Áp lực tăng giá bất động sản còn rất lớn

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, do tác động từ vướng mắc pháp lý và phong tỏa do dịch Covid-19, nguồn cung căn hộ chào bán ra thị trường trong năm 2021 đã giảm mạnh và rơi xuống mức thấp nhất kể từ năm 2015. Tổng cung năm 2021 có khoảng 14.339 căn hộ từ 19 dự án chào bán (giảm 22% so với cùng kỳ). Tại Tp.HCM, phân khúc căn hộ đã có dấu hiệu phục hồi trong quý cuối cùng của năm 2021 với nguồn cung mới bùng nổ nhưng giao dịch vẫn không cải thiện nhiều.

Cụ thể, nguồn cung mới trong quý 4/2021 đóng góp 48% tổng nguồn cung mới trong năm 2021. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung trong số đó thuộc về phân khúc cao cấp với 69% là nhà ở cao cấp, hạng sang. Căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 30%, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục không có nguồn cung mới năm thứ hai liên tiếp.

Sự áp đảo nguồn cung cao cấp, hạng sang đã kéo giá bán trung bình năm 2021 tăng 6,9% so với cùng kỳ (ở mức khoảng 53 triệu/m2, chưa thuế giá trị gia tăng). Giá sơ cấp trung bình của phân khúc căn hộ trung cấp có tốc độ tăng cao nhất là 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái, phân khúc bình dân tăng khoảng 2%. Các đợt mở bán mới của nhiều dự án tại khu vực ngoại thành như Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức đang khiến giá bán trung bình khu vực này có xu hướng nâng cấp từ giá trung cấp lên cao cấp.

Theo hầu hết các chuyên gia, nguồn cung thiếu hụt và quá trình hình thành đô thị mới ở các địa phương đang dẫn dắt quá trình tăng giá.

Chưa kể, gói hỗ trợ 350.000 tỉ đồng phục hồi kinh tế đã được Quốc hội thông qua, trong đó có đẩy mạnh đầu tư công. Các chuyên gia cho rằng đây sẽ là động lực để hoạt động xây dựng, đầu tư hạ tầng phát triển, từ đó gián tiếp kéo thị trường BĐS phát triển theo.

Ngoài ra, thời gian qua, thị trường nhà đất Tp.HCM khan hiếm cung có vị trí tốt và đầy đủ pháp lý. Tình trạng khan hiếm sẽ tiếp diễn trong thời gian tới vì số dự án được phê duyệt rất ít. Do đó, sẽ tiếp tục đẩy giá BĐS tăng cao.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2020 - 2021 giá nhà có tăng so với 2 năm 2018 - 2019. Cụ thể, giá căn hộ cao cấp tăng khoảng 0,5%, căn hộ trung cấp tăng từ 2%-3%. Tăng giá mạnh nhất là phân khúc đất nền với mức khoảng 5%; thậm chí, có nơi tăng 10%. Thị trường nhà đất bị tác động thông qua hoạt động giao dịch, nguồn cung hạn chế, các dự án phát triển hạ tầng...

Theo Bộ này, dù nguồn cung giảm mạnh do dịch bệnh, giá bất động sản lại không có dấu hiệu giảm, thậm chí còn có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc. Mới đây, kết quả đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được ghi nhận lên tới 2,43 tỷ đồng/m2, khiến nơi đây trở thành một trong những khu vực có giá đất đắt nhất thế giới. Đồng thời, một bằng giá mới đã được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp.

Thực tế, nguồn cung đã thiếu hụt từ những năm trước, tiếp tục bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh và chính sách, pháp luật của thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ triệt để. Thời gian thực hiện cấp phép xây dựng và các thủ tục liên quan bị kéo dài và có nhiều bất cập, chồng chéo. Ngược lại, lực cầu không ngừng gia tăng khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Trong bối cảnh lạm phát tại Việt Nam có thể đạt ngưỡng 3,9% vào năm sau, bất động sản vẫn khẳng định sức hấp dẫn đã được minh chứng qua nhiều thời điểm tương đồng trong lịch sử, đặc biệt khi so sánh với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán. Dòng tiền chảy về bất động sản sẽ góp phần tạo ra làn sóng tăng giá trong tương lai.

Ghi nhận cho thấy, thị trường chứng khoán đã có 2 năm liên tục lập đỉnh và đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Những nhà đầu tư có lãi lớn hoặc đang thua lỗ trong đợt điều chỉnh mạnh từ cuối năm 2021 đến nay có xu hướng rút khỏi chứng khoán và đi săn nhà đất để đầu tư cho năm 2022. Khi cung hạn chế mà cầu tăng liên tục thì chắc chắn đà tăng giá chưa dừng lại.

Ngoài ra, bất động sản còn đối mặt với áp lực tăng giá bởi một số yếu tố như: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng lớn, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50%, giá xăng dầu liên tục lập đỉnh mới.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong nhiều thập kỷ qua các hoạt động đầu tư phát triển, đầu tư công, đầu tư từ các doanh nghiệp ở Việt Nam rất phát triển, từ đó tạo ra các hệ thống hạ tầng, khu kinh tế, khu đô thị mới. Chính những điều trên khiến giá trị đất đai của Việt Nam tăng nhanh.

Theo quy luật, các hoạt động đầu tư trên tăng một thì bất động sản tăng một nhưng ở đây bất động sản lại tăng gấp ba – bốn lần, thậm chí nhiều địa phương còn tăng hơn. Thậm chí trong năm qua, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid -19, giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều liên tục tăng, có những khu vực còn xảy ra hiện tượng tăng "nóng". Thị trường đã xuất hiện những tín hiệu bất thường như "bong bóng" cục bộ, giá đất nền tăng "phi mã" ở mức không bình thường trong khi có nhiều dự án dù được quảng cáo nhiều với giá cao nhưng thanh khoản lại không tăng tương xứng.

Cũng theo ông Đính, để ổn định thị trường bất động sản, ngăn chặn và xóa bỏ tình trạng "bong bóng" và "giá ảo" cần tháo gỡ nút thắt về nguồn cung. Hiện tại cả nước có rất nhiều dự án đang phải "đắp chiếu", chờ các cơ quan quản lý phê duyệt. "Nếu những dự án này được tung ra thì thị trường sẽ không còn tình trạng khan hiếm sản phẩm, không còn lý do để tăng giá. Khi khách hàng có nhiều sự lựa chọn thì thị trường sẽ tự điều tiết theo đúng nguyên lý của nó, giá cả sẽ trở lại giá trị thực do thị trường tự đánh giá.