Vì sao doanh nghiệp địa ốc Tp.HCM lao đao trong năm qua?

Những tưởng sau Tết Nguyên đán 2020, thị trường BĐS sẽ đón những điểm sáng mới nhưng dường như những khó khăn, vướng mắc trong thủ tục hành chính, đặc biệt là những quy định chồng chéo nhau vẫn chưa thể khơi thông.

Trong khi đó, trên thị trường hiện nay ít nguồn cung mới ra hàng. Nhiều chuyên gia nhận định tổng nguồn cung từ những năm trước hiện chỉ còn đủ cho 1-2 năm tới, nếu tiếp tục bị trì trệ về công tác phê duyệt thủ tục hành chính, hàng trăm dự án đang triển khai vẫn tiếp tục chôn chân chờ đợi thì thị trường dễ bị khủng hoảng nguồn cung.

Nhìn lại những khó khăn của thị trường thời gian qua, có thể thấy ngoài lý do nhiều dự án bị xử phạt do vi phạm trật tự xây dựng thì có thể thấy những quy định chồng chéo, luật chồng luật… đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác phê duyệt dự án mới. Trong khi đó, hàng trăm dự án vẫn tạm dừng vì vướng đất công, đất rạch, đất bờ đường xen cài trong các dự án.

Vấn đề pháp lý không chỉ là rào cản với doanh nghiệp mà cả người mua nhà

Điều đáng nói là các diện tích đất công này lại không nằm một chỗ mà năm rải rác, manh mún, lại không có quy định rõ ràng khiến doanh nghiệp bối rối vì không thể đấu giá, cũng không thể đóng tiền thuê đất. Số lượng đất công này cũng không thể dồn thành một khu riêng để đơn vị khác triển khai dự án khác. Đó là một trong những nguyên do chính khiến thị trường tắc nghẽn.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), năm 2019 là năm thứ hai, thị trường BĐ Tp.HCM và các doanh nghiệp BĐS phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn.

Năm 2019, UBND Tp.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư 4 dự án, giảm 12 dự án, tương đương với tỷ lệ giảm 92%. Số căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán nhà 23.485 căn đến từ 47 dự án, giảm 14,1% so với năm 2018. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Không chỉ khan hiếm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền mà các sản phẩm đất nền, nhà phố có mức giá tầm trung cũng không mấy khả quan. Nguồn cung mới khan hiếm nên hầu hết doanh nghiệp BĐS đều giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản. Và không nằm ngoài dự đoán của các chuyên gia, người mua nhà chính là người khổ nhất khi thị trường rơi vào bế tắc.

Bởi lẽ, một thực tế đáng bàn là nhiều doanh nghiệp BĐS có vốn đi vay nhiều hơn vốn tự có. Tỷ lệ chung thường là 30% vốn tự có, 70% là vốn đi vay. Để triển khai những dự án hàng ngàn tỉ đồng thì không còn cách nào khác là doanh nghiệp phải huy động vốn trái luật, “bán lúa non” và khi dự án bị đứng bánh thì người mua nhà lại lãnh hậu quả.

Một nguyên nhân khác khiến người mua nhà khổ sở khi nguồn cung khan hiếm đó chính là giá nhà/đất tăng phi mã. Theo HoREA, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018.

Giá nhà trong hẻm, đất nền cũng kéo lên cao đẩy người mua rơi vào thế khó, còn người bán cũng méo mặt vì không thể bán đi. Đặc biệt là nhiều nhà đầu tư cho biết họ ôm hàng nhiều tháng trời nhưng không bán được vì ai cũng có tâm lý e ngại rót tiền vào thời điểm nhạy cảm này.

Trong một Hội nghị bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường hồi tháng 9/2019, một doanh nghiệp BĐS từng nói về những khó khăn của họ khi phải vừa gồng gánh khoản vay khủng nhưng dự án lại bị đứng bánh cả năm trời không thể triển khai.

Với những khoản vay lên đến vài trăm tỷ, nhiều doanh nghiệp thậm chí phải chịu lãi vay lên đến 100 triệu/ngày. Và dĩ nhiên, để bù lại khoản lỗ và đủ chi phí hoạt động thì số tiền này sẽ được cộng vào giá bán căn hộ. Khi đó, người mua nhà sẽ là đối tượng khổ nhất nếu thủ tục hành chính cứ tiếp tục bị ách tắc, nhiêu khê.

Có thể thấy, những quy định chồng chéo trong công tác phê duyệt thủ tục hành chính khiến nguồn cung tắc nghẽn, doanh nghiệp khổ đã thấy rõ nhưng người mua nhà cũng khổ sở không kém.