2024 mua để đầu tư, còn 2025 là mua để ở thực?

3 bộ luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sẽ cùng lúc có hiệu lực thực thi từ ngày 1/1/2025. Dự báo, các bộ luật này sẽ tác động rất lớn và liên quan đến nhiều đối tượng tham gia thị trường.

Theo các chuyên gia, nhìn chung các quy định vừa được điều chỉnh từ 2 bộ luật là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang hướng đến bảo vệ toàn diện hơn các quyền lợi của người mua nhà. Chẳng hạn, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán; chỉ được cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hay thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình…

Những thay đổi này đều mang tính đảm bảo cho người mua nhà không bị lạm thu, thoát khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Riêng đối với Luật Nhà ở (sửa đổi), yêu cầu các chủ đầu tư cần phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Đồng thời, quy định siết chặt việc chủ đầu tư không được phân lô, bán nền mà phải tập trung vào đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non". Qua đó, giúp người mua đất nền tránh được tình trạng mua xong rồi không xây nhà ở được.

Một điểm nhấn quan trọng khác trong Luật Đất đai 2024, đó là bỏ "khung giá đất" và quy định xây dựng "bảng giá đất" hằng năm tiệm cận giá đất thị trường. Đây sẽ là động thái khiến giá bất động sản ở tất cả loại hình (từ đất nền, đất nông nghiệp, khu công nghiệp) đều có khả năng điều chỉnh tăng, vì hiện tại định giá đất thực tế thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Vấn đề này sẽ kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) có thể tăng lên.

Như vậy, giá bán bất động sản từ đất nền đến căn hộ chung cư cũng sẽ có sự điều chỉnh tăng theo. Mặc dù, sau năm 2025, người mua nhà có thể phải chịu với mức giá cao hơn, nhưng sẽ an toàn, đảm bảo về mặt giấy tờ pháp lý hơn rất nhiều. Đây là thời điểm cơ hội tốt hơn đối với người mua nhà để ở thực. Đặc biệt là người mua nhà có thu nhập thấp, trung bình cũng sẽ có nhiều cơ hội mua nhà vừa túi tiền hơn khi có nhiều dự án nhà ở xã hội, vay ưu đãi được ban hành.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Hiện tại là khoảng thời gian vô cùng quan trọng, đây được xem là bước đệm để "thẩm thấu" chuyển từ luật cũ sang luật mới, rồi mới tính đến việc thị trường phục hồi.

Nhìn về cơ hội đầu tư trong năm 2024, quan điểm của ông Tuấn cho rằng, đất nền tiếp tục là phân khúc an toàn bền vững nhất. Nhiều giao dịch đất nền đầy đủ pháp lý, giá trên dưới 3 tỷ đồng sẽ chiếm ưu thế trở lại. Lượng tìm kiếm bất động sản toàn quốc đã bắt đầu đi lên ngay từ sau Tết. Đặc biệt, tại Hà Nội và TPHCM, đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư.

Xét về dài hạn, ông Tuấn dự báo, giá đất có thể tiếp tục tăng lên bởi sẽ còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Do gắn với tư duy "tấc đất tấc vàng" nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024.

Ngoài ra, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào hiệu lực từ đầu năm 2025. Do vậy, nhà đầu tư đất nền nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ.

Bên cạnh đó, ông Tuấn cũng cho rằng, hiện đang là thời điểm thích hợp nhất để săn quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất nền có giá vừa phải, có pháp lý đầy đủ và có sổ chủ quyền.

Ông Tuấn cũng cho rằng, nếu mua chung cư vào thời điểm năm nay sẽ có lợi hơn rất nhiều, mặc dù giá chung cư liên tục leo thang. Bởi lẽ, đây là thời điểm các chủ đầu tư cố gắng đưa nguồn cung ra ngoài thị trường trước năm 2025. Vì sau thời gian này, Luật kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực, sẽ yêu cầu khắt khe hơn về giấy tờ pháp lý, cũng như quy định chủ đầu tư chỉ được thu 5% tiền cọc… Theo luật cũ thì chủ đầu tư gần như được lợi hơn. Đồng thời, các chủ đầu tư đang có động thái tung ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, hấp dẫn hơn đến với người mua. Như vậy, người mua nhà càng được hưởng lợi.