3 kịch bản thị trường bất động sản 2024: Thoái trào, chậm chạp đi lên hay tăng trưởng mạnh mẽ?

Trong tham luận gửi tới Hội thảo khoa học diễn biến thị trường, giá cả ở Việt Nam năm 2023 và dự báo 2024, PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, bối cảnh kinh tế xã hội năm 2024 có nhiều điểm khác năm 2023. 

Thứ nhất, kinh tế thế giới mặc dù rất khó dự báo nhưng nhiều khả năng sẽ không có biến động lớn. 2024 là năm chuẩn bị, không có các cuộc bầu cử lớn hay những chu kỳ chính trị - kinh tế - xã hội. Các cuộc xung đột khu vực cũng đã xảy ra, có thể khác nhau về quy mô nhưng không đột biến.

Thứ hai, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước cũng không có nhiều đột biến, nhiều khả năng theo xu thế tiệm tiến, ngoại suy. Tuy nhiên, mọi yếu tố đều có triển vọng phục hồi, phát triển tốt hơn năm 2023.

Thứ ba, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dù chậm, dù nhanh cũng sẽ được thông qua trong năm 2024 và có hiệu lực chung với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vào ngày 1/1/2025. Nếu Luật Đất đai sửa đổi thể hiện được hết tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII và Nghị quyết 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về đô thị thì thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội khi cơ chế thị trường được phát huy.

Thứ tư, thị trường bất động sản sau hai năm điều chỉnh đã tích lũy được một thế năng mới. Đồng thời, các khó khăn cũng dần được tháo gỡ, đặc biệt lãi suất ngân hàng được hạ thấp và khối nợ trái phiếu được xử lý dần.

Thứ năm, các doanh nghiệp khó khăn đã xuất hiện và không có biến động nhiều hơn nữa. Vì vậy, các đối tác cũng an tâm hơn trong các quyết định đầu tư.

Theo PGS. TS Trần Kim Chung, năm 2024 được nhận định là một năm khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam, tuy nhiên cũng đan xen nhiều cơ hội mới.

Theo đó, ông Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản 2024. Kịch bản thứ nhất là ngoại suy tiệm tiến. Nếu tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường sẽ tiếp tục xu thế chậm chạp đi lên. Phương án này nhiều khả năng xảy ra, xét trên tất cả các bình diện: Chu kỳ thị trường, các yếu tố thị trường, các bối cảnh thị trường, các bên liên quan thị trường, các chính sách về thị trường bất động sản...

Kịch bản thứ hai là thị trường đi lên mạnh mẽ, khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Đây là kịch bản mong muốn nhưng cần có những cú húych. Có ba yêu cầu hỗ trợ cho kịch bản này: Đầu tư nước ngoài vào một cách đột biến như là kết quả của việc nâng cấp quan hệ Việt - Mỹ và sự dịch chuyển vốn khỏi các quốc gia truyền thống để đến các thị trường mới nổi; Luật Đất đai được thông qua và các văn bản dưới luật được hoàn thành với xu hướng hỗ trợ, nâng đỡ thị trường; các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng (lãi suất ngân hàng thấp, mở rộng tín dụng; các tồn đọng về trái phiếu bất động sản được xử lý rốt ráo, doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận một chu kỳ vốn mới).

Tuy nhiên, để tất cả các yêu cầu hội tụ rất cần sự phối hợp đồng bộ của tất cả các cơ quan hữu quan. Đây là kịch bản mọi người đều mong muốn, chờ đợi nhưng khả năng xảy ra không cao.

Kịch bản thứ ba là thị trường bất động sản thoái trào. Đây là kịch bản không ai mong muốn nhưng vẫn có thể xảy ra. Nếu có những yếu tố khó khăn cho thị trường như kinh tế thế giới bất ổn, kinh tế vĩ mô khó khăn, vốn đầu tư nước ngoài chậm... thị trường sẽ rơi vào trạng thái trầm lắng do không có nguồn lực và động lực phát triển.

Rủi ro đáng kể nhất trong năm 2024 là từ tác động của tình hình thế giới khi đang trong giai đoạn khó dự báo. Kế đến là rủi ro đối tác, trong giai đoạn thị trường trầm lắng, biến động của các doanh nghiệp rất ảnh hưởng đến các bên hữu quan nên đây là điều luôn cần được tính đến.

Ngoài ra còn có các rủi ro khác từ thị trường, kinh tế vĩ mô, chính sách.... Về cơ bản, việc thông qua Luật Đất đai mới sẽ có tác động tốt đến thị trường bất động sản: Thị trường minh bạch hơn, chính quy hơn, khả thi hơn và có tính chế tài hơn.

Năm 2023 qua đi với sự chờ đợi. Năm 2024, khả năng thị trường tiếp tục chờ đợi nếu không có đột biến gì xảy ra. Tuy nhiên, nếu những yếu tố thuận lợi hội tu, thị trường sẽ chuyển động vào cuối năm. Ngược lại, nếu có bất ổn xuất hiện, thị trường sẽ tiếp tục chờ đợi, thậm chí, suy giảm.