10 năm lái vốn cho vay bất động sản

Một tâm điểm chú ý của thị trường thế giới hiện nay dồn về diễn tiến câu chuyện “bom nợ” Evergrande. Điểm mở rộng hơn, tập đoàn bất động sản hàng đầu này của Trung Quốc có thể khiến những nhà làm chính sách, nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư nhìn đến những tác động hoặc mối liên hệ gần gũi.

Việt Nam và chính sách tiền tệ đối với lĩnh vực bất động sản cũng là một mối liên hệ có lẽ cần nhìn đến.

Như BizLIVE đề cập ở bài viết trước , đã có những thay đổi trọng yếu, khác biệt trong điều hành chính sách tiền tệ và cho vay liên quan của các ngân hàng thương mại (NHTM). Quá trình đó kéo dài 10 năm qua, với điểm nhấn từng gây chấn động thị trường.

5 năm đấu tranh thoát “định kiến”

Ngày 01/3/2011, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Giàu khi đó ra Chỉ thị số 01 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Chỉ thị này hẳn hằn sâu trong tâm trí những nhà phát triển bất động sản, và cả nhà đầu tư chứng khoán, bởi hai điểm chính.

Thứ nhất, Chỉ thị 01/2011 siết mạnh giới hạn cho vay bất động sản một cách cụ thể: đến 30/6/2011 các tổ chức tín dụng (TCTD) phải đưa tỷ trọng dư nợ lĩnh vực phi sản xuất xuống tối đa 22%; đến 31/12/2011 tối đa 16%.

Hoạt động cho vay của các NHTM ở đây chính thức bị áp “trần” với hai mốc hẹn cụ thể đó. Nói cách khác, NHNN siết một cách trực tiếp về lượng song song với các rào cản kỹ thuật. Sự kiện này trở nên nóng bỏng trong các dòng chảy thông tin và cả phản ứng trên thị trường chứng khoán khi đó.

Trước đó thị trường bất động sản cũng từng “sốc” với quyết định tại Thông tư số 13 năm 2010 của NHNN, khi hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từng chỉ 100% nâng hẳn lên 250%.

Thứ hai, cũng như nêu ở điểm thứ nhất, việc xác định và quy định về lĩnh vực “phi sản xuất” tạo nên những tranh luận, đấu tranh lâu dài trên thị trường.

Bị gọi là “phi sản xuất”, cho vay lĩnh vực bất động sản và chứng khoán từng bị xem như “công dân hạng hai” trên thị trường, như một sự phân biệt đối xử hà khắc của chính sách. Tuy nhiên, ở đây không phải riêng Chỉ thị 01 nói trên, không phải quan điểm riêng của NHNN.

Lùi lại một chút, ngày 24/02/2011, Chính phủ ra Nghị quyết số 11 về những giải pháp tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô… Tại đây, khi yêu cầu NHNN giảm tốc độ và tỷ trọng với điểm nhấn bất động sản và chứng khoán, lĩnh vực phi sản xuất được nêu rõ mà không cần để trong ngoặc kép.

Phải mất một quá trình lâu dài, phân tích và đấu tranh của những chủ thể tham gia trên thị trường, cũng như thay đổi quan điểm của những nhà làm chính sách, khái niệm “phi sản xuất” mới dần mất đi trong các quy định, hoặc định vị các lĩnh vực trong nền kinh tế.

Chuyên gia và những người làm bất động sản từng thống kê, lập luận, phản biện… để chứng minh rằng đây không hẳn phi sản xuất, mà kết nối và tương tác tới hàng trăm lĩnh vực, ngành nghề trong nền kinh tế, để kích thích và cộng hưởng các giá trị.

Tương tự, chứng khoán cũng dần “thoát bóng” quan điểm phi sản xuất, dần thể hiện rõ hơn yêu cầu phát triển một kênh dẫn vốn trung dài hạn cho nền kinh tế, giảm tải cả về lượng và rủi ro cho hệ thống NHTM.

