Vướng mắc pháp lý đang làm tắc dòng chảy tài chính của bất động sản

Mới đây, chia sẻ tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản”, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw đánh giá quy định pháp luật liên quan đến bất động sản đang "rất nhiều nhưng thiếu rõ ràng, khó áp dụng".

Cụ thể, ông Hà dẫn chứng việc để hoàn thiện thủ tục chủ trương đầu tư một dự án bất động sản thường mất khoảng 3-4 năm do liên quan không ít vấn đề pháp lý khác nhau và càng phức tạp trong bối cảnh pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu... còn nhiều vướng mắc.

Cũng theo ông Hà, chính việc quy định của pháp luật còn thiếu thống nhất dẫn đến tình trạng thời gian thực hiện thủ tục pháp lý còn kéo dài do cán bộ cơ quan Nhà nước sợ trách nhiệm của.

“Bệnh sợ trách nhiệm còn có hiện tượng lan sang cán bộ ngân hàng, cán bộ thẩm định giá... Kết quả là, chi phí giá thành sản phẩm bị đội lên. Người tiêu dùng phải gánh chịu khoản chênh lệch này”, ông Hà nêu quan điểm.

Dưới góc độ hiệp hội ngành nghề, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) đánh giá địa ốc là đầu mối sản xuất kinh doanh của hơn 30 ngành nghề khác nhau. Nhưng thị trường này, đang khủng hoảng, thiếu cung, dư cầu, khiến giá nhà ở, nhất là chung cư bình dân tăng.

“Sự lệch pha hiện nay, 70% đến từ các vướng mắc pháp lý của dự án”, ông Hiệp nhận định.

Do đó, ông Hiệp cho rằng, tháo gỡ được pháp lý thì tài chính vào bất động sản tự khắc thông. Dự án pháp lý chuẩn chỉnh sẽ thu hút tốt dòng vốn FDI, nhà băng không ngại ngần cho vay, khách hàng cũng yên tâm giao dịch.

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property , nhận định chưa khi nào thấy thị trường, doanh nghiệp khó khăn như bây giờ.

Theo ông Toản, một trong những nút thắt khiến dòng tiền vào thị trường bị tắc là vấn đề định giá đất để xác định tiền sử dụng đất.

Theo đó, đang có không ít doanh nghiệp vỡ trận vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách.

"Tôi biết có một tỉnh miền Bắc, dự tính tổng tiền sử dụng đất năm 2023 là hơn 12.000 tỷ đồng nhưng nay là tháng 12 mới thu được 1.100 tỷ đồng. Nguyên nhân là không mấy doanh nghiệp nộp vì còn phải khiếu nại về cách tính cho ra số tiền phải nộp quá cao", ông cho biết và kiến nghị pháp luật đất đai cần rõ ràng về cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để "cán bộ yên tâm thực thi, doanh nghiệp tin tưởng thực hiện.

Nói về diễn biến của các dòng chảy tín dụng quan trọng đối với nền kinh tế hiện nay, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng không chỉ bất động sản mà vốn vào nền kinh tế ở các lĩnh vực khác cũng đang tắc.

Ông Nghĩa dẫn chứng số liệu 11 tháng đầu năm 2023, dư nợ cho vay mới tăng 8,21%, cách xa mục tiêu 14,5% cả năm và thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân lớn nhất là sức cầu yếu của nền kinh tế yếu, hoạt động kinh doanh khó khăn khiến khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp suy giảm.

"Giữa lúc dòng tiền bị tắc không biết cho vay ở đâu, bất động sản được kỳ vọng là lựa chọn tốt để tiêu thụ vốn. Đây là cơ hội lớn để phục hồi thị trường bất động sản", ông Lê Xuân Nghĩa nhận định và đồng thời khuyến nghị cần tập trung nguồn lực tài chính vào làm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vì thị trường này có dòng tiền tốt, nhu cầu ở thực cao nhưng chưa đáp ứng được.

Cũng theo ông Nghĩa, để khơi thông được các dòng chảy tín dụng, đặc biệt là tín dụng cho bất động sản thì cơ chế tạo quỹ đất thông thoáng hơn, có thể chỉ định doanh nghiệp phát triển luôn thay vì đấu thầu. Ngoài ra, theo ông có thể loại bỏ quy định trần lợi nhuận 10% để thu hút doanh nghiệp vào xây dựng; đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội nên mở rộng thêm; lãi suất vay mua nhà cũng chỉ nên ở mức 2,5% một năm.