5 xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới

Năm 2019, Ngân hàng Thế giới dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ vào khoảng 6,6% và 6,5% năm 2020. Dự kiến, các thương vụ chuyển nhượng, sáp nhập sẽ gia tăng nhiều hơn trong năm 2019, khi dòng vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng cao.

Tăng trưởng tín dụng năm 2019 - 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm, khi mà các ngân hàng thương mại không được sử dụng quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn này.

Các xu hướng sẽ hình thành trong thời gian tới

Theo Vietnam Report dự báo, trong thời gian tới ngành xây dựng sẽ theo 5 xu hướng: 

Nhu cầu về xây dựng các dự án cơ sở hạ tầng giao thông sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, và tiếp tục tăng trong vòng 10 năm tới nhờ vào xu hướng đô thị hóa đang ngày càng gia tăng.

Xây dựng công nghiệp được xem là điểm sáng trong năm 2019 khi Việt Nam đang thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài hơn bao giờ hết nhờ các ưu đãi về thuế, chi phí lương nhân công thấp, số lượng người lao động lớn, hạ tầng đang dần cải thiện, chính trị ổn định và một đường bờ biển dài nằm trên trục hàng hải bận rộn nhất thế giới. Có thể nói Việt Nam có tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp mới của khu vực Đông Nam Á.

Trong khi đó, cạnh tranh xây dựng các dự án nhà ở ngày càng khốc liệt hơn, khi quỹ đất nội đô ngày càng thu hẹp. Bên cạnh, xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng vật liệu xây dựng mới - vật liệu xây dựng xanh được đề cao.

Trong khi thị trường ngày càng thu hẹp, đối thủ cạnh tranh cũng không ngừng lớn mạnh và đa dạng, việc duy trì cũng như mở rộng thị trường đòi hỏi nỗ lực của các nhà thầu xây dựng. 

Các quy định sắp tới đây có thể sẽ được bổ sung sửa đổi để siết chặt về việc chuyển nhượng sử dụng đất công sản đối với doanh nghiệp nhà nước được giao quản lý đất. Tránh tình trạng gây thất thoát cho ngân sách nhà nước như các năm trước đây.

Tín dụng BĐS sẽ tiếp tục được chỉ đạo thắt chặt, tuy nhiên cần lưu ý tác dụng tiêu cực của việc này sẽ làm thị trường "trầm lắng" như giai đoạn năm 2011 – 2013. 

Các vấn đề "tháo gỡ" chính sách cho condotel có thể sẽ được xem xét, điều chỉnh cho phù hợp được hy vọng sẽ khôi phục lại thị trường BĐS nghỉ dưỡng có phần trầm lắng vào năm 2018.

Thị trường kỳ vọng vào việc thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp (khoảng 2.200 ha đất ở) cũng như kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố và kế hoạch của VAMC thực hiện nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu. Khi đó, các khoản nợ được đảm bảo bằng dự án BĐS sẽ được đưa ra đấu thầu rộng rãi, tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS.

Doanh nghiệp địa ốc nội "săn" dòng vốn ngoại

Tại cuộc họp báo công bố thông tin thị trường BĐS TPHCM quý 1/2019 diễn ra mới đây của Savills Việt Nam, các chuyên gia nghiên cứu của đơn vị này cho rằng trong bối cảnh trên thì sự quan tâm của người nước ngoài về thị trường căn hộ ngày càng rõ hơn ở các dự án cao cấp, hạn ngạch 30% sản phẩm dành cho người nước ngoài nhanh chóng được lấp đầy.

Đây cũng là lý do cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang gia tăng rót vốn vào thị trường, săn doanh nghiệp nội có quỹ đất tốt để hợp tác phát triển. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong tương lai gần khi mà các nhà đầu tư nước ngoài đang nhìn thấy tiềm năng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam ở mọi phân khúc.

