn.

Ghi nhận cho thấy, do rành rọt trong nghề nên các môi giới có kinh nghiệm sẽ tìm các lô đất đẹp, dễ bán ra để "xuống cọc". Các thị trường đang có dấu hiệu nóng, hoạt động mua bán sôi động sẽ được môi giới nhắm tới, vì họ biết, việc bán chênh sản phẩm ra là không khó. Trong khi các thị trường bình ổn, trầm lắng thì những NĐT tay ngang dạng này xuất hiện không nhiều vì dễ rủi ro.

Tìm hiểu được biết, không ít môi giới hiện nay vẫn sống tốt với nghề do vừa làm môi giới, vừa là NĐT lướt sóng. Họ đa số là những môi giới dày dặn kinh nghiệm, có mối quan hệ rộng với các NĐT kì cựu, lâu năm. Nắm được nhu cầu của NĐT, họ đứng ra tìm đất và nhanh chóng xuống cọc rồi paste ngay sang cho NĐT đầu tư đang có nhu cầu tìm đất. Như vậy, không mất quá nhiều công sức mà số tiền hưởng chênh của những môi giới này có thể bằng với số vốn bỏ ra trong khoảng thời gian rất ngắn.