VARS: Phát triển căn hộ nhỏ, xa trung tâm để giảm giá bán

Tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở nhưng nguồn cung giảm dần từ 2018, tạo ra tình trạng lệch pha nghiêm trọng. Cơ cấu nguồn cung "nghiêng" về nhà ở cao cấp phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ khiến giá nhà bị đẩy giá lên, khiến người dân có nhu cầu ở thực khó mua.

Lệch pha giữa cung và cầu

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong khi, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Và chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Trước bối cảnh đó, VARS cho rằng, cùng với loại hình Nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới. Bởi đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

"Vừa túi tiền" là khi chi phí nhà cửa chiếm khoảng 30% thu nhập hộ gia đình 

Tại Việt Nam, "nhà ở vừa túi tiền" chưa có định nghĩa chính thức, nhưng có thể nhận biết qua một số đặc điểm so với nhà ở xã hội và dựa vào giá hợp lý. Khác với Nhà ở xã hội, chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà. Nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị đặc biệt.

Theo VARS, giá nhà ở hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi của thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm trên thế giới, giá nhà ở hợp lý là khi chi phí nhà cửa chiếm dưới 30% thu nhập hộ gia đình. Đối với hộ thu nhập khoảng 30 triệu/tháng, 30% này tương đương với 100 triệu đồng/năm, đưa ra mức giá nhà ở vừa túi tiền là khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Mặc dù khó để phát triển dự án căn hộ với mức giá này, đặc biệt là ở các đô thị có nhu cầu cao, nhưng VARS tin rằng với sự hợp tác và nỗ lực từ hệ thống thị trường và chính sách nhà ở, loại hình nhà ở vừa túi tiền vẫn có thể phát triển.

Theo VARS, Nhà nước cần định nghĩa chính thức "nhà ở vừa túi tiền" và áp dụng chính sách ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở cho thu nhập trung bình. Cụ thể là các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng "sức mua" hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó tăng cường đầu tư và mở rộng hạ tầng giao thông. Khi khoảng cách không còn là vấn đề lớn cần cân nhắc khi mua nhà thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang ven đô là tất yếu. Học tập kinh nghiệm quốc tế giúp rút ngắn quá trình phát triển và đạt được mục tiêu nhanh chóng.

Theo ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Tổ chức Định giá và các Đại lý BĐS Thái Lan, Chính phủ Thái Lan hỗ trợ mua nhà bằng cách trợ cấp tiền mặt cho người có thu nhập thấp; cung cấp vay ưu đãi qua ngân hàng Chính phủ, và giảm thuế cho chủ đầu tư và người mua nhà giá rẻ. Thiết lập chương trình khuyến khích tiết kiệm cho các khoản đặt cọc, thưởng cho họ khi đạt mục tiêu để thúc đẩy người dân tiết kiệm mua nhà.

Xây dựng hệ thống tài chính chính thức được ưu tiên để cung cấp nhà giá rẻ cho hộ gia đình thu nhập trung bình. Đối với Chủ đầu tư, điều chỉnh sản phẩm, tập trung vào nhà ở vừa túi tiền giải quyết vấn đề dòng tiền, phù hợp với nhu cầu lớn và chi trả tối ưu. Cùng với chính sách Nhà nước, phát triển căn hộ nhỏ, xa trung tâm là giải pháp hiệu quả.