Vì sao giới đầu tư vẫn "săn" đất Nhơn Trạch (Đồng Nai)?

Thanh khoản từ hạ tầng

Đại dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 đã ảnh hưởng đến tâm lý chung của toàn thị trường, khiến sức mua giảm xuống. Một số khu vực chỉ cách đây vài tháng còn lao vào sốt đất, thì nay đã hạ nhiệt và thậm chí cắt lỗ.

Dù vậy, nhìn chung riêng tại thị trường Nhơn Trạch (Đồng Nai) vẫn ghi nhận mức giao dịch tương đối ổn định trong nhiều tháng qua. Một số khu vực ghi nhận mức tăng giá cao, đặc biệt là các khu vực tiến dần về vị trí sát cầu Cái Lái, khu công nghiệp,  hoặc xung quanh các khu vực có đầy đủ hạ tầng xã hội - dân sinh, KCN. Đặc biệt là các khu vực xung quanh xã Long Thọ, Phú Đông…. và một số tuyến đường sát bên tuyến đường 319 dự kiến thông xe vào tháng 6.

Theo đánh giá của các chuyên gia, xét tầm nhìn tới 2030 trong quy hoạch hạ tầng và phát triển đô thị, thì Nhơn Trạch là một điểm sáng nhất trong tất cả các khu vực lận cận Tp.HCM. Nhơn Trạch sở hữu vị trí đẹp, tiếp giáp với các quận quận 9, quận 2, quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ và tiếp giáp với công trình quốc gia lớn như Sân Bay Quốc Tế Long Thành, Cảng Quốc tế Cái Mép - Thị Vải. Với những ưu điểm về kết nối giao thương, Nhơn Trạch từng được một số chuyên gia đề xuất sẽ hợp nhất thành 1 quận của thành phố mới phía Đông.

Về hạ tầng, thời gian qua Nhơn Trạch là một trong những khu vực được chú trọng. Đặc biệt, ngày 2/12 vừa qua, Công ty cổ phần BOT 319 Cường Thuận CTI đã hợp long cầu vượt tại nút giao đường 319 với cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Dự án đường 319 nối dài, có điểm đầu dự án tại ngã ba Bến Cam (huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai), điểm cuối giao với cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Dự kiến tuyến đường này sẽ thông xe vào tháng 6/2021.

Đây là trục giao thông chạy xuyên qua các khu công nghiệp của huyện Nhơn Trạch. Trong khi đó, cầu vượt và các nhánh rẽ từ cao tốc nối với đường 319 là một hạng mục quan trọng của dự án này. Khi hoàn thành, đường 319 sẽ góp phần rút ngắn thời gian di chuyển từ Nhơn Trạch đi Tp.HCM, Dầu Giây và ngược lại, đồng thời góp phần giảm tải cho đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và quốc lộ 51 đang bị quá tải.

Đánh giá về tuyến đường 319, một chuyên gia BĐS cá nhân cho biết hạ tầng hiện đang tạo lực đẩy cực lớn cho thị trường BĐS Nhơn Trạch. Đặc biết là tuyến đường 319 sẽ giải quyết câu chuyện kết nối trước mắt, thay vì chờ cầu Cát Lái còn quá xa xôi. Sau khi có đường 319, việc di chuyển từ quận 2, về cao tốc, rồi qua đường 319 để về Nhơn Trạch nhanh chóng hơn (không quá 20 phút). Trên thực tế, chuyên gia này còn rằng việc di chuyển thậm chí còn nhanh hơn đi về quận 9.

Tiềm năng lớn nhưng cần thận trọng

Đánh giá về tiềm năng của thị trường Nhơn Trạch, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, Nhơn Trạch là một thị trường rất tiềm năng. Đặc biệt, thời gian qua Đồng Nai là một trong những điểm nóng về phát triển BĐS ở khu vực phía Nam. Thời gian qua, thông tin về sân bay quốc tế mới Long Thành, cộng thêm thông tin về việc xây cầu Cát Lái đã làm cho giá đất khu vực Nhơn Trạch trở nên hấp dẫn, lôi cuốn nhà đầu tư.

Nếu đem so sánh giá đất Nhơn Trạch với quận 2, quận 9 thì vẫn có 1 sự chênh lệch rất lớn, dù khoảng cách địa lý không quá xa. Một số thuận lợi tại đây như quỹ đất còn nhiều, mức giá vẫn còn có thể chấp nhận được cho thấy thanh khoản của thị trường vẫn sẽ tiếp đà đi lên.

Theo các chuyên gia, hiện nay mặc dù thị trường có lắng xuống nhưng có một xu hướng vẫn sẽ tiếp đà trong những năm sau là đầu tư dạt về vùng ven. Riêng tại Tp.HCM trong những năm vừa qua, giá BĐS tăng lên gấp 2-3 lần, trong lúc đó Nhơn Trạch chỉ cách Tp.HCM một con sông Đồng Nai nhưng mức giá dễ chịu hơn rất nhiều. Theo ghi nhận, mức giá đất nền hiện vẫn giao động từ 12 – 25 triệu đồng/m2, chênh lệch so với mức giá nhà đất thực tế tại Tp.Thủ Đức hiện nay.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, trước khi xuống tiền thì đầu tiên, nhà đầu tư cần cân nhắc một số yếu tố như lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, tìm kiếm những dự án sẽ mang tính khả thi hiện thực, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội. Thứ 2 là vốn đầu tư mang tính nhàn rỗi, hạn chế tối đa việc vay vốn, đầu tư phải nhắm thời gian chờ trongdài hạn chứ không nên lướt sóng . Còn đối với các dự án hiện đang quảng cáo trên thị trường, nhà đầu tư cũng cần xem xét 2 giá trị, so sánh giá trị PR và giá trị thực tế khác nhau ra sao để quyết định.

Nhơn Trạch vốn là một vùng đất rộng, là nơi còn dư địa tăng trưởng rất lớn. Tuy nhiên, quỹ đất rộng nên tính thanh khoản cũng vì thế mà không ổn định. Các chuyên gia cho rằng, trên thực tế, nhiều năm qua không ít dự án BĐS rơi vào tình trạng "không người ở" là do quá lan man, phát triển ở nơi không có dân cư sinh sống. Nhưng thị trường luôn có những thời cơ nhất định, đặc biệt là hạ tầng được điều chỉnh thì với khoảng cách rất gần Tp.HCM, Nhơn Trạch hoàn toàn có thể bật lên trong thời gian 2-5 năm tới. Dù vậy, NĐT cũng nên lựa chọn kỹ lưỡng khi giao dịch, nên tìm kiếm những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mức giá sát thực tế để tránh bị "cò" đất thổi giá.

Ngoài ra, NĐT có thể tham khảo từ nhiều nguồn, đi khảo sát thị trường và so sánh với các khu đất gần kề để nắm mức giá cụ thể, đặc biệt là nên tìm những khu vực có khoảng cách gần với các tuyến đường gần nhất kết nối đến Tp.HCM. Bởi Nhơn Trạch là thị trường rộng, quỹ đất lớn, nếu lựa chọn sản phẩm không phù hợp thì rất khó thoát hàng trong thời gian ngắn.