'Ẩn số' bảng giá đất mới của TPHCM

Hài hòa lợi ích

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vừa đề nghị UBND các xã, phường, đặc khu xem lại việc chia khu vực trong dự thảo bảng giá đất mới có phù hợp chưa, nếu chưa đề xuất vào khu vực hợp lý. Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM sẽ tiếp thu tất cả các nội dung kiến nghị từ cơ sở để hoàn chỉnh dự thảo. Các xã cần đối chiếu giá giữa các khu vực giáp ranh để tránh sự chênh lệch quá lớn.

Theo đề nghị của đại diện UBND phường Lái Thiêu, nên áp bảng giá đất bằng 30% so với giá thu thập. Giá đất nông nghiệp bằng 50% giá đất ở. Trong khi đó, đại diện phường Đông Hòa đề nghị nghiên cứu giá đất giáp ranh với phường Linh Xuân. Theo đó, khu vực phường Linh Xuân có giá 58 triệu đồng/m2, trong khi phường Đông Hoà chỉ 31 triệu/m2.

Ông Bùi Minh Thạnh, Phó Chủ tịch UBND TPHCM - Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất TPHCM khẳng định, bảng giá đất liên quan đến cuộc sống của người dân và nhà đầu tư nhưng thời gian qua phát sinh những bất cập. Do đó, việc xây dựng bảng giá đất lần này phải rút kinh nghiệm, phải tính toán như thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, ổn định nguồn thu ngân sách hàng năm của TPHCM.

Tuy nhiên, bảng giá đất vẫn phải đảm bảo quyền lợi của người dân, nhà đầu tư và đây là vấn đề hết sức quan trọng. Ông Thạnh nhấn mạnh: “Tránh việc chúng ta muốn cho được nguồn thu ngân sách rồi đẩy nghĩa vụ tài chính cao lên để người dân phải chịu hoặc nhà đầu tư phải chịu. Vấn đề này rất quan trọng, phải đảm bảo tính hài hòa nhưng trên cơ sở pháp luật quy định”.

Về việc xây dựng bảng giá đất làm thế nào để đảm bảo tính hợp lý và công bằng trên một tuyến đường, một trục đường, ông Bùi Minh Thạnh lưu ý, đây là bất cập xảy ra nhiều năm, dẫn đến quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính, kể cả quá trình giải phóng mặt bằng, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp.

Thực tiễn thời gian qua có 2 nhà đối diện nhau, chung một trục đường nhưng bên kia là một đô thị thành phố trực thuộc tỉnh, còn nhà đối diện thuộc huyện và mỗi bên làm một giá chênh lệch rất lớn dẫn đến khiếu kiện. Giá trị hưởng lợi như nhau nhưng khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ lại khác nhau.

Theo ông Bùi Minh Thạnh, việc xây dựng bảng giá đất không phải giờ mới làm mà từ cuối tháng 7, UBND TPHCM đã chỉ đạo và triển khai. Qua một thời gian dài, đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập dữ liệu, phân tích, đánh giá cùng với các cơ quan liên quan mới ra dự thảo hiện nay.

Tuy nhiên, đến nay vẫn nhiều vấn đề còn phải thảo luận, bàn bạc nên mới yêu cầu các xã, phường nhanh chóng có ý kiến gửi về Sở Nông nghiệp và Môi trường để bộ phận chuyên môn tiếp tục hoàn thiện dự thảo. Chậm nhất đến ngày 8/12 tới đây, TPHCM phải hoàn thiện dự thảo để Sở Tư pháp thẩm định.

Theo dự kiến, dự thảo bảng giá đất 2026 sẽ trình phiên họp HĐND TPHCM vào ngày 9/12. Tuy nhiên, do không đảm bảo về thời gian nên UBND TPHCM sẽ đăng ký HĐND TPHCM vào cuộc họp chuyên đề tuần cuối của tháng 12 để đảm bảo dự thảo bảng giá đất 2026 được bàn thật kỹ, đánh giá khoa học nhằm đi vào cuộc sống, vận hành thuận lợi nhất.

"Cân chỉnh" chênh lệch giá các khu vực

Trước đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM ban hành dự thảo Nghị quyết của HĐND TPHCM, quy định về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tại khu vực TPHCM (cũ), đã có nhiều thông tin, dữ liệu giao dịch nên chủ yếu là “cân chỉnh” lại cho đều các tuyến nên không tăng hơn bảng giá đất hiện hành.

Riêng tại khu vực 2 (tỉnh Bình Dương cũ), Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM giao Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật giá tái định cư vào bảng giá các huyện. Do đó, đường có tái định cư thì cao, các đường còn lại rất thấp, nên giá cùng huyện rất vênh. Hiện đã có dữ liệu, các mức giá sẽ cân bằng hơn nhưng vẫn thấp hơn giá tái định cư cũ.

Còn khu vực 3 (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), trước đây Sở Tài chính có điều chỉnh bằng hệ số. Tuy nhiên, hệ số chỉ phù hợp ở các tuyến trung tâm như Vũng Tàu hay Bà Rịa, còn các xã vẫn thấp. Tỷ lệ tăng ít hơn so với khu vực Bình Dương vì giá đất tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ vẫn cao hơn so với Bình Dương cũ.

Đáng chú ý, giá đất tại một số tuyến đường khu vực trung tâm TPHCM trong dự thảo chỉ bằng 60% so với giá của các đơn vị tư vấn. Cụ thể, đường Hàm Nghi (trọn đường) theo quyết định 79/2024 ngày 21/10/2024 của UBND TPHCM là 429,3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá theo khảo sát của đơn vị tư vấn là 654,7 triệu đồng/m2 và giá lấy ý kiến để áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 429,3 triệu đồng/m2.

Đường Đồng Khởi (trọn đường) theo quyết định 79 có giá 687,2 triệu đồng/m2, trong khi giá khảo sát của đơn vị tư vấn là 954,3 triệu đồng/m2, giá lấy ý kiến để áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 687,2 triệu đồng/m2.

Đường Nguyễn Huệ giá theo quyết định 79 là 687,2 triệu đồng/m2, giá khảo sát của đơn vị tư vấn là 954,3 triệu đồng/m2 và giá lấy ý kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 687,2 triệu đồng/m2. Đường Công trường Quốc tế giá theo quyết định 79 là 340,2 triệu đồng/m2, giá khảo sát là 489,1 triệu đồng/m2, giá lấy ý kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 340,2 triệu đồng/m2. Đường Lê Quý Đôn giá theo quyết định 79 là 218,7 triệu đồng/m2, giá khảo sát là 275,8 triệu đồng/m2, giá lấy ý kiến dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 218,7 triệu đồng/m2…