Thay đổi nhìn nhận và quan điểm rất quan trọng. Nó ảnh hưởng đến tinh thần của chính sách. Nhưng bất động sản và chứng khoán đã thoát được “định kiến” phi sản xuất mới chỉ là một nửa của quá trình đấu tranh. Nửa còn lại gắn với quá trình tự đấu tranh, theo chuyển hóa của thị trường và chính NHNN cũng chủ động lái chính sách định hướng.

5 năm chuyển hóa hình thái mới

Như trên, thay đổi “định kiến” hoặc quan điểm, thần thái của chính sách cũng có thể thay đổi. Dĩ nhiên còn gắn với điều kiện và bối cảnh từng giai đoạn của nền kinh tế.

Không lâu sau đó, năm 2014 NHNN có những quyết định nới tay đối với hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản. Đây cũng là giai đoạn nền kinh tế cần được thúc đẩy trở lại sau ảnh hưởng cuộc khủng hoảng toàn cầu 2008-2009, nối tiếp là cơn bão lạm phát và lãi suất leo thang 2010-2011…

Cụ thể như, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản lại được dễ thở hơn với mức độ 100%, thay vì tới 250% trước đó. Nói thêm về hệ số này, có thể hiểu một cách tương đối đơn giản là nó càng cao thì áp lực đè tỷ lệ an toàn vốn (CAR) của các nhà băng càng lớn, mà để nâng đỡ họ phải tốn chi phí hơn và chi phí đó đẩy sang bên đi vay; mặt khác, nhiều NHTM tỷ lệ CAR còn hạn chế thì khả năng mở rộng cho vay phân khúc này càng khó.

Thêm nữa, một giới hạn liên quan, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được nâng lên tới 60%, quãng chuyển giao 2014-2015. Không gian gấp đôi so với trước đó cũng gắn với bối cảnh nói trên của nền kinh tế, nhưng có mắt xích quan trọng ở việc chuyển tiếp cơ cấu lại nợ mà không phải chuyển nhóm trong một điều chỉnh chính sách khác liên quan về vấn đề nợ xấu, mục tiêu xử lý nợ xấu (khi đó đã gần kề mốc hẹn mà Quốc hội yêu cầu).

Tựu trung, cho vay lĩnh vực bất động sản trở nên dễ thở hơn nhiều so với trước đó. Song, tăng trưởng tín dụng bất động sản không vì thế mà bùng nổ. Ở đây lại chuyển sang một câu chuyện khác, gắn với một hình thái mới, có thể đánh dấu vào năm 2016.

Đó là điểm chuyển tiếp của một quá trình tự đấu tranh, tự chọn hướng của các NHTM trên thị trường bất động sản.

Dữ kiện có thể mờ nhạt về mặt thông tin, nhưng đúng bản chất. Tháng 12/2016, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia công bố một báo cáo tổng quan về thị trường tài chính, trong đó đề cập một điểm cốt lõi: hình thái tín dụng bất động sản đang có sự dịch chuyển.

Khi đó, hệ thống NHTM Việt Nam bất ngờ có một vài thành viên xuất hiện tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân lên tới khoảng 40% cơ cấu - điều chưa từng có trong lịch sử. Khi đó, “cho vay bán lẻ”, “ngân hàng bán lẻ” bắt đầu xuất hiện đậm đặc hơn trong các thông điệp của các nhà băng.

Hình thái tín dụng bất động sản dịch chuyển mà Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nói tới chính là tín dụng tiêu dùng.

Tăng trưởng tín dụng tiêu dùng năm 2016 theo ước tính của Ủy ban lên tới 39%, khởi đầu cho những năm bùng nổ về sau. Sự ra đời và nhập cuộc của các công ty tài chính tiêu dùng chỉ là cú hích, trọng số nằm ở các NHTM bởi tầm quy mô. Thông điệp “ngân hàng bán lẻ”, “cho vay bán lẻ” nói trên được cụ thể hóa.

