Vì sao khu đô thị tại Khu kinh tế Nhơn Hội đìu hiu, mênh mông cát trắng?

Mua đất chủ yếu để đầu cơ

Tại Khu kinh tế Nhơn Hội (tỉnh Bình Định) có 6 dự án khu đô thị liên quan đến đất ở. Cụ thể, 2 dự án khu đô thị do Ban Quản lý Khu kinh tế (KKT) tỉnh Bình Định làm chủ đầu tư, 3 dự án của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Công ty Phát Đạt) gồm phân khu số 2, số 4, số 9 và 1 khu của Tập đoàn FLC.

Ghi nhận vào những ngày cuối tháng 8 tại các khu đô thị ở KKT Nhơn Hội, dễ dàng nhìn thấy hệ thống đường giao thông, trồng cây xanh, vỉa hè… đã cơ bản hoàn thiện.

Điều đáng nói, các khu đô thị này hiện đang rơi vào cảnh đìu hiu, hoang vắng, không một bóng người. Những khu đô thị rộng lớn mênh mông chỉ toàn là cát trắng.

Qua tìm hiểu, dự án Đầu tư phát triển đô thị tại phân khu số 2 của Công ty Phát Đạt được UBND tỉnh Bình Định chấp thuận đầu tư tại các quyết định năm 2019 và năm 2020. Dự án có quy mô diện tích 36,09 ha, tổng mức đầu tư đăng ký 7.130 tỷ đồng.

Dự án Đầu tư phát triển đô thị tại phân khu số 4 của Công ty Phát Đạt được UBND tỉnh Bình Định cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án vào ngày 10/5/2019, với quy mô diện tích 34,15 ha, tổng mức đầu tư 7.494 tỷ đồng.

Cuối cùng là dự án Đầu tư phát triển đô thị tại phân khu số 9 có diện tích 45,93 ha, tổng mức đầu tư 8.550 tỷ đồng.

Đối với các phân khu trên, chủ đầu tư đã cơ bản đã hoàn thành thi công đường giao thông, thoát nước mưa, nước thải, hào kỹ thuật, cây xanh vỉa hè… Nhưng đối với các công trình công cộng, hạ tầng xã hội, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện.

Theo ông Đặng Vĩnh Sơn, Trưởng ban Ban Quản lý KKT tỉnh Bình Định, có nhiều nguyên nhân khiến các dự án này không có người dân đến sinh sống. Trong đó, có nguyên nhân do dịch bệnh COVID-19, do tình hình bất động sản đang gặp khó khăn.

Đặc biệt, thực tế chủ đầu tư đã bán đất nền, nhưng đối tượng khách hàng mua chủ yếu để đầu cơ, không phải người có nhu cầu thực để xây nhà để ở.

"Thực tế qua danh sách, người mua tại địa phương rất ít, người ngoài địa phương thì lại rất nhiều. Trong khi đó, hiện nay chưa có quy định nào bắt buộc người mua đất trong thời gian bao lâu phải xây nhà nên có tình trạng người mua cố tính đầu cơ, sang đi bán lại", ông Sơn cho hay.

Ngoài ra, tại các trục đường chính, nhà đầu tư phải xây dựng nhà rồi mới được bán. Nhưng thực tế, vẫn có trường hợp nhà đầu tư bán cho người dân tự xây dựng nhà rồi mới cấp sổ. Tuy nhiên, hiện, người dân cũng chưa có nhu cầu xây dựng nhà.

Cùng với đó, Công ty Phát Đạt đã đầu tư cơ bản xong hạ tầng đường giao thông nhưng chưa có trường học, công viên, trạm y tế. Theo ông Sơn, khi làm việc, chủ đầu tư cho biết trường học, công viên phải có người vào ở thì mới xây dựng.

