2 điều cần cẩn trọng trước khi mua chung cư nếu bạn không muốn rơi vào cảnh bỏ tiền tỷ mua nhà mà cuối cùng trở thành "đi thuê dài hạn"

“Giá nhà quá đắt, chấp nhận ở thuê cả đời còn hơn buộc mình trong những khoản nợ” là suy nghĩ phổ biến của nhiều người, đặc biệt là giới trẻ. Nhưng cách tư duy này lại không quá phổ biến ở Việt Nam. Nếu có cũng chỉ là số hiếm.

Làm gì thì làm, đến khi đã lập gia đình và có con, người ta vẫn muốn được ở trong căn nhà của mình, đứng tên mình chứ không còn muốn ở thuê nữa. Mua nhà là mục tiêu lớn và chính đáng nhưng trong bối cảnh giá BĐS nói chung và giá BĐS nhà ở nói riêng đang tăng cao như hiện nay, xuống tiền mua nhà trong nóng vội là quyết định tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn.

Để không phải chịu áp lực quá lớn từ việc vay nợ mua nhà, hoặc tệ hơn là phải bán nhà để lấy tiền trả nợ… mua nhà, bạn nên cân nhắc kỹ 2 điều dưới đây.

1 - Cảnh giác với chung cư chưa có sổ hồng hoặc nhà đất chưa chưa được quy hoạch

Mua nhà nói chung mà vấn đề pháp lý chưa rõ ràng, ví dụ điển hình nhất là chung cư không có sổ hồng hay nhà đất chưa được quy hoạch, là quyết định vô cùng mạo hiểm. Nghĩ kỹ thì quyết định này cũng chẳng khác nào chi tiền tỷ để thuê cố định 1 căn nhà trong thời gian dài.

Dẫu vậy, vẫn có không ít người chấp nhận mua chung cư chưa cấp sổ hồng hoặc nhà đất đang “nhập nhằng pháp lý”, vì loại hình BĐS này rẻ hơn hẳn.

Rủi ro lớn nhất khi lựa chọn loại hình BĐS này chính là bạn sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ, hoặc quyền sử dụng đất. Vì vậy khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản này, bạn sẽ không được pháp luật bảo vệ.

2 - Vay tiền mua nhà trong khả năng chi trả

Từ đầu năm 2024, lãi suất vay mua nhà của phần lớn các ngân hàng Việt Nam đều giảm. Ở thời điểm tháng 6/2024, mức lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng đang giao động trong khoảng 5% - 10%/năm.

Vay ngân hàng để mua nhà là lựa chọn dễ hiểu vì không phải ai cũng sẵn trong tay tiền tỷ để trả đứt giá trị một khối BĐS. Tuy nhiên, việc tính toán số tiền cần vay và cân đối với khả năng trả nợ của bản thân thì không phải ai cũng biết. Chưa kể, đặt trong bối cảnh suy thoái kinh tế và làn sóng sa thải, việc tính tới trường hợp tệ nhất là mất việc, giảm thu nhập thì lấy đâu ra tiền trả nợ là câu hỏi không nên bỏ qua.

Để loại trừ tối đa xác suất bị ngân hàng "siết" nhà do không còn khả năng trả nợ, bạn cần biết tới quy tắc 28/36 - Quy tắc giúp người đi vay mua nhà tự cân nhắc khả năng tài chính của bản thân.

Theo quy tắc 28/36: Bạn chỉ nên dành tối đa 28% tổng thu nhập hàng tháng của mình cho khoản vay mua nhà, và tối đa 36% thu nhập cho toàn bộ các khoản vay khác.

Ví dụ thế này: Thu nhập hàng tháng của bạn là 30.000.000 đồng. Như vậy, trong 1 tháng:

- Số tiền tối đa mà bạn nên dành cho khoản vay mua nhà là: 30.000.000 x 28% =8.400.000.

- Số tiền tối đa mà bạn nên dành cho tất cả các khoản nợ khác (bao gồm cả nợ vay mua nhà) là: 30.000.000 x 36% = 10.800.000.

Trong trường hợp bạn không có khoản nợ nào khác ngoài tiền vay mua nhà, bạn có thể cân nhắc tăng tỷ lệ vay mua nhà lên thành 36%/tổng thu nhập hàng tháng.

Ngược lại, nếu bạn cần chi trả 20 triệu/tháng cho khoản vay mua nhà và 4 triệu/tháng cho các khoản vay còn lại, tổng nợ phải trả hàng tháng của bạn là 24 triệu. Vậy mức thu nhập bạn cần có để đảm "độ an toàn" khi trả khoản nợ 24 triệu này là: 24.000.000/28% = 85.800.000.