Vì sao chỉ riêng TPHCM bị tắc hồ sơ đất đai vì hệ số K?

Đổ xô đi làm

Theo dự thảo bảng giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM công bố, 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Cụ thể, mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4 - 9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6 tăng 5 - 11 lần; quận 8 tăng 4 - 18 lần; quận 10 tăng 5 - 6 lần; quận 11 tăng 4 - 9 lần; quận 12 tăng 3 - 33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5 - 13 lần; quận Gò Vấp tăng 7 - 11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7 - 8 lần; quận Tân Bình tăng 7 - 12 lần; quận Tân Phú tăng 7 - 17 lần; quận Bình Tân tăng 9 - 17 lần; TP. Thủ Đức tăng 6 - 35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5 - 51 lần; huyện Củ Chi tăng 9 - 31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2 - 36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7 - 23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8 - 23 lần.

Trước thông tin giá đất sẽ tăng đột biến, người dân TPHCM đã đổ xô đi làm thủ tục đất đai. Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Củ Chi, nhiều ngày qua cán bộ tiếp nhận hồ sơ phải làm xuyên trưa, tăng ca tới 10h đêm để xử lý kịp cho người dân. Trước đây, mỗi tháng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Củ Chi tiếp nhận khoảng 4.000 - 5.000 hồ sơ nhưng thời gian gần đây tăng khoảng 50% so với trước.

Cầm một xấp giấy tờ trên tay, ông H. V. T. cho biết, khi nghe thông tin giá đất sắp tăng mạnh, ông đi vay tiền để làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Lô đất 200 m2 của ông T. nằm trên đường Nguyễn Phong Sắc nếu theo bảng giá đất cũ chỉ phải đóng thuế 990 ngàn đồng/m2, tổng số tiền mà ông phải nộp là 198 triệu đồng. Thế nhưng, theo dự thảo bảng giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đưa ra, tiền thuế ở đường Nguyễn Phong Sắc tăng từ 990 ngàn đồng/m2 lên 14,3 triệu đồng/m2 nên tổng số tiền của ông T. phải đóng là 2,86 tỷ đồng.

“Gần 3 tỷ đồng là số tiền quá lớn so với thu nhập của gia đình. Nếu đóng theo giá cũ thì tôi còn vay mượn được, chứ đóng theo giá mới thì thôi tôi bỏ mặc luôn, không kham nổi”, ông T. nói.

Tại huyện Hóc Môn là nơi sẽ có giá đất tăng cao nhất, từ 5 - 51 lần. Nhiều ngày qua, tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện Hóc Môn có rất đông người dân đến đây nộp hồ sơ về nhà đất, trong đó hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất là nhiều nhất. Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP. Thủ Đức, ở bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn…

Theo quy định, trình tự xử lý hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân xin cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất là sau khi chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ sẽ chuyển sang cơ quan thuế. Trong thời hạn 5 ngày làm việc, cơ quan thuế sẽ ra thông báo nộp tiền...

Tuy nhiên hiện nay, các chi cục thuế tại TPHCM chỉ tính tiền sử dụng đất cho những hồ sơ nhận trước ngày 31/7. Đối với các hồ sơ sau ngày 1/8, tức ngày Luật Đất đai năm 2024 bắt đầu có hiệu lực, cơ quan thuế vẫn đang chờ hướng dẫn.

Vì sao chỉ riêng TPHCM ngưng?

Lý do mà các cơ quan thuế các quận, huyện và TP. Thủ Đức đưa ra là Luật Đất đai năm 2024 đã bãi bỏ khung giá đất và hệ số điều chỉnh giá (tức hệ số K ) và chỉ căn cứ duy nhất vào bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất. Vì không còn hệ số K nên cơ quan thuế không thể căn cứ bảng giá đất năm 2020 để tính tiền sử dụng đất. Trong khi đó, Nghị định 103 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai mới đã có hiệu lực từ ngày 1/8 nhưng bảng giá điều chỉnh lại chưa ban hành. Do vậy, các chi cục thuế vẫn đang chờ Cục Thuế TPHCM hướng dẫn cụ thể rồi mới xác định nghĩa vụ tài chính cho các hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, bảng giá đất điều chỉnh hệ số K theo quyết định quyết định 02/2020/QĐ-UBND ban hành ngày 16/1/2020 của UBND TPHCM có hiệu lực đến 31/12/2024. Đương nhiên, quyết định này vẫn còn hiệu lực cho đến khi có bảng giá đất mới thì bỏ hệ số K.

Hiện tại, các tỉnh thành khác chưa có bảng giá đất mới nên vẫn dùng giá cũ và giữ nguyên hệ số K. Riêng tại Hà Nội, từ ngày 29/7 áp dụng hệ số K mới theo quyết định số 45/2024/QĐ-UBND. Hệ số K này làm căn cứ tính thu tiền thuê đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê; thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn.

“Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phép địa phương được áp dụng đơn giá đất cũ đến 31/12/2025 hoặc điều chỉnh bảng giá đất tùy theo tình hình thực tế. Như vậy, khi bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM chưa được ban hành thì bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực đến 31/12/2025”, luật sư Phượng nói.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hệ số K chỉ bỏ đi khi làm bảng giá đất mới hoặc bảng giá điều chỉnh sát giá thị trường. Hiện các tỉnh thành khác chưa xây dựng bảng giá đất mới hay bảng giá đất điều chỉnh thì vẫn áp giá cũ và hệ số K đúng theo quy định tại Khoản 1, Điều 257 của Luật đất đai 2024 và giải quyết hồ sơ đất đai bình thường. Chẳng lẽ, các tỉnh thành này bị thất thoát thuế và Khoản 1 của Điều 257 của Luật Đất đai 2024 hướng dẫn cho phép áp dụng giá cũ đến 31/12/2025 bị sai?

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cũng khẳng định, tại thời điểm hiện nay, chưa thật cần thiết ban hành bảng giá đất trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 1/8 đến ngày 31/12/2024. TPHCM nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31/12/2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 luật Đất đai 2024 để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và lo tài chính để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho người dân.