Vì sao lợi tức thuê căn hộ sụt giảm mạnh?

Theo Batdongsan.com.vn, nếu như năm 2017-2018, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào căn hộ cho thuê tại TP.HCM (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ) ở mức 6-8%, đến năm 2019 giảm còn 5,2%, giảm xuống 4,5% năm 2020, và tiếp tục rơi xuống điểm thấp kỷ lục chỉ còn 4% trong 6 tháng đầu năm 2021. Xét về từng loại hình, lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hiện có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất thị trường, chỉ đạt khoảng 3,7%.

Căn hộ trung cấp có mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hơn, nhưng cũng chưa đến 4,1% trong khi dòng sản phẩm căn hộ bình dân lại là loại hình có lợi nhuận đầu tư vào khoảng 4,5-4,8%.

Khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp chào thuê nhất TP.HCM như quận 2, quận Bình Thạnh ghi nhận tỷ suất lợi nhuận chào thuê trung bình chỉ đạt tầm 3,7-3,9%, thấp hơn cả giá trị lợi nhuận chào thuê 4,5-4,8% của các dự án trung cấp, bình dân tại khu vực quận 7 (4,8%) , huyện Bình Chánh (4,5%) và huyện Nhà Bè (4,8%).

Cũng theo Savills Việt Nam, trong quý 2/2021, giá thuê căn hộ trung bình là 20,8 USD/m2/tháng, giảm 4% so với quý trước đó và giảm 11% so với quý 2/2020. Trong đó, giá thuê Hạng B giảm nhiều nhất do đối mặt với việc chấm dứt hợp đồng sớm, gần 30% dự án giảm giá tới 30% cho các hợp đồng thuê dài hạn. Mức giá cho thuê căn hộ giảm khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Tp.HCM đang tiếp diễn xu hướng giảm mạnh trong 3 năm vừa qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp cho thuê.

Không chỉ căn hộ mà nhà riêng, nhà phố cho thuê cũng đang giảm sút về lợi nhuận thuê khi dịch Covid-19 kéo dài, tác động đến nhu cầu thuê.

Chia sẻ về lý do lợi nhuận cho thuê căn hộ giảm sút, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho hay, có 2 nguyên nhân chính gây tác động đến lợi nhuận chào thuê căn bao gồm: giá bán sơ cấp chung cư tại Tp.HCM liên tục tăng cao và sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân.

Giá bán căn hộ tăng, theo đó, số tiền bỏ ra để mua một căn hộ tại Tp.HCM ngày tăng, trong khi giá cho thuê lại giảm tới 30-50% tại thời điểm năm 2020 khiến phân khúc căn hộ cho thuê mất dần sức hấp dẫn và kém thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, sự lệch pha cung – cầu ở thị trường căn hộ khiến phân khúc bình dân đang biến mất, thay vào đó là phân khúc cao cấp, hạng sang đang lấn lướt. Việc đầu tư vào căn hộ cao cấp để cho thuê không còn phù hợp trong thời điểm cắt giảm chi phí vì dịch bệnh.

Ngoài ra, nhu cầu tìm thuê căn hộ với mức giá vừa phải đang là lựa chọn với mức giá chào thuê 5-8 triệu đồng/tháng nhưng lượng sản phẩm rao thuê hiện nay trên thị trường chủ yếu là sản phẩm trung - cao cấp với tầm giá thuê 10-20 triệu đồng/tháng, khiến cho cung – cầu thuê khó gặp nhau.

Cùng quan điểm, bà Bùi Thanh Nguyệt, Phó Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho hay, thực tế rõ ràng nhất là Covid -19 đang ảnh hưởng mạnh đến việc cho thuê nhà. Những người trước đây đa phần thuê nhà để đi làm thì bây giờ công việc ảnh hưởng bởi dịch nên họ sẽ trả nhà hay xin giảm tiền thuê, khiến lợi tức cho thuê bị giảm.

Ngoài ra, giá bán căn hộ luôn đẩy lên cao, gần như thị trường không còn giá nhà bình dân; trong khi người đi thuê được tầm giá căn hộ cao cấp đa phần là chuyên gia nước ngoài, thì lượng người thuê càng hạn chế vì bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Theo các chuyên gia, phân khúc nhà ở cho thuê chưa kịp vực dậy sau những đợt Covid-19 liên tục đổ bộ thì nay lại tiếp tục "lao đao" khi đón đỉnh dịch lần thứ 4 này. Đây cũng là lý do nhà đầu tư "chùn chân" với thị trường cho thuê.

Với loại hình căn hộ cho thuê, ngoài tác động của dịch Covid-19 làm ảnh hưởng đến khách thuê, giá thuê thì những đề xuất liên quan đến việc đánh thuế cũng khiến nhiều nhà đầu tư ở phân khúc này cảm thấy "nhụt chí". Mới đây, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 40/2021/TT-BTC về việc hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2021 (Thông tư 40/2021/TT-BTC đã bãi bỏ Chương I, Chương II của Thông tư 92/2015/TT-BTC). Theo đó, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 5%, thuế giá trị gia tăng (GTGT) 5% (tổng thuế suất hai loại thuế này là 10% trên doanh thu).

Dự báo của một số chuyên gia, đà giảm giá thuê nhà có thể tiếp tục điều chỉnh sâu trong thời gian tới khi mà dịch bệnh vẫn diễn biến khó lường.