ACBS: “Giá BĐS Công nghiệp sẽ tiếp tục tăng do diện tích đất hạn chế và nhu cầu cao”

Tính tới tháng 6/2019, Việt Nam có 326 khu công nghiệp (KCN) với diện tích đất khoảng 95.500 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp chiếm 69% tương đương 65.500 ha. Có 251 KCN với tổng diện tích 66.200 ha đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình là 74% và 75 KCN với diện tích 29.300 ha đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng cơ bản.

Trong báo cáo mới được công bố, CTCK ACBS đã đưa ra quan điểm tích cực với ngành BĐS công nghiệp trong giai đoạn 2019 – 2020. Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu cao từ các công ty nước ngoài nên giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Về lâu dài, nguồn cung mới sẽ đến từ các địa phương nằm xa khu vực truyền thống vì các tỉnh này có giá cho thuê thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. Nhu cầu về nhà kho có diện tích lớn sẽ tăng nhờ tăng trưởng cao của mảng bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu.

Dưới đây là những cơ hội với ngành BĐS Công nghiệp được nêu trong báo cáo của CTCK ACBS:

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và hiệp định thương mại tự do (FTA)

Theo báo cáo của Economist Intelligence Unit năm 2018, Việt Nam, Malaysia, Indonesia, Thái Lan và Ấn Độ sẽ hưởng lợi từ cuộc chiên thương mại Mỹ - Trung trong ngành sản xuất các sản phẩm CNTT, ô tô và dệt may.

Tổng giá trị xuất khẩu hàng xuất khẩu từ Việt Nam sang Mỹ đạt 47,5 tỷ USD trong năm 2018 (tăng 14%) và 27,5 tỷ USD trong 6T2019 (tăng 27%), trong đó các sản phẩm CNTT, giày dép và may mặc là 3 sản phẩm xuất khẩu nhiều nhất. Nhìn chung, khi chưa có chiến tranh thương mại thì việc dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc đã xảy ra từ lâu nhưng sự kiện này góp phần đẩy nhanh sự dịch chuyển và là động lực dài hạn thúc đẩy sực phát triển của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam.

Việt Nam tích cực ký kết các hiệp định thương mại song phương trong những năm gần đây sẽ thúc đẩy xuất khẩu của Việt Nam cũng như thu hút thêm đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS công nghiệp. Tính đến tháng 7/2019, VIệt Nam có 13 FTA đã ký và 3 FTA đang đàm phán với 52 quốc gia. FTA mới được ký kết giữa EU – Việt Nam (EVFTA) là cú hích lớn vào năm 2019. Đáng chú ý, trong ASEAN chỉ có Việt Nam và Singapore ký kết CPTPP và FTA với EU.

Kinh tế vĩ mô ổn định

Nền kinh tế vĩ mô ổn định phản ánh qua tốc độ tăng trưởng GDP cao, lạm phát thấp và lãi suất cho vay ổn định. 

Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam luôn cao hơn mức trung bình của ASEAN kể từ năm 2013 và đạt mức cao nhất tỏng 10 năm qua (2019: 7,1%). Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế dự kiến sẽ vẫn ổn định với mục tiêu của chính phủ là 6,8% tỏng năm 2019. Lạm phát được giữ dưới mức 4% từ năm 2013 và dự kiến sẽ ở quanh mức này trong năm 2019. Lãi suất cho vay trung và dài hạn trung bình vào cuối năm được giữ ở quanh mức 9-11% trong vòng 5 năm qua và chỉ bằng một nửa so với mức lãi suất vào năm 2011 và dự kiến tăng nhẹ đến cuối năm 2019.

Lực lượng lao động dồi dào, chi phí nhân công cạnh tranh

Việt Nam có dân số 96,2 triệu người, xếp thứ 15 trên Thế giới và thứ 3 trong ASEAN. Theo ước tính của CIA World Factbook 2019, Việt Nam có dân số trong độ tuổi lao động (15-64 tuổi) lớn thứ 2 trong ASEAN, chỉ sau Indonesia.

