3 dạng cải tạo nhà cũ cho thuê, cách nào hút tiền nhiều về cho nhà đầu tư?

Theo NĐT này, việc "cải tạo nhà - cho thuê" sẽ có 3 dạng cơ bản.  Mỗi mô hình sẽ có những  những thách thức khác nhau.

Dạng "thuê nguyên căn nhà cũ - cải tạo lại - cho thuê lẻ": Đây là mô hình nhiều người làm nhất nhờ có ưu điểm ít vốn nhất trong các mô hình, nếu làm tốt thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư cao nhất (30% - trên 100%/năm). Tuy nhiên, đây cũng là mô hình mà ranh giới lời - lỗ rất gần nhau.

Ví dụ căn nhà có 10 phòng, đầu tư vào 200 triệu đồng, cho thuê đầy phòng có thể có lợi nhuận 15 triệu/tháng ~ 90%/năm, nhưng trống 2 phòng là hòa vốn, 3 phòng là lỗ. Bên cạnh đó, đòi hỏi NĐT phải có tư duy, kỹ năng cải tạo sửa chữa nhà tốt hơn chủ nhà, và khả năng cho thuê giá cao hơn người chủ nhà.

Một điểm quan trọng nữa mà nhiều người làm mô hình này thất bại chính là việc không tính đến "khấu hao chi phí đầu tư ban đầu", vì chi phí phần cứng bỏ vào sửa chữa cải tạo nhà người ta thì không lấy lại được, phần thiết bị nội thất bỏ thêm vào sau thời gian thuê cũng hư hỏng kha khá.

Với mô hình này, ông Lê Quốc Kiên cho hay, NĐT thường phải cho thuê mức giá 5- 8 triệu đồng (nếu cho thuê dài ngày), hoặc 8 – 12 triệu (nếu cho thuê ngắn ngày). Phân khúc 8 – 12 triệu gần như "chết đẹp" trong mùa dịch vì không có khách nước ngoài du lịch qua Việt Nam, trong khi người nước ngoài qua Việt Nam làm việc cũng hạn chế. Phân khúc 5- 8 triệu phần lớn đã phải giảm giá từ 10 - 15% so với trước dịch, và tỷ lệ lấp đầy cũng sụt giảm từ 80 - 95% xuống 50 - 90%, do đó cũng chỉ còn rất ít các bạn thật sự giỏi vẫn ổn và trụ lại được.

Theo ông Kiên, thực tế, trước khi dịch bệnh xảy ra, mô hình "thuê nguyên căn nhà cũ - cải tạo lại - cho thuê lẻ" đã không còn "dễ ăn" như thời 2013 - 2018. Nguyên nhân là do: Lượng khách phân khúc này khá giới hạn; Phân khúc 8  - 12 triệu đụng chạm với giá căn hộ chung cư ; Quá nhiều NĐT "mới học vài khóa, chưa từng làm qua" tưởng dễ nhảy vô làm, giành giật thuê nhà bằng mọi giá và tự đẩy giá thuê nguyên căn lên. Đến khi làm không nổi thì lại kiếm các bạn non kinh nghiệm khác sang lại, hoặc nếu phải trả nhà thì chủ nhà lấy luôn giá thuê của các bạn cho thuê tiếp; Một nguyên nhân nữa là chủ nhà nhìn thấy giá cho thuê lẻ các NĐT có thể làm cao quá nên cũng cho thuê nguyên căn cao theo, mà không hiểu giá cho thuê càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng thấp.  

Dạng "chủ nhà tự xây dựng/cải tạo - tự cho thuê":  Dạng này có ưu điểm là chủ nhà có thể tự quản lý kiểm soát căn nhà của mình, không phải lệ thuộc hợp đồng thuê, và nếu làm tốt sẽ có thu nhập tốt hơn 20-40% so với cho thuê nguyên căn.

