Vực dậy thị trường bất động sản

Nhiều dự án bất động sản cần vốn để hoàn thiện.

Vừa đầu tư vừa tái cơ cấu

Nguyên nhân là giao dịch bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên DN không huy động được nguồn vốn từ khách hàng. Chẳng những DN khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả DN và khách hàng đều gặp khó khăn.

Vẫn theo ông Châu, hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và nhà nước đang tháo gỡ nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của DN, do DN không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là DN cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. DN phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp.

Về phía DN, cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, cùng thực hiện các giải pháp như thời gian vừa qua như giảm giá bán 45 - 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại DN, tái cơ cấu đầu tư.

Trong khi đó chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhấn mạnh, BĐS gắn chặt với thị trường tài chính, ngân hàng. Vì vậy, cần tập trung xử lý 2 vấn đề quan trọng nhất: Một là cam kết bảo đảm minh bạch, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là vấn đề pháp lý liên quan đến tài chính, tiền tệ.

“Hai điều này gắn với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các DN BĐS khó trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được” - ông Thành nhấn mạnh và thêm rằng trong giai đoạn khó khăn thì không phải chỉ chỉnh sửa. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp DN) để thị trường bật dậy.

Hỗ trợ phải có trọng tâm, trọng điểm

Giới chuyên gia cũng cho rằng, trong thời gian tới, cần có những giải pháp mạnh hơn, triển khai đồng bộ, thông suốt từ trên xuống dưới. Các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện nghiêm chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS. Tuy nhiên việc tháo gỡ phải đúng pháp luật, có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên những dự án đầy đủ tính pháp lý, thanh khoản tốt, sản phẩm có giá cả hợp lý với thị trường, đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân hoặc những DN làm ăn uy tín, như vậy mới lành mạnh được thị trường BĐS.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng có 3 nhóm giải pháp. Một là tháo gỡ khó khăn về pháp lý và thủ tục hành chính; nhóm thứ hai là tài chính tiền tệ: Trái phiếu, tín dụng cho BĐS trong room mới… Hiện nay, room mới khó có thể tăng mạnh, tăng cao, khác nhiều so với năm 2022 nhưng sẽ được điều hành uyển chuyển, linh hoạt hơn. Có thể có những điều chỉnh về đánh giá rủi ro, không phải theo số tiền như trước đây mà theo phân khúc. Tiếp đến là nhóm tái cấu trúc, trong đó có phần vĩ mô về mặt chính sách. Tức là lành mạnh hóa khu vực cao cấp hay đầu cơ, đầu tư; khu thứ hai là nhu cầu thực bao gồm nhà ở giá phải chăng, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân....

Từ đó với niềm tin vào thị trường, người ta sẽ “xuống tiền”, cộng với những chính sách tốt thì thị trường BĐS và những vấn đề về thanh khoản, áp lực với tỉ giá, lãi suất, trong khoảng 5 tháng đầu năm sẽ được xử lý phần nào. Như vậy, trong khó khăn chúng ta vẫn hy vọng Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi, giữ được sự ổn định, an toàn hệ thống bên cạnh đảm bảo an sinh xã hội.

Để giải quyết vấn đề này, Thủ tướng đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… Nghị định này quy định đầy đủ, đồng bộ để các địa phương áp dụng, thực hiện, tránh tình trạng lúng túng vòng vèo, kéo dài trình tự.

Về mặt pháp lý, hệ thống pháp luật cho triển khai các dự án BĐS liên quan đến nhiều ngành. Do đó, trong Công điện 1164 ngày 14/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng giao cho các ngành, cơ quan rà soát các quy định liên quan đến luật thuộc chức năng của các ngành. Các bộ, ngành đã rất tích cực triển khai, như Bộ Xây dựng đã dự thảo và trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định quản lý nhà nước thuộc lĩnh vực của Bộ; Bộ Tài chính đã hoàn thiện sửa đổi Nghị định 65 để trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới. Việc sửa Nghị định 65 là cấp bách và cần thiết để huy động các nguồn lực xã hội.

Thủ tướng cũng chỉ đạo các bộ, ngành rà soát, nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS... Qua đó, hệ thống pháp luật sẽ đảm bảo đồng bộ, từ luật đến các quy định dưới luật như nghị định, thông tư để áp dụng triển khai thực hiện các dự án cũng như tháo gỡ khó khăn tốt hơn.

Dưới góc độ cơ quan quản lý, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng nhìn nhận, việc tổ chức triển khai, thực hiện các trình tự, thủ tục pháp lý của dự án BĐS cũng là một vấn đề. Lý do là có nhiều quy định pháp luật khác nhau; việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật chưa đồng bộ ở các địa phương; tâm lý sợ trách nhiệm, chậm triển khai thực hiện ở một số địa phương, một số đơn vị…