Đây là điểm chuyển đổi mang tính tự đấu tranh của các NHTM. Bởi lẽ trong truyền thống họ đã quá quen và dựa chủ yếu vào bán buôn, bán mớ thay vì cho vay các món nhỏ lẻ, tiêu dùng. Khẩu vị thay đổi, một số NHTM đã tiên phong cho vay tiêu dùng mua, sửa chữa nhà ở. Hình thái tín dụng bất động sản dịch chuyển mạnh từ đây, mà sau đó truyền thông đâu đó vẫn dùng từ “núp bóng”.

Phải một quá trình những năm sau nữa, khi các nhà băng tiên phong tạo dịch chuyển trên hái quả ngọt với lợi nhuận tăng trưởng mạnh, nợ xấu được kiểm soát thấp thì nhiều NHTM khác mới tự đấu tranh xong và nhập cuộc. Quy mô tín dụng tiêu dùng hướng tới mốc 1 triệu tỷ đồng/6-7 triệu tỷ đồng dư nợ cho vay nền kinh tế những năm 2017-2018, trong đó cấu phần lớn là vay tiêu dùng mua, sửa chữa nhà ở.

Chính sách lái vốn và kiểm soát rủi ro

Vì sao các NHTM hái quả ngọt khi tự đấu tranh để thay đổi khẩu vị rủi ro, lựa chọn vào phân khúc tín dụng tiêu dùng bất động sản?

Ở đó, lãi biên cao hơn nhiều so với cho vay thông thường. Quan trọng nữa, cho vay cá nhân tiêu dùng bất động sản khuếch đại cho nhiều sản phẩm dịch vụ bán lẻ khác. Điển hình như gia tăng tài khoản cá nhân, tiền gửi thanh toán, phí dịch vụ, hệ sinh thái ngân hàng số, bảo hiểm… Nó góp phần thúc đẩy khác biệt về tiền gửi không kỳ hạn (CASA), sự gắn bó của khách hàng, mà đến nay hầu hết các NHTM đều phải nhìn nhau để gia tăng.

Cốt yếu hơn với các ngân hàng và nhà quản lý, hình thái tín dụng bất động sản dịch chuyển sang tín dụng tiêu dùng như vậy rủi ro thế nào, khi mà như trên đâu đó truyền thông vẫn e dè gọi là “núp bóng”?

Nhiều lãnh đạo NHTM từng trả lời câu hỏi này. Thậm chí có những khẳng định từ họ rằng, rủi ro gần như bằng 0. Thực tế tại những ngân hàng hiệu quả hàng đầu như Techcombank, Vietcombank khi tạo dịch chuyển này đều có tỷ lệ nợ xấu liên quan nằm sâu dưới mức 1%. Cùng đó, cho vay ở đây có tài sản đảm bảo là bất động sản.

Song, điểm chính của hình thái này là thay đổi bản chất hoặc đặc điểm của rủi ro so với trước đây.

Trước đây, cho vay lĩnh vực bất động sản tập trung vào chủ đầu tư, trứng dồn một giỏ. Chủ đầu tư lệ thuộc vào dự án, rủi ro dự án trở nên như tất cả. Dòng tiền của chủ đầu tư cũng chủ yếu nhìn vào dự án, để trả nợ.

Còn ở hình thái mới nói trên, trứng được rải ra rất nhiều giỏ là các món vay của nhiều người vay tiêu dùng mua nhà, rủi ro được phân tán. Và khác với chủ đầu tư, người vay mua nhà có năng lực trả nợ mở rộng hơn, thu nhập của họ và dòng tiền đa dạng hơn; ngay cả trong đời thường, khi gặp rủi ro họ có thể xoay xở hỗ trợ từ người thân, bạn bè... Ngân hàng theo đó có dòng tiền thu nợ đa dạng hơn thay vì chỉ nhìn vào dự án bất động sản nếu như cho chủ đầu tư vay.

