Vì sao nhà ở xã hội tại Tp.HCM ngày càng sụt giảm mạnh?

Nhà ở xã hội tiến "mạnh" về tỉnh

Theo Sở xây dựng, hiện Tp.HCM rất thiếu nguồn cung dự án và căn hộ nhà ở xã hội do những vướng mắc về cơ chế, chính sách, quỹ đất, lợi nhuận của CĐT….

Trước bối cảnh này, nguồn cung nhà ở xã hội thời gian gần đây có xu hướng tiến mạnh về khu vực tỉnh – nơi có quỹ đất giá mềm, có nhu cầu đang tăng lên rõ nét. Những thị trường nổi bật trong việc phát triển nhà ở xã hội thời gian gần đây có thể kể đến Tây Ninh, Nha Trang, Tiền Giang, Ninh Thuận, Quảng Ngãi…

Tại Tây Ninh, mới đây, thị trường khu vực này xuất hiện dự án Golden City của Công ty Thành Phố Vàng chính thức cất nóc và mở bán với quy mô 7 block. Được biết, đây là dự án nhà ở xã hội smarthome cao cấp đầu tiên tại thị trường này.

Tỉnh Tây Ninh hiện đang tập trung hoàn thành quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, liên thông với quy hoạch vùng, TP.HCM – Tây Ninh với Campuchia không những có vai trò chiến lược trong xây dựng TP.HCM đến năm 2030, mà còn có ý nghĩa đặc biệt về giao lưu kinh tế với các nước khu vực Asean.

Theo đó, quy hoạch trung tâm logistics, cảng cạn ICD và cảng tổng hợp tại thị xã Trảng Bàng, được dự kiến đầu tư gần 3.000 tỷ đồng, tổng diện tích 259,22 ha, cao tốc Tp.HCM – Mộc Bài dài 53 km, có điểm đầu giao với đường Vành đai 3, điểm cuối tại Khu kinh tế Mộc Bài (tỉnh Tây Ninh), tuyến đường có 4 làn xe, dự kiến năm 2025 đưa vào hoạt động sẽ giúp khai thác tối đa lợi thế của Tây Ninh trong trung chuyển hàng hóa nội địa, xuất khẩu và quá cảnh của vùng TP.HCM; kết nối hiệu quả vận tải đường bộ - đường thủy và đường hàng hải góp phần phát triển kinh tế, xã hội ở các địa phương.

Quỹ đất còn rộng, nhu cầu về căn hộ xã hội còn cao đã khiến một số doanh nghiệp tiến mạnh về tỉnh để làm phân khúc này

Theo quy hoạch này, Tây Ninh trở thành đô thị vệ tinh mới, là cơ hội mang tính "bước ngoặt" để Tây Ninh đón "sóng" đầu tư trên nhiều lĩnh vực, hướng tới phát triển toàn diện, đặc biệt là thu hút đầu tư BĐS trong giai đoạn "vàng" 2021-2025. Trong bối cảnh nền kinh tế khu vực chuyển mình mạnh mẽ, sự xuất hiện của các dự án BĐS góp phần nâng tầm diện mạo thành phố Tây Ninh vốn ít sôi động về BĐS trước đến nay.

Tại thị trường Tiền Giang, đây cũng đang là thị trường được một số CĐT nhắm tới ở phân khúc nhà ở xã hội. Gần đây, tỉnh này xuất hiện một số dự án quy mô hàng trăm căn hộ nhà ở xã hội phục vụ đối tượng người thu nhập thấp. Chẳng hạn, mới đây nhất là dự án Victoria Premium tại thành phố Mỹ Tho được Sở Xây dựng Tiền Giang thông báo đủ điều kiện mua bán trong đầu quý 2/2020. Đây cũng được xem là dự án tiên phong cho phân khúc nhà ở xã hội ở thị trường này.

Ghi nhận cho thấy, từ giữa năm 2019 – 2020, thị trường BĐS tại thành phố Mỹ Tho nổi lên là một trong những khu vực tiềm năng, góp phần thúc đẩy đô thị hóa và phát triển kinh tế miền Tây nói chung và tỉnh Tiền Giang nói riêng. Đến năm 2030, thành phố Mỹ Tho sẽ hình thành 5 khu đô thị mới. Trước những tiềm năng hiện hữu cùng sự hỗ trợ của các Sở ban ngành tỉnh Tiền Giang, các công trình hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, các dự án BĐS được chú trọng phát triển đầu tư, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội.