Đồng thời, Công ty Phát Đạt cam kết với UBND tỉnh Bình Định khi nào có 15% người dân đến ở sẽ đầu tư hạ tầng công cộng (trường học, trạm y tế, công viên…). "Nguyên nhân là vì chưa có người dân ở nên xây các công trình công cộng trên sẽ gây lãng phí, hư hỏng xuống cấp, không có ai quản lý", ông Sơn thông tin.

Trưởng Ban Quản lý KKT tỉnh Bình Định còn cho biết, đối với các dự án có quy mô lớn phải có báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) thẩm định, có ý kiến rồi mới được cấp phép xây dựng.

Nhưng ông Sơn thẳng thắn nhìn nhận, thực tế, thời điểm bất động sản còn "nóng", nhà đầu tư tích cực làm việc này để nhanh có giấy phép xây dựng để xây dựng và bán sản phẩm.

Còn hiện nay, khi thời điểm bất động sản khó khăn, nhiều nhà đầu tư đang "thiếu tích cực", nộp hồ sơ cho có để nhận giấy chứng nhận của Cục Quản lý hoạt động xây dựng, rồi thông báo với Ban Quản lý là đã nộp hồ sơ.

Đến khi hồ sơ không đạt yêu cầu, Cục sẽ trả hồ sơ về cho nhà đầu tư để yêu cầu bổ sung, chứ không gửi về Ban Quản lý KKT. "Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư cố tình không bổ sung hoặc bổ sung nhỏ giọt để kéo dài. Đây cũng là nguyên do gây nên chậm trễ của các dự án", ông Sơn chia sẻ.

"Thời gian qua, Ban Quản lý KKT, UBND tỉnh Bình Định cũng đã làm việc với các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư cũng có đưa lộ trình cam kết từ nay đến năm 2024 sẽ đầu tư dự án", ông Sơn thông tin thêm.

Dự án gặp khó vì giá đất

Ngoài ra, tại KKT Nhơn Hội còn có 2 dự án khu đô thị do Ban Quản lý KKT tỉnh Bình Định làm chủ đầu tư, 1 khu của Tập đoàn FLC.

Theo ông Sơn, đối với 2 dự án khu đô thị do Ban Quản lý KKT làm chủ đầu tư, hiện cơ bản xong hạ tầng và đưa ra đấu giá. Nhưng các khu đô thị này đang gặp trục trặc và đang "gỡ vướng" liên quan đến giá đất.

Theo đó, trước đây, giá đất khi đưa ra đấu giá phù hợp (với giá đất tại vị trí đường trục là 18 triệu đồng/m2). Thế nhưng, dự án khu đô thị bên cạnh của Công ty Phát Đạt lại thông báo giá bán với 40 triệu đồng/m2.

Nhận thấy giá đất chênh lệch, có nguy cơ thất thoát, nên lãnh đạo tỉnh, các Sở, ngành đã đề nghị Ban Quản lý dừng đấu giá, xác định lại giá đất và đã nâng lên đến 35 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ông Sơn cho hay, tuy nhà đầu tư thông báo giá bán 40 triệu đồng/m2 nhưng giá bán thực tế thấp hơn do có chiết khấu "hoa hồng" từ 30-50%, hiện thông tin trên một số trang bất động sản là 18 triệu đồng/m2.

Đây là nguyên nhân khiến cho các dự án của Ban Quản lý làm chủ đầu tư đưa ra đấu giá nhiều lần không thành công.

"Ban Quản lý cũng đề nghị UBND tỉnh xác định giá đất lại theo giá thị trường hiện tại. Tuy nhiên, theo quy định, cứ sau 3 lần đấu giá không thành công mới được giảm giá 10% và cứ không đấu giá được thì tiếp tục giảm", ông Sơn cho hay.

Bên cạnh đó, ông Sơn còn thông tin, tình trạng chung của các dự án tại tỉnh Bình Định được định giá đất trước đây (giá cũ) gần như không bán được, "đứng hết", chỉ một số dự án khi được áp giá mới với thị trường thì bán được.