“1 luật sửa 4 luật” cởi nút thắt cho thị trường bất động sản

“1 luật sửa 4 luật”

Sáng 29/6, Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 (1 luật sửa 4 luật).

Theo dự án Luật mới được thông qua, Quốc hội cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024. Thời điểm sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025. Đồng thời, hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1/8 để đảm bảo đồng bộ, chặt chẽ khi nhận tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng.

Trình bày báo cáo tiếp thu, chỉnh lý và giải trình dự án Luật, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, theo báo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây. Đồng thời, có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Ngoài ra, nhiều quy định trong các luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết.

“Việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sớm đi vào cuộc sống không chỉ là mong muốn mà còn là yêu cầu đặt ra của Quốc hội khi biểu quyết thông qua các luật này”, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nhấn mạnh.

Trước đó, trong phiên thảo luận tại Quốc hội về dự án Luật hôm 21/6, đại biểu Nguyễn Quang Huân (đoàn Bình Dương) cho rằng hiện các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn, nếu có thể khơi thông sẽ tác động tốt tới nền kinh tế, tăng trưởng GDP 6 tháng cuối năm 2024.

Ông Huân cho biết, có những doanh nghiệp FDI muốn mở rộng sản xuất nhưng hiện phải dừng lại vì vướng luật. Các doanh nghiệp FDI có kế hoạch bố trí vốn nếu chậm trễ có thể dẫn tới tái cơ cấu, hoặc chuyển đổi khu vực đầu tư.

“Bởi vậy, việc ban hành luật càng sớm càng tốt”, ông Huân nêu ý kiến.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (đoàn Bình Phước) nhấn mạnh thị trường bất động sản cũng đang kỳ vọng sự phá băng khi Luật Đất đai sớm có hiệu lực.

“Các doanh nghiệp bất động sản cho biết, thị trường bất động sản thời gian qua đang nằm ở trạng thái chờ, đặc biệt là chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, đây lại là yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản và vấn đề then chốt cần phải giải quyết để tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục, nhất là vướng mắc về chính sách đất đai”, đại biểu đoàn Bình Phước đánh giá.

Cũng theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Luật Đất đai có rất nhiều nội dung mới về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, về tài chính, đất đai, giá đất đã góp phần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án có liên quan đến sử dụng đất đai trong doanh nghiệp.

“Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp chờ đợi luật có hiệu lực để có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hằng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Từ đó, giá bán đất, bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn”, đại biểu này cho biết.

Dẫn chứng thêm ví dụ về tác động tích cực khi Luật Nhà ở có hiệu lực sớm 5 tháng, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) cho biết điều này sẽ khắc phục những vấn đề trong đầu tư xây dựng các loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở hay còn gọi là chung cư mini, với mục tiêu để bán, cho thuê... Theo Luật, cần phải lập dự án xây dựng nhà ở hoặc phải đầu tư xây dựng đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy và chữa cháy.

Khi Luật Nhà ở sớm có hiệu lực sẽ giúp đáp ứng yêu cầu đầu tư về xây dựng, nhất là những yêu cầu liên quan đến phòng cháy chữa, chữa cháy cho loại hình nhà ở này. Từ đó khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở không đảm bảo yêu cầu trong đầu tư xây dựng dẫn đến tình trạng cháy nổ xảy ra như thời gian vừa qua.

Tất cả đã chín muồi

Liên quan đến những lo ngại về việc 3 luật về bất động sản đi vào thực tiễn cuộc sống khi có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết để thực hiện tốt Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, các quy định, văn bản hướng dẫn, nghị định, quyết định, thông tư và văn bản hướng dẫn của địa phương đã được chuẩn bị rất kỹ.

Bộ trưởng cho hay, từ lúc Quốc hội đồng ý sửa Luật đất đai, cơ quan soạn thảo cùng các cơ quan liên quan đã làm thực hiện các nghị định và các cái thông tư theo quy định.

Chính vì thế, ông Khánh cho rằng, các quy trình thủ tục được thực hiện đầy đủ, không có rút gọn quy trình, không có kiểu làm luật gấp gáp.

“Cái gọi là rút gọn ở đây là rút gọn về thời hạn hiệu lực, thời gian thực thi”, ông Khánh cho hay.

Ông Khánh khẳng định, Chính phủ và Quốc hội đồng ý sớm triển khai 3 luật này đều làm đầy đủ quy trình, sớm nhưng mà đầy đủ, đảm bảo cái chất lượng của luật.

Nhấn mạnh thêm về tác dụng vào cuộc sống thực tiễn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết nhiều chính sách của ba luật về bất động sản sẽ giúp khơi thông nguồn lực của đất nước, thu hút nguồn lực và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên, đất đai. Trong đó, giải quyết được nhiều tồn đọng và mong mỏi của người dân, doanh nghiệp.

