Vì sao doanh thu từ dịch vụ cho thuê nhà riêng Airbnb sụt giảm nghiêm trọng dù nhu cầu du lịch tăng cao?

Các khu nhà cho thuê rộ lên như nấm mọc sau mưa, doanh thu bị ảnh hưởng nghiêm trọng

Nick Sullivan đang phải đối mặt với một sức ép bất ngờ. Trong những năm qua, 2 căn hộ được ông sử dụng để cho thuê thông qua Airbnb ở Charlotte, Bắc Carolina, đã đem lại cho gia đình Sullivan doanh thu lên đến 7.000 USD (khoảng 165 triệu đồng) mỗi tháng. Số tiền này vốn được ông và vợ dành dụm cho tuổi về hưu.

Nhưng trong mùa thu vừa qua, thu nhập mơ ước đó đã giảm xuống chỉ còn một nửa: số lượng người đặt trước giảm mạnh, các căn hộ thường xuyên rơi vào tình trạng không có người ở và doanh thu hàng tháng chỉ còn 3.000 USD (khoảng 71 triệu đồng).

Nhân viên dọn dẹp của Sullivan là người đầu tiên nhận ra hiện tượng này, cô nói với ông rằng điều tương tự cũng xảy ra với nhiều căn nhà cho thuê khác trên khắp thị trấn.

“Chúng tôi bắt đầu cảm thấy hoang mang và cố liên lạc với những người cho thuê khác. Nhưng tất cả đều không biết chuyện gì đang xảy ra", Sullivan chia sẻ với Insider.

Trên thực tế, gia đình của Sullivan không hề đơn độc. Những lời xì xào về “ngày tận thế của dịch vụ Airbnb" đã bắt đầu lan truyền được một thời gian kể từ khi họ phải đối mặt với những lịch đặt phòng trống, những lần cạnh tranh gay gắt để giành khách và mức thu nhập sụt giảm. Sự thay đổi này đã làm dấy lên lo ngại về sự trượt dốc không thể cứu vãn trong kinh doanh và tình trạng suy thoái kinh tế.

Thế nhưng, họ đã quá vội vàng quy chụp nguyên nhân cho sự suy thoái mà bỏ qua một thực tế: hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ngắn hạn đang phát triển hơn bao giờ hết, đồng nghĩa với việc số cơ sở cho thuê cũng ngày càng nhiều hơn.

Điều đó có nghĩa là không phải ngành kinh doanh này đang sụp đổ, mà nó đang bước vào một cuộc chiến lâu dài: cuộc chiến giữa các chủ nhà cho thuê. Nhiều thành phố không kiểm soát số lượng nhà cho thuê, tạo tiền đề cho tình trạng cung vượt quá cầu, khi đó, áp lực quay trở lại và đè nặng lên vai của những người kinh doanh dịch vụ.

Vào thời kỳ mà lợi nhuận từ các dịch vụ cho thuê nhà ngắn hạn trở thành một nguồn thu nhập lớn của thành phố, chính quyền địa phương buộc phải đưa ra quyết định: hoặc là chấp nhận chu kỳ bùng nổ đồng nghĩa với nguy cơ phá sản do có quá nhiều người kinh doanh cùng một hình thức, hoặc đặt ra các quy tắc để hạn chế số lượng và mang lại sự an tâm cho cư dân.

Chênh lệch cung cầu đe doạ đến sự tồn tại của nhiều chủ cho thuê

Vào thời kỳ đầu của đại dịch, tương lai Airbnb dần ảm đạm. Lượng khách đặt phòng trước giảm hơn 50% tại New York, Seattle và San Francisco. Chưa hết, giá trị của công ty còn bị giảm 5 tỷ USD, tương đương gần 16% dù chuẩn bị niêm yết cổ phiếu. Điều này khiến không ít người băn khoăn: Liệu dịch vụ này có còn tồn tại được sau khi phong tỏa kết thúc hay không?

Bất ngờ thay, không chỉ tồn tại, Airbnb cùng các đối thủ cung cấp dịch vụ tương tự còn phát triển mạnh mẽ. AirDNA - nhà cung cấp dữ liệu và phân tích cho thuê kỳ nghỉ ngắn hạn hàng đầu thế giới - ước tính rằng lượng khách đặt trước vào năm 2021 tăng khoảng 21%, và còn tăng gấp đôi vào năm tiếp theo. 

Bị thôi miên bởi tỷ lệ đặt chỗ cao ngất ngưởng, các nhà đầu tư đua nhau nhảy vào thị trường, tất bật mua nhà và chạy quảng cáo. Số lượng nhà cho thuê ngắn hạn tăng vọt lên, đạt gần 1,3 triệu vào năm 2022, tương đương mức tăng 19% so với năm trước đó.

Điều này đã mang lại lợi ích không nhỏ cho các nền tảng trung gian, cụ thể, Airbnb báo cáo rằng năm 2022 là năm đầu tiên có lãi từ khi mô hình này thành lập.

Thế nhưng khi lạm phát tăng cao và cơn sốt du lịch lắng xuống, tình trạng thừa cung thiếu cầu bắt đầu lan rộng, khiến chủ cho thuê phải đua nhau tranh giành, chèo kéo khách hàng. Jamie Lane, Phó Chủ tịch nghiên cứu của AirDNA, cho biết ông chưa bao giờ trải qua cú sốc nguồn cung nghiêm trọng như thế này trong suốt 1 thập kỷ phụ trách ngành lưu trú.

