VnDirect: "Thị trường bất động sản có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023"

Trong báo cáo mới đây của Chứng khoán VnDirect, đơn vị này nhận thấy nhiều khó khăn bao trùm lên triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2023. Thứ nhất, khả năng huy động vốn của nhà phát triển bị hạn chế bởi tín dụng vào bất động sản và thị trường trái phiếu không thuận lợi. Thứ hai, lãi suất tăng sẽ cản trở quyết định mua nhà. Thứ ba, Luật Đất đai sửa đổi 2013 chưa rõ ràng có thể gây tâm lý thận trọng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

“Thị trường bất động sản có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược”, chuyên gia của VnDirect nhận định.

Phân tích kỹ hơn về thị trường bất động sản, nhóm phân tích CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, trong giai đoạn 2018 - 2021, khi dòng tiền rẻ, lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu đầu tư tăng mạnh trong những năm dịch Covid-19, hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch ghi nhận sự bùng nổ. Tuy nhiên, xét về nhu cầu, các dự án này chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu ở thực.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2022, có 193 dự án mới đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, số lượng dự án tại hai khu vực Hà Nội và TP.HCM chỉ chiếm gần 17%.

VDSC cho rằng, điều này cũng khá tương đồng với danh mục bất động sản của các doanh nghiệp đang niêm yết, khi quỹ đất hiện hữu chủ yếu thuộc phân khúc đất nền tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và các vị trí có tiềm năng phát triển du lịch.

"Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, chúng tôi cho rằng các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM sẽ ít bị ảnh hưởng nhất. Trong khi phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng", VDSC nhận định.

Cụ thể, trong năm 2023, hoạt động cung cầu nhà ở tại khu vực tại Hà Nội và TP.HCM sẽ ít bị ảnh hưởng nhất do ngày càng khan hiếm về quỹ đất trong khi nhu cầu vẫn ở mức rất cao. Theo nghiên cứu của CBRE nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM vẫn có thể đạt mức khoảng 22 ngàn căn, tăng 170% so với 2022 và 30 ngàn căn, tăng 43%, với mức giá bán trung bình có thể tăng ở mức 5-10% so với 2022.

Còn trong ngắn hạn 2023 - 2024, các dự án tại khu vực vùng ven và các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía các ngân hàng đối với phân khúc này.

Trong khi đó, hạ tầng kết nối Hà Nội, TP.HCM với các tỉnh lân cận hiện nay vẫn chưa được phát triển đồng bộ, từ đó chưa tạo động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở dịch chuyển dần từ nội đô sang các khu vực lân cận.

Ngoài ra, VDSC cũng cho rằng, giá bán của các phân khúc sản phẩm đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 và có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao khoảng 20 - 40% so với giá bán sơ cấp như ở thời điểm hiện tại.