Vốn ngoại rút khỏi thị trường bất động sản

Vội đến vội đi

Nhiều năm qua, bất động sản Việt Nam được đánh giá là đất lành với các nhà đầu tư ngoại. Tuy nhiên, vẫn có nhiều doanh nghiệp đổ hàng tỷ USD vào bất động sản nhưng lại lâm vào cảnh vội đến rồi chợt đi.

Cho đến bây giờ, thị trường bất động sản TPHCM vẫn không thể lý giải được sự ra đi vội vàng của Alpha King. Năm 2018, thị trường địa ốc phía Nam “chấn động” khi nhà phát triển bất động sản đến từ Hồng Kông (Trung Quốc) này xuất hiện và ngay lập tức mua lại hàng loạt dự án bất động sản lớn, có vị trí đắc địa tại TPHCM. Điểm chung của các dự án do Alpha King là ký kết hợp tác triển khai với các tên tuổi lớn như Coteccons, CBRE… và công bố giá bán cao ngất ngưỡng rồi ngừng triển khai.

Chẳng hạn, The Centennial Saigon (số 2 Nguyễn Hữu Cảnh, quận 1) là dự án đầu tay của Alpha King tại Việt Nam ra mắt năm 2018 với giá bán lên tới hơn 331 triệu đồng/m2. Cùng với The Centennial Saigon, Alpha King cũng từng gây xôn xao với dự án Alpha City (87 Cống Quỳnh, quận 1) khi đưa ra giá bán lên đến hơn 220 triệu đồng/m2. Ban đầu, dự án này dự kiến giao nhà vào quý 2/2021 nhưng đến nay vẫn dừng lại ở phần thi công phần móng. Dự án thứ 3 của Alpha King tại TPHCM là tòa nhà văn phòng hạng A với quy mô 35 tầng Alpha Town (289 Trần Hưng Đạo, quận 1). Hiện tại, cả 3 dự án này đều về tay một doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam, có trụ sở tại quận 1, TPHCM.

Cái tên được kỳ vọng nhiều nhất, có thể làm thay da đổi thịt Khu đô thị Bình Quới-Thanh Đa là Công ty Emaar Properties PJSC (Tiểu vương quốc Ả rập Thống Nhất) cũng đột ngột xin rút lui khỏi dự án này. Hồi cuối năm 2015, Liên danh Tập đoàn Bitexco và Emaar Properties PJSC được UBND TPHCM chỉ định là nhà đầu tư dự án khu đô thị Bình Quới-Thanh Đa với tổng vốn khoảng 30.700 tỷ đồng. Dự án dự kiến được chia làm 3 giai đoạn, giai đoạn 1 (2016-2020) tập trung hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các công trình kỹ thuật chính. Giai đoạn 2 (2021-2025) đầu tư hạ tầng kỹ thuật và các khu vực chức năng. Giai đoạn 3 (2026-2030) hoàn thành các hạng mục còn lại của dự án. Hiện nay, dự án đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2016 nhưng do Công ty Emaar Properties PJSC xin rút nên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và triển khai đầu tư chưa thể tiến hành.

Tương tự, Công ty Merrytime International Ltd, Paradym Overseas Ltd và Bate Assets Ltd, có liên quan tới Vinaland (quỹ đầu tư bất động sản của VinaCapital) đã chuyển nhượng 845 tỷ đồng vốn góp, tương đương 100% vốn của Công ty TNHH Thành phố Aqua cho Tập đoàn Novaland. Ngoài ra, Vinaland đã bán hết phần vốn còn lại tại dự án Mỹ Gia (Nha Trang, Khánh Hòa) cho một doanh nghiệp bất động sản Việt Nam và nhận về 5,9 triệu USD tiền mặt từ việc chuyển nhượng này. Còn quỹ đầu tư VinaLand Limited và VinaCapital Vietnam Opportunity Fund Limited (thuộc VinaCapital) cũng báo bán toàn bộ cổ phần tại dự án Đại Phước Lotus ở Đồng Nai.

Thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều doanh nghiệp nước ngoài tỏ ra “đuối sức” với thị trường nhà đất ở Việt Nam. Năm 2017, Công ty TNHH Sun Frontier Việt Nam (thuộc Tập đoàn Sun Frontier Fudousan Co.,Ltd của Hàn Quốc) đã “chào sân” bằng việc khởi công dự án khu căn hộ cao cấp Hiyori Garden Tower tại Đà Nẵng. Thế nhưng mới đây, Tập đoàn Danh Khôi đã mua lại 100% nguồn vốn từ Sun Frontier để chính thức trở thành chủ đầu tư dự án này.

Công ty Emaar Properties PJSC (Tiểu vương quốc Ả rập Thống Nhất) cũng đột ngột xin rút lui khỏi dự án Khu đô thị Bình Quới-Thanh Đa.

Liên danh Hongkong Land và Sumitomo Realty & Development cũng rút lui khỏi dự án 164 Đồng Khởi, quận 1, TPHCM sau 4 năm theo đuổi với lý do TPHCM không cố định được chi phí và thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng. Liên danh Thái Sơn (trong đó có 4 doanh nghiệp trong nước và 2 nhà đầu tư nước ngoài) trả lại dự án khu trung tâm thương mại 55 tầng tại vị trí ngã 3 Trần Hưng Đạo-Nguyễn Thái Học-Phạm Ngũ Lão, quận 1 do dự án phát sinh thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng quá lớn và khả năng thu hồi vốn chậm.

Phải hiểu tập quán

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch Đầu tư, trong 5 tháng đầu năm, số dự án FDI đăng ký mới và điều chỉnh vốn đều giảm so với cùng kỳ. Cụ thể, cả nước có 613 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (giảm 49,4% so với cùng kỳ), 342 lượt dự án FDI đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư (giảm 21,6% so với cùng kỳ. Hoạt động góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đà sụt giảm mạnh kéo dài nhiều tháng trở lại đây. Cả nước có 1.422 lượt góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài (giảm 59,7% so với cùng kỳ), tổng giá trị vốn góp đạt 1,31 tỷ USD (giảm 56,3% so với cùng kỳ). Đáng nói, lĩnh vực bất động sản tụt xuống vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký đạt 1,05 tỷ USD.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, nói đến bất động sản là gồm 3 vấn đề chính gồm pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Ông Khương cho biết, bản thân ông hàng ngày, hàng tuần đều nhận được đề xuất từ nhà đầu tư nước ngoài về việc tham gia thị trường Việt Nam nhưng điều này là không dễ vì các dự án nhắm đến thường có những điểm chưa hoàn thiện pháp lý.

Rào cản lớn nhất để vốn FDI vào bất động sản là nhà đầu tư còn quan ngại tính minh bạch trong vận hành, giao dịch bất động sản ở nước ta.

“Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển quá nhanh và khung pháp lý chưa theo kịp cũng là một lý do, nhưng một phần khác là có vẻ cơ quan nhà nước còn bỡ ngỡ trước các nhà đầu tư ngoại. Thủ tục pháp lý chôn chân nhiều năm liền khiến các nhà đầu tư ngoại có tiềm lực cũng đuối sức. Do vậy, việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý dự án, khai thông thủ tục tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư là điều cần thiết với mọi đối tượng nhà đầu tư trong và ngoài nước”, ông Khương đề xuất.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng nói rằng, thời gian gần đây, giới đầu tư chứng kiến nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản mà bên chuyển nhượng là các chủ đầu tư nước ngoài, bên nhận chuyển nhượng là các công ty trong nước. Tuy nhiên, động thái này không quá bất ngờ bởi vì sau nhiều năm đầu tư vào Việt Nam, nhà đầu tư cũng cần bán tài sản để lấy vốn quay vòng khi thị trường bước vào một chu kỳ mới. Một nguyên nhân quan trọng khác là các công ty trong nước đã lớn mạnh, cũng muốn mua lại các dự án từ nhà đầu tư ngoại để tránh tốn kém thời gian và chi phí cho việc xin gia hạn giấy phép đầu tư, giải phóng mặt bằng… hoặc xin cấp mới giấy phép đầu tư.

“Đây là điều bình thường, không phải do bất động sản Việt Nam trở nên kém hấp dẫn hơn với nhà đầu tư ngoại. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất để vốn FDI vào bất động sản là nhà đầu tư còn quan ngại tính minh bạch trong vận hành, giao dịch bất động sản ở nước ta”, ông Hoàng nói.