Chính vì khác biệt đó nên trong các báo cáo NHNN gửi Quốc hội những năm gần đây thường có chú thích rõ cho vay kinh doanh bất động sản riêng, tín dụng tiêu dùng đáp ứng nhu cầu đời sống riêng (mua, sửa chữa nhà ở). Chính sách cũng cụ thể hóa phân biệt đặc điểm rủi ro này.

Cụ thể, năm 2016, NHNN trở lại nâng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản lên 150%, song phân biệt rõ với nhu cầu vay mua nhà ở - tiêu dùng khi chỉ áp hệ số rủi ro 50%. Nhà điều hành cũng chủ đích lái vốn qua các phân khúc bằng hàng rào kỹ thuật như vậy.

Từ năm 2017, 2018, đặc biệt trong năm 2019, NHNN tiếp tục định hướng lái vốn theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn. Ví như với cá nhân đầu tư bất động sản lách qua vay tiêu dùng mua nhà, hàng rào kỹ thuật mới được thiết lập, mức vay tiêu dùng lớn trên 4 tỷ đồng thì phải chịu hệ số rủi ro cao hơn.

Cùng đó, nhà điều hành thiết lập lộ trình siết lại giới hạn dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, từng bước từ 40% xuống 37% vào tháng 10 tới, rồi xuống 30% sau hơn năm nữa…

Quá trình điều chỉnh chính sách nói trên NHNN cũng phải đấu tranh với thị trường. Các dự thảo liên quan từng “vấp” phản ứng của các chủ thể liên quan để rồi thiết lập dần từng bước. Việc siết lại qua nâng hệ số rủi ro, hạ giới hạn dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo đó được giãn ra, nhưng tựu trung nhà điều hành chính sách tiền tệ đang siết lại, tăng cường quản lý rủi ro.

Nhìn lại một quá trình như vậy để thấy, từng có những cú phanh gấp, những giai đoạn nới tay, gắn với những điều kiện và bối cảnh của nền kinh tế khác nhau, song điểm khẳng định là tín dụng lĩnh vực bất động sản luôn được nhà điều hành đặt trong quan điểm chặt chẽ, thường xuyên được nhấn mạnh trong các văn bản chỉ đạo tăng cường giám sát.

Và sau 10 năm, điểm thay đổi lớn nhất nằm ở hình thái tín dụng bất động sản đã dịch chuyển nhiều hơn sang tín dụng tiêu dùng, với đặc điểm rủi ro khác biệt so với trước đây.

Nhưng, cũng có một hình thái khác đã trở nên nổi bật. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng bùng nổ từ năm 2018, đặc biệt trong 2019 và 2020, với tỷ trọng lớn của các doanh nghiệp bất động sản.

Hình thái này dường như bóc một phần rủi ro đặt ra ngoài hệ thống NHTM. Các nhà băng thay vì cho vay các chủ đầu tư thì giờ đây các chủ đầu tư chủ động hơn khi tự đi huy động trên thị trường, giảm thiểu lệ thuộc và giảm thiểu rủi ro trực tiếp ở tín dụng thông thường.

Song, không hẳn vậy. Như một cơ chế truyền dẫn, nếu chủ đầu tư phát sinh rủi ro trên thị trường trái phiếu thì năng lực trả nợ ngân hàng (nếu có khoản vay) cũng cần cảnh báo hoặc bị ảnh hưởng.

Vậy nên, từ trong năm 2020, song song với hoạt động cảnh báo của Bộ Tài chính cũng như chính sách mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, NHNN cũng điều chỉnh lại một thông tư liên quan, theo hướng siết lại, mà đến nay vẫn còn nhiều ý kiến từ các bên.

Cập nhật dự thảo mới nhất về quy định NHTM mua trái phiếu doanh nghiệp, sau những góp ý trong năm 2020, về cơ bản NHNN vẫn giữ quan điểm không nhiều thay đổi so với hướng siết lại trước đó ở nhiều nội dung. Điểm đến cuối cùng của chính sách này vẫn còn ở phía trước.