Thậm chí, khi giải Siêu cúp Bóng bầu dục Super Bowl - sự kiện thể thao được mong đợi nhất trong năm ở Mỹ - diễn ra tại thành phố Phoenix (tiểu bang Arizona, Mỹ), thu hút hàng trăm nghìn lượt du khách mỗi ngày thì số lượng người đặt phòng cũng chỉ ở mức 52%, theo AirDNA.

Trong cuộc phỏng vấn với Insider, Ric Kenworthy, người quản lý gần 100 khu nhà thuê, cho biết anh đã phải giảm số đêm đặt phòng tối thiểu và tính phí thấp hơn 40% so với dự kiện để có thể lấp đầy các cơ sở này. 

Kết quả là vào tháng 2, tháng diễn ra giải Super Bowl, tỷ lệ lấp đầy tại khu đô thị Phoenix-Scottsdale đã giảm 13,6% so với năm trước, mặc dù nhu cầu tăng 60%. Nguyên nhân không thể rõ ràng hơn được nữa: số lượng nhà cho thuê đã tăng lên đến 85%.

Trước sự gia tăng mạnh mẽ này, một số nhà lập pháp địa phương đã đề kêu gọi sửa đổi luật không hạn chế bất động sản cho thuê được chính quyền tiểu bang Arizona ban hành vào năm 2016. Đề xuất này được đưa ra với mục đích kiểm soát số lượng nhà cho thuê và loại bỏ những cơ sở kinh doanh không tốt.

Câu chuyện trái ngược về 2 thành phố

Nick Del Pego, Giám đốc điều hành của công ty theo dõi các hoạt động cho thuê ngắn hạn Deckard Technologies, cho biết chủ nhà ở các thành phố có quy định hạn chế ít bị sụt giảm doanh thu hơn trong những năm gần đây.

“Ở một số nơi, dịch vụ này vẫn được tự do phát triển, nhưng ở những nơi khác, họ đặt ra các hạn chế để giảm bớt xu hướng cạnh tranh của các chủ kinh doanh. Đó là một mớ hỗn độn, và tôi có khách hàng ở cả 2 phía", Del Pego nói.

Không ít thành phố rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan" khi nói đến các dịch vụ cho thuê ngắn hạn như Airbnb. Một mặt, chính quyền muốn ngăn không cho các khu dân cư trở thành những dãy khách sạn đội lốt nhà ở. Còn ở một mặt khác, những dịch vụ này lại vô cùng cần thiết cho nền kinh tế du lịch lành mạnh. Chính sự hai mặt này đã khiến một số thành phố, dù nằm gần nhau, nhưng lại có cách tiếp cận trái ngược hoàn toàn.

Chẳng hạn như ở La Quinta, một thành phố nghỉ dưỡng tại Nam California, chính quyền đã ngừng cấp giấy phép cho các dịch vụ thuê nhà ngắn hạn kể từ tháng 8 năm 2020. Mặc dù vậy, doanh thu thuế từ các cơ sở còn lại vẫn tăng đều đặn mỗi năm, đạt mức tăng 30% vào nửa đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước. Con số này chỉ ra rằng các chủ cho thuê ở đây đang làm ăn phát đạt.

Các quy tắc ở thành phố này đã khiến hầu hết các chủ cho thuê nhà hài lòng, thậm chí họ còn vừa thông qua một dự luật mới có thể làm giảm đáng kể số lượng giấy phép cho thuê so với thời điểm hiện tại.

Trong khi đó, một thành phố du lịch khác cũng ở Nam California có tên Big Bear Lake, lại đại diện cho mặt trái của La Quinta. Thành phố này có quy trình cấp phép, nhưng lại không giới hạn số lượng cơ sở hoạt động. Vậy nên từ năm 2020 đến năm 2021, số lượng phòng có sẵn tính theo đêm tăng 17,3%, nhưng nhu cầu thuê chỉ tăng 7,2%.

Del Pego cho hay: “Mặc dù nhu cầu thuê tăng lên so với thời điểm trước Covid-19, nhưng nguồn cung có sẵn và không ngừng tăng lên khiến giá thuê tại thành phố Big Bear Lake phải giảm xuống”.

Những người mua nhà sẵn sàng chi trả nhiều hơn từ 30 đến 40% so với trước đó, họ hy vọng rằng doanh thu khi cho thuê cũng sẽ tăng ở mức tương ứng, nhưng điều đó đã không xảy ra.

Cần có quy định để phát triển

Sự gia tăng của các dịch vụ cho thuê ngắn hạn và cuộc đấu tranh của các chủ cho thuê trong tình trạng cung vượt quá cầu là bằng chứng cho thấy chính quyền địa phương không còn có thể bỏ qua tác động của Airbnb. Họ buộc phải tìm ra một con đường phát triển để đảm bảo cho cả người thuê và người cho thuê có chỗ đứng ổn định.

Theo chuyên gia tại AirDNA, một số quy định cơ bản, chẳng hạn như xin giấy phép kinh doanh, là điều cần thiết để đưa mô hình này ra khỏi bóng tối và giảm rủi ro cho các nhà đầu tư.  

Bên cạnh đó, việc giảm số lượng dịch vụ cho thuê có thể sẽ khiến mức giá tăng cao trở lại, nhưng nó cũng sẽ đem lại trải nghiệm tốt hơn cho khách du lịch cũng như cư dân xung quanh. 

Theo Del Pego, đã đến lúc đặt biến dịch vụ cho thuê ngắn hạn trở thành một ngành chuyên nghiệp hơn. Dù không để đạt được mục tiêu này không hề dễ dàng, nhưng chỉ khi các chủ sở hữu hoạt động tốt, thì các thành phố mới thu được nhiều tiền thuế và du lịch mới phát triển mạnh mẽ.