Vay vốn để đầu tư bất động sản: Cắt lỗ cũng là một nghệ thuật

ThS. Ngô Thành Huấn

Giám đốc Điều hành FIDT

22 bài viết

Chị Nguyễn Thị Thu Phương (quận 9, TP HCM), một nhà đầu tư bất động sản có sử dụng nợ vay cho biết, chị vừa phải cắt lỗ và có cảm giác làm không đúng.

“Năm 2021, nghe chia sẻ từ bạn bè kiếm lời rất nhanh từ bất động sản, vợ chồng mình có mua 2 căn hộ ven TP.HCM, nhiều hơn 1 căn so với dự định, chủ yếu do tìm được các gói vay lãi suất rất thấp. Gần đây, việc làm ăn, buôn bán cũng khó khăn, thu nhập của hai vợ chồng giảm đi đáng kể, cộng thêm áp lực trả lãi rất lớn, nên mình đã cùng lúc phải bán đi 2 căn hộ này với mức giá chiết khấu khoảng 7%. Mặc dù cắt lỗ, gánh nặng có nhẹ đi nhưng mình vẫn cảm giác mình làm không đúng và chưa biết cách giải quyết dòng vốn nhàn rỗi”, chị Phương chia sẻ.

Anh Lê Sĩ Khương, ngụ tại quận 8, TP.HCM, một nhà đầu tư đất nền khác, cũng đang chần chừ trong việc cắt lỗ, vì “bỏ thì thương, vương thì tội”

“Hồi năm 2021, mình có mua khoảng 16 ha đất lúa màu và rất ưng ý với địa thế cũng như tiềm năng của khu vực này. Trước đây, đã có những lúc giá đất khu vực này tăng gấp 2, gấp 3 lần so với giá ban đầu. Tuy nhiên, hiện tại, xung quanh khu vực này dù bán thấp hơn giá mua 40% vẫn không có giao dịch. Có một vài người nói mình để lại với giá giảm 25%, mức này là khá hơn so với mặt bằng chung khu vực này. Tuy nhiên, mình lại thấy mức giá này không xứng với tiềm năng. Không bán thì phải chịu áp lực lãi vay. Chưa kể, mình đang là nguồn thu nhập chính và duy nhất trong gia đình. Hiện mình đang rất lăn tăn, không biết nên làm gì”, anh Khương chia sẻ.

3 vấn đề chính dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư bất động sản “kẹt hàng, bán cắt lỗ”

Theo ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc Khối Tài chính Cá nhân, công ty tư vấn tài chính FIDT, trường hợp của anh Khương và chị Phương không phải là hiếm. Vấn đề của các nhà đầu tư này chủ yếu xoay quanh 3 câu chuyện chính 1) không có kế hoạch tài chính tổng thể ngay từ đầu; 2) thiếu kinh nghiệm và thông tin trên thị trường bất động sản; 3) tâm lý đám đông ham làm giàu nhanh.

Về vấn đề thứ nhất, các thế hệ trước đây và cả hiện nay phần lớn không được đào tạo về tài chính cá nhân ở bậc học phổ thông. Không ít cá nhân bước vào cuộc sống với rất ít hành trang về việc quản lý chi tiêu ra sao, tìm hiểu đầu tư thế nào, rủi ro đến từ những đâu,... Điều này dẫn đến khi ra quyết định đầu tư phần lớn đều theo lời “con tim mách bảo” và có những hành động cảm tính, không cân nhắc được và mất, không biết tính ổn định của dòng thu nhập. Đặc biệt, khi nhắc đến các khoản vay, phần lớn đều không biết mình phù hợp với gói vay nào và nên vay ra sao. Chính vì thiếu một bức tranh tổng thể, một quá trình chuẩn bị nghiêm túc, nên các nhà đầu tư này cũng không có cả những kịch bản dự phòng.

“Vấn đề thứ hai, mặc dù thị trường bất động sản có thống kê, nhưng không chi tiết và lượng nhà đầu tư có thể tiếp cận được các thông tin này là rất thấp. Điều rất quan trọng là thị trường đang thiếu các đánh giá chi tiết về các phân khúc phổ biến mà nhà đầu tư cá nhân thường quan tâm nhất như đất thổ cư trong khu vực thành phố, vùng ven hay đất nông nghiệp,...”, ông Huấn chia sẻ

Về vấn đề thứ ba, đây là một tâm lý rất phổ biến ở Việt Nam hiện nay. Thường rất nhiều người có tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO) khi nghe các cơ hội đầu tư. Đã có rất nhiều bài học nhãn tiền, song đến nay điều đó vẫn chưa được khắc phục.

“Có những trường hợp, nhà đầu tư mặc dù biết giá đất đã tăng 30-40%, song chỉ cần nghe người thân, bạn bè vừa chốt lời được hay có những tin đồn về quy hoạch là sẵn sàng xuống tiền đầu tư. Nhà đầu tư nên nhớ bản chất sốt đất là đầu cơ trên thông tin kỳ vọng của hạ tầng. Tuy nhiên, thời gian để triển khai của các hạng mục này thường rất lâu, có khi là 5 - 10 năm. Điều quan trọng hơn nữa là hạ tầng phát triển phải đi kèm với sự phát triển dân sinh. Vì lẽ đó, nếu nơi nào có sốt đất, nhà đầu tư nên bình tĩnh và quan sát 2-3 năm tiếp theo, để chờ mặt bằng giá hạ xuống. Kinh nghiệm làm việc của tôi cho thấy, thời điểm đó, mặt bằng giá chỉ ngang lúc sốt hoặc thậm chí rẻ hơn”, ông Huấn nhận định.