Tuy nhiên, Chủ nhà phải tự bỏ vốn đầu tư ban đầu để xây dựng/cải tạo và phải tự "bỏ công làm lời" để xử lý các vấn đề: Kiếm khách thuê - quản lý khách thuê - bảo trì sửa chữa - chăm sóc khách thuê - chịu rủi ro khi trống phòng. Nếu chủ nhà làm không tốt sẽ vừa tốn tiền đầu tư, vừa mất thời gian, mà thu nhập nhiều khi ít hơn cho thuê nguyên căn. Rõ ràng, muốn kiếm nhiều tiền hơn thì phải bỏ vốn hoặc bỏ công sức ra làm (hoặc bỏ cả 2), không thể có công thức "vừa không phải làm gì - vừa kiếm được nhiều tiền hơn".

Với dạng này, do ít kinh nghiệm và phải tự bỏ công làm lời, chủ nhà chỉ thường cho thuê giá từ 2- 4,5 triệu đồng/tháng (tùy khu vực). Do là phân khúc giá phù hợp nhất cho nhu cầu ở của đại đa số dân nhập cư, trong mùa dịch chỉ bị ảnh hưởng không đáng kể: Giá cho thuê gần như giữ nguyên hoặc chỉ giảm 10 - 15% trong những tháng cao điểm cách ly, tỷ lệ lấp đầy cũng chỉ sụt giảm nhẹ từ 80 - 100% xuống còn 70 - 95%. Một điểm khác biệt lớn so với các NĐT đi "thuê nhà nguyên Căn - cho thuê lẻ" chính là tính sở hữu, vì dù làm gì thì đây cũng mãi là căn nhà của mình, còn các NĐT đi thuê lại khi kết thúc hợp đồng thuê phải bỏ lại hết phần cứng của căn nhà. Bên cạnh đó, việc trượt giá của đồng tiền làm giá cho thuê phòng tăng thêm, trong khi tiền đầu tư ban đầu không đổi cũng là điểm đáng cân nhắc.

Dạng "xây dãy phòng trọ cấp 4 - cho Thuê lẻ: Thực tế đây là việc giữ đất trong khi chờ tăng giá hoặc sử dụng cho mục đích khác. Dạng này không những không làm phát triển kiến trúc khu vực, mà còn tạo ra các khu phức tạp về an ninh trật tự, cháy nổ cũng toàn các khu này mà ra. Bên cạnh đó, do xây kiểu tạm bợ nên kết cấu cũng cực kỳ tệ hại, chỉ khai thác được 10-15 năm là gần như xuống cấp phải đập bỏ hết, chưa kể trong quá trình khai thác cũng phải sửa chữa bảo trì liên tục.

Trước đó, NĐT này đã cũng đã chia sẻ về cách xây nhà trọ 0 đồng từ căn nhà cấp 4, cho thuê và công thức cứ 3 năm lấy lại một phòng. Theo NĐT này, thời điểm đó, anh vay 300 triệu với lãi suất khoảng 10- 11%/năm, kỳ hạn vay 15 năm và có thể trả thêm tiền gốc hàng tháng vào trước mà không bị phạt. Số tiền "Gốc + lãi" phải trả ngân hàng tháng cao nhất khoảng 4,4 triệu, và giảm dần từ từ đến tháng thấp nhất còn khoảng 1,7  - 1,8 triệu (do "lãi phải trả" giảm dần theo số tiền gốc đã trả dần cho ngân hàng hàng tháng).

"Có một điều tôi không ngờ đến, đó chính là việc trượt giá của đồng tiền làm giá cho thuê phòng tăng lên nhanh, trong khi tiền vay xây nhà ban đầu không đổi. ví dụ dễ hình dung về sự trượt giá của đồng tiền: Số tiền làm nhà hơn 400 triệu vào 2004 tương đương với số tiền 1,5 tỷ để làm nhà thời điểm hiện tại. Trong khi chi phí xây dựng vẫn là 400.000.000 như ban đầu, thì giá cho thuê đã tăng từ 800.000 phòng lên 3,5 triệu một phòng. Tiền cho thuê tăng lên, tiền trả ngân hàng lại giảm dần nhờ trả bớt nợ gốc từ từ, nên tiền cho thuê nhà từ năm thứ 3 trở đi về sau gần như không phải bù vào nữa, thậm chí cứ 3-4 năm nhà tôi lại có thể lấy lại 1 phòng để thêm không gian sinh hoạt mà vẫn dư tiền đóng ngân hàng", ông Lê Quốc Kiên chia sẻ.