VCSC: Đất Xanh đang tập trung xử lý pháp lý Gem Riverside, giá cổ phiếu DXG đã điều chỉnh quá mức

Ghi nhận tại báo cáo mới đây của Chứng khoán Bản Việt (VCSC), Tập đoàn Đất Xanh (DXG) dự kiến sẽ chậm tiến độ thu tiền từ dự án Gem Riverside và giảm giá trị hợp đồng ký mới cho các dự án bất động sản của mở bán giai đoạn 2020-2022, do cả hai diễn biến này khả năng chịu ảnh hưởng bởi thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp tục kéo dài. Tuy vậy, với lợi thế về môi giới, việc dần mở bán shophouse, cổ phiếu DXG vẫn hấp dẫn với định giá 29.700 đồng-tăng ~73% so với mức giá hiện tại. VCSC cũng cho rằng, giá cổ phiếu DXG đã điều chỉnh quá mức.

Gem Riverside sẽ được khởi công cuối năm 2019

Bên cạnh quan điểm cho rằng, giá cổ phiếu DXG đã điều chỉnh quá mức và giá mục tiêu có thể đạt mức tăng 73% so với hiện tại, VCSC cũng nhấn mạnh rủi ro đối với DXG khi mà lượng hàng tồn kho cao hơn cho mảng môi giới bán buôn khi mở rộng kinh doanh. VCSC cũng nhận định, tiến độ xây dựng tiếp tục bị trì trệ tại dự án Gem Riverside. Do đó, kỳ vọng lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ của Đất Xanh theo quan điểm VCSC sẽ điều chỉnh giảm.

Chi tiết, đơn vị chứng khoán này dự báo dự án Gem Riverside sẽ được khởi công cuối năm 2019. Như vậy, kế hoạch mới chậm hơn so với dự kiến trước đây, vì theo quan sát các thủ tục pháp lý đến nay vẫn chưa có tín hiệu có tiến triển, tương tự tình trạng của các chủ đầu tư lớn khác từ đầu năm đến nay. VCSC dự báo phần móng dự án sẽ được hoàn tất trong quý 2 hoặc 3 năm 2020, khiến việc thu tiền từ khách hàng bị chậm lại, đồng thời VCSC cũng điều chỉnh giảm ước tính giá trị tài sản ròng Đất Xanh khoảng 10%.

Về hàng tồn, tính đến thời điểm 31/3/2019, tổng tài sản Công ty vào mức 14.349 tỷ đồng, trong đó tài sản ngắn hạn tăng lên 12.323 tỷ, chiếm tỷ trọng lớn tại mục hàng tồn (4.319 tỷ) và phải thu (6.193 tỷ). Nợ phải trả vào mức 7.729 tỷ đồng, tăng so với 7.530 tỷ đầu kỳ, trong đó nợ ngắn hạn tăng gần 500 tỷ đồng.

Được biết, phần lớn tài sản của Đất Xanh đang nằm tại hai khoản mục hàng tồn kho và phải thu, bình quân 4 năm gần đây giá trị hai khoản mục này lần lượt gia tăng đến 84% và 96%. Lý giải về bản chất của con số hàng tồn kho và phải thu, Đất xanh cho biết sở dũ tăng đột biến là do việc huy động vốn từ tài sản là quỹ đất của doanh nghiệp, hàng tồn kho là khoản hàng hóa đã bán và chưa tính doanh thu.

Giá trị hợp đồng ký mới năm 2019 dự giảm đến 27%

Trở lại với dự án, hiện Đất Xanh đang dần mở bán shophouse, dự sẽ thúc đẩy lợi nhuận mảng phát triển bất động sản giai đoạn 2019-2020. Ban lãnh đạo cho biết Công ty đã hoàn tất thủ tục cho dự án Uông Bí New City và sẵn sàng mở bán và bàn giao tổng cộng 125 căn trong 6 tháng cuối năm.

Song, VCSC cũng nhấn mạnh Đất Xanh sẽ rời kế hoạch bàn giao dự án shophouse Cần Thơ (450 căn) sang năm 2020 nhằm hạn chế tác động của việc hoãn bàn giao dự án Opal Boulevard sang năm 2021. Đơn vị này dự kiến giá trị hợp đồng ký mới 2019 sẽ vào mức 4,5 nghìn tỷ đồng (giảm 27% so với năm 2018) khi Tập đoàn đang chuẩn bị mở bán các dự án mới ở các tỉnh khác, bao gồm Uông Bí New City ở Quảng Ninh và Opal Boulevard tại Bình Dương.

Kết thúc quý 1/2019, Đất xanh ghi nhận lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh gần như đi ngang cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ sụt giảm. Điểm sáng trong kỳ là lợi nhuận mảng môi giới tiếp tục tăng nhờ giá trị backlog lớn và mùa cao điểm. VCSC dự báo trong các quý tới, mảng môi giới sẽ tiếp tục đạt kết quả khả quan vì:

(1) các quý 2-4 thường là các giai đoạn giao dịch bất động sản sôi động so với quý 1 do dịp Tết Âm lịch;

(2) giá trị backlog mảng môi giới tương đương 250 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương đương khoảng 40% dự báo 2019 cho mảng này, hay 19% lãi ròng cổ đông công ty mẹ Đất Xanh.