Tại Nha Trang, loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp dù chỉ đếm trên đầu ngón tay trong khi nhu cầu còn rất lớn. Ghi nhận cho thấy, hiện các dự án nhà ở xã hội tại Tp.Nha Trang chiếm tỉ lệ rất thấp, đây cũng là phân khúc đang được tỉnh này tạo điều kiện để doanh nghiệp BĐS phát triển. Có thể kể đến một vài cái tên như Nhà ở xã hội HQC Nha Trang – Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải của Công ty Hoàng Quân làm chủ đầu tư, hiện dự án quy mô hơn 1.000 căn hộ này đã nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng; hay chung cư An Thịnh do Công ty TNHH một thành viên Phát triển nhà Khánh Hòa làm chủ đầu tư; Chung cư Đường sắt Nha Trang; Chung cư số 50 Lê Hồng Phong của Công ty Dịch vụ thương mại địa ốc Thiên Nam làm chủ đầu tư. Xét về mặt quy mô, ở phân khúc này cũng chỉ xuất hiện một vài dự án quy mô lớn, được đầu tư xây dựng vài năm trước, còn lại hầu hết cũng phát triển nhỏ lẻ.

Tương tự, tại thị trường Bình Thuận, nhà ở xã hội cũng "trăm hoa đua nở", đón nhu cầu lớn tại địa phương này. Chẳng hạn một số dự án nhà ở xã hội đang xuất hiện tại khu vực như nhà ở xã hội Khu Công nghiệp Hàm Kiệm I với hơn 13ha, gồm 955 căn nhà liên kế và 200 căn hộ chung cư. Hay, UBND tỉnh Bình Thuận đã ra quyết định về việc giao đất cho một doanh nghiệp triển khai khu nhà xã hội Phú Thịnh tại Tp.Phan Thiết với quy mô 570 căn hộ là nhà ở xã hội, 114 căn hộ kinh doanh thương mại và các cửa hàng dịch vụ tiện ích.

Tại Long An đã có một số doanh nghiệp BĐS làm phân khúc nhà ở xã hội và thành công ở thị trường này. Chẳng hạn như, dự án chung cư khu đô thị Phúc An, hay Liên danh BCG Băng Dương đã đề xuất đầu tư dự án nhà ở xã hội tại thị trấn Bến Lức với quy mô cung ứng 2.500 căn hộ cho công nhân trên địa bàn.

Theo tìm hiểu, với lợi thế các khu công nghiệp hiện hữu, lực lượng công nhân đông đang ở nhà trọ chật chội, cho nên việc các doanh nghiệp BĐS phát triển nhà ở xã hội ở thị trường này đang giải quyết thiết thực nhu cầu về nhà ở của số đông người lao động.

Vì sao nhà ở xã hội tại Tp.HCM ngày càng sụt giảm mạnh?

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, trong năm 2020, Tp.HCM đã xây dựng hoàn thành 4 dự án với 4.204 căn hộ, lũy kế từ năm 2016 đến năm 2020, TP đã xây dựng hoàn thành 15.177 căn hộ, đạt 75,89% kế hoạch xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020.

Tuy vậy, thị trường đang rất thiếu nguồn cung dự án và căn hộ nhà ở xã hội, thậm chí nguy cơ là "tuyệt chủng" trong giai đoạn tới, theo Sở xây dựng là do các nguyên nhân: Cơ chế chính sách nhà ở xã hội mặc dù đã có nhiều quy định mới, nhưng vẫn chưa đồng bộ và chưa sát thực tế, mà nguyên nhân trước hết là gần như chưa bố trí được nguồn vốn từ ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội (Đến năm 2017, ngân sách nhà nước mới bố trí được 1.262 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội; Tháng 04/2020, bố trí thêm được 3.000 tỷ đồng (trong đó, 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng cho Vietcombank, BIDV,Vietinbank, Agribank) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội).

Cùng với đó, thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020 (Khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP), dẫn đến chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại, vừa làm hạn chế phát triển dự án nhà ở xã hội, vừa làm tăng giá thành nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, chưa tạo được môi trường đầu tư thông thoáng để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Một số quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội nhưng lại bị "bỏ không" nhiều năm qua, do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do chưa có tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư (điển hình là khu đất sạch khoảng 20 ha để phát triển nhà ở xã hội tại Khu công nghệ cao thành phố - SHTP).

Ngoài ra, chưa thực hiện hiệu quả quy định của Luật Nhà ở yêu cầu "chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội" (quỹ đất 20%, quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở), để vừa tạo lập được quỹ đất nhà ở xã hội, vừa bổ sung thêm nguồn vốn ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.