Xây nhầm nhà trên đất hàng xóm: Đã tháo móng, vẫn chờ thỏa thuận để 'chuyển nhà'

Liên quan vụ việc xây nhầm nhà tại xóm Đông, thôn Việt Hùng, xã Đông Anh (TP Hà Nội), trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện UBND xã cho biết nguyên nhân ban đầu được xác định là sự nhầm lẫn của chủ nhà khi xác định vị trí thực địa. Thửa đất được mua lại thông qua môi giới; hai thửa nằm liền kề, diện tích gần tương đương (khoảng 50m²) và cùng được tách từ một thửa đất lớn nên khó phân biệt. “Thời điểm đi xem đất, chủ nhà chủ yếu nhìn vị trí trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ chưa xác định chính xác ranh giới trên thực địa”, vị đại diện nêu.

Về quy trình cấp phép xây dựng, khi lập hồ sơ, chủ nhà gửi đơn xin cấp phép kèm cam kết thửa đất đúng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính chủ, không có tranh chấp và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung cam kết. Cơ quan chuyên môn thực hiện cấp phép và kiểm tra sau cấp phép theo quy định. Tuy nhiên, do công trình được thi công nhầm sang thửa đất bên cạnh, sự việc chỉ được phát hiện khi ngôi nhà 3,5 tầng đã hoàn thiện.

Ngay sau khi phát hiện sự việc, chính quyền địa phương cùng các bên liên quan đã tính đến nhiều phương án xử lý. Chủ nhà chủ động thuê “thần đèn” (đơn vị chuyên di dời nhà) để trượt nguyên khối ngôi nhà 3,5 tầng về thửa đất của mình với chi phí khá lớn.

Tuy nhiên, khi chuẩn bị di dời, phương án này phát sinh vướng mắc do diện tích thửa đất của chủ nhà có phần chênh lệch dọc ranh giới giáp hộ bên cạnh. Việc này khiến phương án trượt nhà gặp khó khăn và buộc phải tạm dừng để các bên tiếp tục thỏa thuận.

“Hiện tại, chính quyền địa phương đang hỗ trợ các gia đình thương lượng để tìm ra giải pháp thống nhất, vừa bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật, vừa hạn chế tối đa thiệt hại cho các bên”, vị đại diện nêu.

Ưu tiên phương án chuyển nhượng đất?

Luật sư Nguyễn Hải Lăng, Công ty Luật Hồng Hạnh Vân Canh cho biết, trước hết theo Khoản 2 Điều 176 Bộ Luật Dân sự quy định: "Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ".

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 166 Bộ Luật Dân sự: "Chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền khác đối với tài sản có Quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, hoặc người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật".

Từ các quy định được viện dẫn, luật sư Nguyễn Hải Lăng cho rằng, trường hợp không đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu thửa đất, người xây dựng nhầm có thể phải tháo dỡ công trình để trả lại đất. Tuy nhiên, theo luật sư, các bên vẫn có thể xem xét những phương án khác nhằm hạn chế thiệt hại.

Trường hợp 1: Nếu diện tích hai thửa đất tương đương, có thể thuê “thần đèn”, tức các đơn vị chuyên nghiệp có khả năng di dời cả căn nhà sang thửa đất của chủ nhà.

Trường hợp 2: Nếu diện tích hai thửa đất không tương đương, các bên có thể thỏa thuận mua, nhận chuyển nhượng phần đất nơi căn nhà đang nằm hoặc đổi với thửa đất liền kề mà chủ nhà đang sở hữu. “Đây thường là phương án cần ưu tiên đàm phán”, luật sư nhận định.

Nếu chủ thửa đất bị xây nhầm đồng ý bán, chuyển nhượng hoặc đổi phần đất, các bên có thể làm thủ tục để hợp pháp hóa vị trí căn nhà, với điều kiện đáp ứng quy hoạch và các yêu cầu xây dựng hiện hành. Theo ông Lăng, phương án này giúp giữ lại căn nhà, tránh tổn thất lớn do phải phá dỡ.

Trường hợp 3: Trường hợp chủ đất không đồng ý chuyển nhượng hoặc đổi phần đất, tranh chấp có thể được đưa ra tòa án để giải quyết. Khi đó, theo luật sư, tòa án sẽ xem xét yếu tố lỗi của các bên:

Đối với bên xây nhầm, cần xem xét nguyên nhân và mức độ lỗi, chẳng hạn việc bên bán xác định sai vị trí; bên môi giới cung cấp thông tin sai; người đo đạc xác định không chính xác; hồ sơ giao đất, bàn giao thực địa có vấn đề; hoặc có người cung cấp thông tin không đúng.

Đối với chủ đất, cần xem xét trường hợp họ phát hiện công trình xây sai vị trí từ khi thi công phần móng nhưng không phản đối, hoặc biết công trình đang xây trên đất của mình mà vẫn để tiếp tục thi công. Theo luật sư, những tình tiết này cần được chứng minh bằng các tài liệu, chứng cứ như camera, tin nhắn, biên bản của UBND, lời khai của hàng xóm, đơn khiếu nại, thời điểm chủ đất biết sự việc, thời điểm yêu cầu dừng xây dựng và thời điểm công trình hoàn thiện.

Trên cơ sở xem xét lỗi của các bên, tòa án sẽ xác định trách nhiệm đối với phần thiệt hại theo quy định.