Các chuyên gia cho rằng giá căn hộ đang cao hơn ở tất cả các hạng trong 5-10 năm tới. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm kiếm những công ty đang nắm nhiều quỹ đất sạch, hay có các dự án nằm không quá xa khu trung tâm để hợp tác bằng cách mua lại một số lượng căn hộ nhất định để bán cho khách hàng.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản cho rằng, bất động sản TPHCM đang thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhóm khách hàng này chủ yếu đến từ các nước và vùng lãnh thổ trong khu vực châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore, ngoài ra còn có cả các quỹ đầu tư đến từ Mỹ, châu Âu. Tất cả các phân khúc thương mại và nhà ở đều đang được nhắm tới.

Chẳng hạn như thương vụ mới đây nhất là Hòa Bình phát hành 25 triệu cổ phiếu cho đối tác nước ngoài là Hyundai Elevator Co., Ltd với giá trị 575 tỷ đồng. 

Những thương vụ lớn tương tự như thế trong lĩnh vực bất động sản tại TPHCM cũng đã được tiến hành trong những năm gần đây, điển hình như thương vụ Công ty TNHH VinaCapital Opportunity Fund chuyển giao 34,18% cổ phần của Green Park Estate, một dự án tổ hợp với quy mô 15,7 ha tại quận Tân Phú.

Trước đó, vào tháng 3/2018, CapitaLand cũng đã công bố mua lại khu đất 0,9 ha tại quận Tây Hồ, Hà Nội có giá trị khoảng 685 tỉ đồng (tương đương 29,78 triệu USD). Không lâu sau đó, trong Q3/2018, CapitaLand tiếp tục thâu tóm khu đất rộng 6 ha tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, TPHCM có giá trị 1,38 nghìn tỉ đồng(tương đương 60 triệu USD).

Một đại gia bất động sản khác là Frasers Property đã công bố việc ký kết hợp đồng mua cổ phần điều kiện với Công ty TNHH Trần Thái Lands, để mua lại 75% vốn phát hành của Công ty Cổ phần Bất động sản Phú An Khang (PAK,) và Công ty cổ phần Bất động sản Phú An Điền (PAD). Dự kiến, hai đơn vị PAK và PAD sẽ đảm nhận việc phát triển các dự án dân cư kiêm thương mại tại quận 2 và quận Thủ Đức của TPHCM.

Trong số những giao dịch đáng chú ý còn có việc Keppel Land thoái vốn cổ phần trong dự án phát triển của Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát (QLP) tại quận 2, TPHCM. Tập đoàn bất động sản Malaysia Berjaya Land Berhad cũng tuyên bố rằng họ đã thoái toàn bộ 32,5% vốn góp còn lại của mình tại Berjaya Vietnam Financial Center Limited (BVFC) cho Công ty Cổ phần Vinhomes và Công ty Cổ phần Đô thị Du Lịch Cần Giờ với tổng trị giá là 884,9 tỉ đồng (khoảng 38,47 triệu USD).

Đánh giá về những lợi ích mà vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản, giới chuyên môn nhìn nhận, dòng vốn ngoại này sẽ góp phần chuẩn hóa thị trường, tạo ra những giá trị theo tiêu chuẩn quốc tế, nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam và san sẻ nhiều gánh nặng từ thị trường tài chính.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất quan tâm đến tài sản tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ và khách sạn nằm ở khu trung tâm. 

Nhóm thứ hai tập trung hướng đến việc phát triển nhà ở. Họ phối hợp với các nhà đầu tư trong nước, nhất là các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất để xây dựng chung cư hay khu biệt thự. Hiện cuộc đua bất động sản đang trở nên nóng hơn khi có sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, ghi nhận lượng đầu tư thiết lập kỷ lục trong những năm gần đây.

Chia sẻ về việc săn nguồn đầu tư, ông Khanh cho biết VinaCapital Ventures nhìn vào thị trường, sản phẩm để nghiên cứu xem liệu sản phẩm của doanh nghiệp tạo ra có thị trường đủ lớn hay không. Đội ngũ sáng lập của doanh nghiệp có tầm nhìn và có khả năng thực thi tầm nhìn của mình hay không?. "Chúng tôi thích những doanh nghiệp khởi nghiệp mà mỗi người trong đó một kỹ năng khác nhau về tài chính, về công nghệ, số hóa, cách bán hàng  hơn là những công ty mà chỉ có một người giỏi để điều hành tất cả mọi thứ", ông Khanh nói.