Dùng nợ vay để đầu tư bất động sản, cắt lỗ cũng là một nghệ thuật

Chuyên gia Ngô Thành Huấn cũng cho rằng, việc cắt lỗ đối với nhà đầu tư chịu gánh nặng lãi vay quá lớn trong thời gian thị trường kém khả quan không chỉ là khoa học, còn là nghệ thuật. Vì nó không chỉ đòi hỏi hiểu biết có hệ thống, mà còn phải tinh lọc kiến thức để vận dụng phù hợp trong từng tình huống.

Đồng thời, việc sở hữu được một tài sản nói chung và bất động sản nói riêng không dễ dàng. Do đó, không nên vội vàng cắt lỗ hay áp dụng chung một tỷ lệ cắt lỗ cho mọi trường hợp.

“Về cơ bản đầu tư, lợi nhuận thu được lớn hơn chi phí thì nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc tiếp tục duy trì khoản đầu tư, không nên vì một số khó khăn nhất thời mà vội vàng bán đi các tài sản. Trường hợp, áp lực nợ vay quá lớn, nhà đầu bất động sản có thể làm 4 thao tác sau gồm: 1) kiểm tra lại quỹ dự phòng, 2) nhờ sự hỗ trợ của người thân, 3) tái cơ cấu khoản nợ, 4) cân nhắc bán tài sản”, ông Huấn hướng dẫn.

Theo đó, trước khi mua bất động sản, nhà đầu tư nên trích lập quỹ dự phòng từ 3-6 tháng chi tiêu. Đây là khoản sẽ được dùng để hỗ trợ nhà đầu tư vượt qua giai đoạn khó khăn.

Ở thao tác thứ hai, nhà đầu tư không chỉ nên đợi đến khi khó khăn mới trao đổi với người thân về những khó khăn trong việc mua nhà. Thay vào đó, động tác này nên được thực hiện từ trước khi đầu tư.

“Nhà đầu tư nên trao đổi trước với người thân về khả năng sẵn sàng hỗ trợ thanh khoản khi gặp khó khăn, trước lúc bắt đầu mua bất động sản. Vì không phải lúc nào thân nhân cũng có sẵn tiền của để hỗ trợ. Đây là một giải pháp rất thực tế, song lại ít được các nhà đầu tư quan tâm đúng mực”, ông Huấn đánh giá.

Với thao tác thứ ba, bất kỳ nhà đầu tư nào có quan hệ tín dụng với ngân hàng đều có thể yêu cầu các nhà băng tái cơ cấu nợ.

“Suy cho cùng, thứ ngân hàng cần là khách hàng có thể hoàn trả gốc và lãi vay, không phải tài sản đảm bảo của khách hàng. Do đó, trong tình huống gặp khó khăn vì lãi vay, nhà đầu tư có thể liên hệ nơi cấp tín dụng để xin được tái cơ cấu. Mặc dù động tác này sẽ có thể làm ảnh hưởng đến điểm số tín dụng. Tuy nhiên, phương án này sẽ tốt hơn bị thu hồi tài sản đảm bảo và bán giải chấp, đánh mất thành quả đầu tư”, ông Huấn nhận định.

Giải pháp cuối cùng cần được cân nhắc là bán tài sản. Nhà đầu tư nên lưu ý, sẽ không có một tỷ lệ cắt lỗ chung cho mọi tình huống. Vì bên cạnh yếu tố giá, khả năng hấp thụ của thị trường cũng là một vấn đề cần quan tâm khác. Do đó, việc lựa chọn nên bán BĐS nào trước để xử lý tài chính cần được xem xét thận trọng.

“Những bất động sản dễ bán thường là nhóm có tiềm năng nhất, còn những khoản khó thanh lý lại thường yêu cầu một mức chiết khấu sâu. Do đó, sau khi bổ sung hỗ trợ từ người thân và tái cơ cấu khoản vay, nhà đầu tư cần xác định mức tài chính mà mình đang cần. Bước thứ hai, xem xét khoản thời gian còn có thể gia hạn cho áp lực tài chính đang có và tham khảo tính thanh khoản của các tài sản đang sở hữu. Cuối cùng là tính toán chi phí cơ hội của từng tài sản đang có dựa trên mức lỗ nếu bán và mức tăng trưởng dự kiến trở lại của chúng trong tương lai. Các bước này chắc chắn sẽ giúp nhà đầu tư giảm thiểu thiệt hại tối đa khi danh mục đầu tư BĐS rơi vào giai đoạn không tốt như hiện nay. Do một số kỹ thuật là tương đối khó, nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến các chuyên gia trước khi thực hiện”, ông Huấn khuyến nghị.