Tương lai thị trường căn hộ Tp.HCM, góc nhìn người trong cuộc

Căn hộ giá vừa tầm tại Tp.HCM “nhỏ giọt” nguồn cung

Khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM “mất tích” trên thị trường. Những dự án căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 cũng “đỏ mắt” để tìm kiếm.

Hiện thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận mức giá từ 45-55 triệu đồng/m2 được xem là vừa tầm với người mua nhà. Dòng sản phẩm này ghi nhận thanh khoản ổn định trong bối cảnh thị trường biến động. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu xuất hiện tại khu Tây và khu Nam Tp.HCM, trong khi khu Đông BĐS căn hộ mặt bằng giá đã khá cao. Tại khu Tây Tp.HCM hiện có dự án Akari City 8,5ha đang chào bán giai đoạn tiếp theo sản phẩm căn hộ với mức giá trên dưới 45 triệu đồng/m2 ghi nhận sức mua khá tốt. Trước đó, vào cuối năm 2021, gia đoạn 1 của dự án này đã bàn giao 1.800 căn và đã đón hàng ngàn cư dân ở thực về sinh sống.

Tại khu Nam Tp.HCM, hiện tại cũng đang rục rịch loạt dự án căn hộ ra thị trường với các phân khúc khác nhau. Trong đó, dòng căn hộ giá 50-55 triệu đồng/m2 ghi nhận thanh khoản tốt, trong khi sức mua chậm ở các dự án có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, tại tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ có dự án căn hộ Essensia thuộc KĐT Dragon City quy mô 65ha đang chào mức giá từ 55 triệu đồng/m2; giáp tuyến đường Nguyễn Văn Linh có căn hộ cao cấp ven sông Flora Panorama thuộc Mizuki Park 26ha cũng đang tung ra thị trường với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Thời điểm này, nếu so với các khu vực khác, khu Nam Tp.HCM có dự án mới ra thị trường. Tuy nhiên, nếu nhìn từ thời điểm trước năm 2019, nguồn cung mới nơi đây sụt giảm mạnh. Tại khu vực này, những dự án có vị trí nằm không quá xa khu đô thị Phú Mỹ Hưng được người mua quan tâm. Trong đó, nhu cầu tìm kiếm tập trung mạnh ở các dự án còn mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Nếu vài năm trước, các dự án cao cấp tại khu Nam chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2 thì nay đạt ngưỡng bình quân trên 100 triệu đồng/m2. Ngay như các dự án thuộc khu vực huyện Bình Chánh giá cũng lên đến 50 – 60 triệu đồng/m2. Các dự án giá dưới 35 triệu đồng/m2 hầu như không xuất hiện trên thị trường này.

Theo các chuyên gia, nguồn cung căn hộ giá từ 50-55 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM có thể sẽ “rất khan hiếm” trong tương lai khi mà mặt bằng giá căn hộ dự báo còn tăng trong thời gian tới.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường căn hộ tại Tp.HCM đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kì năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với Q2, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của Tp.HCM.

“Quý 3/2022 ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, mặc dù tỉ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới không nhiều, số lượng căn bán ra lại tiếp tục vượt gấp 2.4 số lượng căn mở bán, chứng tỏ nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM vẫn còn rất nhiều dù mức giá bán không ngừng tăng trưởng”, chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn

Bà Dương Thuỳ Dung cho rằng, dự kiến cuối năm nay, Tp.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông Tp.HCM), nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong ba tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.

Đáng nói, dù thị trường biến động nhưng mức giá chào bán được dự đoán sẽ tiếp tục tăng, nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước. Theo CBRE, giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024.

Dự báo về tương lai của thị trường căn hộ tại Tp.HCM, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cùng bày tỏ quan điểm: tại các khu vực vệ tinh của Tp.HCM, các dự án căn hộ thu hút được người mua do hạ tầng kết nối vào khu trung tâm đang được tiếp tục nâng cấp và triển khai mới, chất lượng cao nhưng giá thấp hơn so với các dự án tại trung tâm. Trong ngắn hạn, giá của phân khúc căn hộ có chiều hướng tăng cao do các yếu tố: giá đất và chi phí xây dựng tiếp tục tăng dẫn đến chi phí triển khai các dự án tăng. Đồng thời, đây là thời điểm khi mà dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn chưa được thôngqua, nên việc sở hữu căn hộ tại thời điểm này sẽ không bị giới hạn thời hạn sử dụng.

Giá căn hộ dự báo sẽ tiếp tục đà tăng nhưng tốc độ chậm hơn so với trước đây. Ảnh minh hoạ.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, tình trạng lệch pha cung – cầu giữa các phân khúc ngày càng rõ rệt. Riêng đối với thị trường Tp.HCM, việc lệch pha cung cầu giữa phân khúc cao cấp, hạng sang và căn hộ giá trung cấp đã diễn ra từ năm 2018 đến nay và đang diễn biến ngày càng nghiêm trọng.

Cụ thể, nguồn cung căn hộ ở Tp.HCM chủ yếu tập trung ở loại hình căn hộ hạng A, hạng sang chiếm trên 77%. Trong khi dòng sản phẩm trung cấp ngày càng khan hiếm, riêng phân khúc giá bình dân đã không còn tìm thấy trên thị trường Tp.HCM.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), quy luật phát triển của thị trường là sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu cũng như khả năng chi trả của khách hàng thì sản phẩm đó mới có khả năng tiêu thụ. Ngược lại, sản phẩm ra đời nhưng không đáp ứng đúng nhu cầu hoặc chỉ đáp ứng nhu cầu của một bộ phận nhỏ khách hàng thì sản phẩm đó sẽ có thanh khoản kém, dẫn đến tình trạng ế hàng.

Đó là lý do, dù thị trường BĐS biến động, dòng sản phẩm căn hộ vừa tâm tiêu thụ ổn định, trong khi BĐS cao cấp, hạng sang gặp khó sức mua. Theo dự báo của một số chuyên gia trong ngành, nếu không cơ cấu lại sản phẩm, chính sách tín dụng tiếp tục thắt chặt, thì dòng sản phẩm BĐS cao cấp, hạng sang sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp. Giá bán phân khúc này có thể giảm xuống trong thời gian tới.

Dự đoán thị trường căn hộ những tháng cuối năm 2022, bà Dương Thùy Dung cho rằng, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Tiếp theo, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan, nhất là đối với loại hình BĐS giá tầm trung.