Việt Nam tương đối cạnh tranh cả về lương sản xuất và phi sản xuất ở châu Á. Mức lương cơ bản hàng tháng của công nhân sản xuất Việt Nam năm 2018 chỉ gần bằng một nửa so với Trung Quốc, Malaysia, Thái Lan. Lương kỹ sư sản xuất và lương nhân viên phi sản xuất tương đương hơn một nửa Trung Quốc, Malaysia và bằng 2/3 Thái Lan, theo JETRO.

Cơ sở hạ tầng cải thiện

Là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất Thế giới, Việt Nam đã nỗ lực đáng kể trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng và tỷ lệ % đầu tư cơ sở hạ tầng trên GDP trong ASEAN của Việt Nam ở mức cao nhất khu vực (2017: 5,7% GDP). Ngoài ra vẫn còn một danh sách gồm 127 dự án cơ sở hạ tầng để phát triển đến năm 2020.

Đường bộ: Theo quyết định số 326/2016, Việt Nam có kế hoạch phát triển 6.411 km mạng lưới đường cao tốc. Đường trục bắc – nam dài hơn 3.083 km sẽ có 2 tuyến chạy về phía tây và phía đông của đất nước. Phía bắc sẽ có 14 đường cao tốc xuyên tâm, dài tổng cộng 1.368 km nối Hà Nội với các tỉnh/thành phố xung quanh; trong khi phía nam có 7 đường cao tốc dài tổng cộng 983 km nối liền TP.HCM với các tỉnh thành lân cận. Trong Q3/2018, Bộ GTVT đề nghị tăng tổng mạng lưới đường cao tốc quốc gia thêm 600 km, lên 3.000 km, trong đó 2.100 km sẽ hoàn thành trước năm 2020 và 4.000 km trước năm 2030.

Đường hàng không: Việt Nam sở hữu một trong những thị trường hàng không tăng trưởng nhanh nhất khu vực với 106 triệu lượt khách (tăng 12,9%) và 1,5 triệu tấn hàng hóa (tăng 7,9%) trong năm 2018. Do sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất ở TP.HCM đã quá tải nên chính phủ đã phê duyệt xây dựng sân bay quốc tế Long Thành ở tỉnh Đồng Nai, cách TP.HCM khoảng 45 km. Sân bay mới dự kiến sẽ được xây dựng từ cuối năm 2020 với tổng vốn đầu tư là 16 tỷ USD. Sân bay này dự kiến sẽ phục vụ 85% các chuyến bay quốc tế.

Đường thủy: Việt Nam có vị trí chiến lược về mặt địa lý với 3.260 km đường bờ biển và 114 cảng biển, trong đó các cảng biển lớn chủ yếu nằm ở TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Phòng và Quảng Ninh. Cảng biển Việt Nam sở hữu khoảng 92,2 km cầu cảng dài, với tổng công suất hơn 550 triệu tấn/năm. Tổng cục thống kê công bố khối lượng vận tải hàng hóa đường biển và đường thủy nội địa đã tăng từ 205,8 triệu tấn trong năm 2010 lên 524,7 triệu tấn trong năm 2018, với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm là 12,4%.

Đường sắt: Kế hoạch tổng thể được phê duyệt năm 2002 cho vận tải đường sắt là chiếm 25% vận tải hàng hóa và 20% vận chuyển hành khách vào năm 2020. Tuy nhiên, chỉ có 3% vốnd dầu tư giao thông hàng năm được dành cho đường sắt, so với gần 90% cho đường bộ. Chính phủ đang lên kế hoạch xây dựng một tuyến đường sắt cao tốc nối Hà Nội và TP.HCM với tổng chiều dài 1.559 km với 24 ga. Tuy nhiên các nghiên cứu khả thi của dự án này vẫn chưa được các bộ ngành thống nhất.