Ví dụ như Luật Đất đai 2024 đã có quy định rằng hộ gia đình ở đất đai sản xuất kinh doanh ổn định, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật từ 1/7/2014 trở về trước mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai thì tới đây sẽ được giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai...

Theo Bộ trưởng, việc triển khai thực hiện Luật Đất đai sớm tạo điều kiện cho đồng bào Việt Nam ở nước ngoài tham gia vào thị trường đất đai như người Việt ở trong nước, giúp họ có cơ hội tham gia vào thị trường, khơi thông nguồn lực.

Box: Trong Công điện số 63/CĐ-TTg ngày 26/6/2024, để đảm bảo hoàn thành đồng bộ hệ thống pháp luật và các điều kiện để tổ chức thực thi khi Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm 4 luật từ ngày 1/8, Thủ tướng đã đề nghị các Bộ, ngành, tổ chức có liên quan khẩn trương hoàn thiện các quyết định, thông tư đã được giao.

Bên cạnh đó, các Bộ cũng cần hoàn thành phân công của Thủ tướng đảm bảo đúng trình tự quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, chỉ thực hiện rút gọn hiệu lực thi hành đồng thời với luật và báo cáo Thủ tướng chậm nhất trong ngày 28/6.

Bên cạnh đó, các Bộ cũng cần tổ chức các hội nghị trực tuyến với các địa phương theo vùng để giải đáp các vướng mắc, hướng dẫn các địa phương hoàn thiện các văn bản và hoàn thành trước ngày 5/7…

Tiến độ và thời gian là vàng

Gia đình ông Huỳnh Tấn Mai - người dân tại Quận 6, TP Hồ Chí Minh - là một trong hơn 150 hộ dân vẫn bám trụ tại khu quy hoạch dự án Khu 3 Nam Lý Chiêu Hoàng hơn 20 năm qua. Dù điều kiện sống gặp nhiều trở ngại: nhà xuống cấp, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, thường xuyên bị ngập. Ông Mai chia sẻ, vướng mắc của dự án là do người dân thấy giá đền bù thấp. Lần gần nhất là cách đây 3, 4 năm, chính quyền địa phương có đưa ra mức giá đền bù khoảng 14 triệu đồng/m2.

“Giá nhà đất trên thị trường cao gấp nhiều lần nên nếu nhận tiền đền bù thấp thì người dân chỉ có thể thuê nhà để sống, không bao giờ xây được nhà. Chính vì vậy, người dân cố ở lại đây để mong có giá đền bù tốt hơn”, ông Mai chia sẻ

Tình trạng dự án treo như tại dự án này được kỳ vọng sẽ được giải quyết khi trong Luật đất đai 2024, một số điều khoản của luật giúp đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Trong khi với doanh nghiệp, theo khảo sát thì 3 đến 5 năm là khoảng thời gian trung bình để hoàn thiện pháp lý cho một dự án bất động sản. Thời gian nhanh hoặc chậm hơn còn tùy thuộc vào từng dự án, từng địa phương. Luật Đất đai 2024 đi vào thực thi sớm, một số dự án không phải lập quy hoạch sử dụng đất sẽ giúp rút ngắn thời gian khoảng 6 tháng.

Việc xác định giá bồi thường tiếp cận giá thị trường và được rà soát hàng năm sẽ giúp quá trình vận động người dân thuận lợi hơn. Qua đó có thể rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng từ 6-9 tháng.

Ngoài ra, các quy định liên quan đến phân cấp phân quyền cho cấp huyện sẽ giảm bớt thời gian xin ý kiến giữa các cơ quan chức năng. Như vậy, Luật Đất đai mới có thể giúp dự án giảm được thời gian triển khai khoảng một năm.

Một năm, tức là tương đương với khoảng 1/3 thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án hiện nay. Con số này có ý nghĩa rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, cả về công sức và tiền bạc.

"Với một doanh nghiệp bất động sản, tiến độ và thời gian là vàng, quyết định hiệu quả của dự án. Các quy định pháp luật mới trong hệ thống Luật Đất đai góp phần thúc đẩy tiến trình phát triển dự án bất động sản, nhất là giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Khi người dân được đền bù với giá thỏa đáng hơn, người dân dễ đồng thuận, hợp tác với chính quyền địa phương trong việc bàn giao mặt bằng, đồng thời giảm tranh chấp khiếu nại rất phức tạp về sau”, ông Phạm Minh Đức - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành cho biết.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc (chủ yếu là về pháp lý). Bởi vậy, việc 3 Luật liên quan trực tiếp tới thị trường được thực thi sớm, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt cho thị trường.