Áp quy định mới, doanh nghiệp bất động sản hết cửa 'tay không bắt giặc'

Những điểm mới quan trọng

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Luật Nhà ở 2023 là một trong những căn cứ quan trọng về chiến lược phát triển nhà ở. Đặc biệt, luật bổ sung chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán. Đây là một trong những thay đổi quan trọng, đặc biệt là sau những sự cố xảy ra về nhà cao tầng trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 sẽ là khung pháp lý hỗ trợ tốt cho chiến lược phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam. Luật quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ được nhận tiền đặt cọc hoặc các khoản tiền khác từ khách hàng nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của luật này.

Bên cạnh đó, luật sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản , trong đó đề xuất phương án yêu cầu thực hiện qua sàn đối với các bất động sản để tăng cường công khai, minh bạch và quản lý hoạt động giao dịch;

Sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy định về điều tiết thị trường bất động sản bao gồm nguyên tắc điều tiết, các trường hợp cần thiết điều tiết và thực hiện điều tiết để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết.

Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định.

Ngoài ra, luật cũng sửa đổi bổ sung một số nội dung khác nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư… và đảm bảo kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch đảm bảo phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Thị trường bất động sản hồi phục

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - nhận định Luật nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014. "Về tổng thể, Luật Nhà ở 2023 rất tốt, rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật", ông Châu nói.

Trong báo cáo mới phát hành, Chứng khoán BIDV cho rằng, hạ tầng dần cải thiện và hành lang pháp lý thông suốt là những yếu tố nền hình thành một thị trường bất động sản bền vững.

Theo đó, môi trường đầu tư các dự án bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến quan trọng trong thời gian tới, xoay quanh các luật sửa đổi. Nhóm phân tích cho rằng quá trình xây dựng các văn bản pháp luật về thị trường bất động sản thận trọng, nhìn nhận mọi trường hợp đã và có thể xảy ra để đánh giá hết được các tác động của chính sách và xung đột pháp luật. Do đó, chính sách nhất quán mở ra kỳ vọng tích cực vào một thị trường bền vững hơn, pháp lý chỉn chu và minh bạch.

Trung tâm phân tích Công ty Chứng khoán Vietcombank cho rằng, các luật có hiệu lực khiến các doanh nghiệp không có nguồn lực, năng lực hạn chế, dựa vào chiến thuật “tay không bắt giặc”, phân lô bán nền, lập quy hoạch dự án để bán nhà trên giấy hoặc chuyển nhượng dự án sẽ gặp khó khăn theo quy định mới. Đây cũng là cơ chế “sàng lọc”, giúp doanh nghiệp có tài chính khỏe và có khả năng huy động vốn trong phát triển dự án.