Bài học đấu giá đất Thủ Thiêm: Đề xuất bỏ đấu giá mồm, buộc phải chứng minh tài chính

Đêm 25/1, Văn phòng Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) đã gửi văn bản kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan liên quan và cơ quan báo chí.

Trong văn bản dài 10 trang do Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu ký có nhiều thông đến vụ việc đấu giá tài sản bất động sản tại Thủ Thiêm diễn ra vào những vào những ngày cuối năm 2021. Sau đó, công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh (đơn vị đấu giá thành công) gửi tâm thư và thông báo bỏ cọc .

Không nên áp dụng hình thức "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá"

Cụ thể, theo HOREA, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ hay đấu giá tài sản thanh lý…

"Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực", văn bản do ông Lê Hoàng Châu ký có đoạn.

Tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá" hoặc hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp" theo quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016; trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức "đấu thầu 02 giai đoạn 02 túi hồ sơ" (quy định tại Điều 31 Luật Đấu thầu 2013).

Và không nên áp dụng hình thức "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá" (quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016) đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp.

Bất cập về quy định "tiền đặt trước"

Trong văn bản này, HOREA cũng góp ý về "bất cập" do Luật Đấu giá 2016 chưa quy định nhà đầu tư phải chứng minh đã có sẵn tiền trong tài khoản của tổ chức tín dụng hoặc phải nộp thêm "tiền đặt trước" hoặc phải chứng minh có giá trị tổng tài sản.

Hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán tài sản trúng đấu giá đối với cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, do các lô đất, khu đất đưa ra đấu giá thường có giá trị rất lớn.

Do "bất cập" về quy định nộp "tiền đặt trước" có giá trị thấp hơn rất nhiều so với "giá trúng đấu giá" nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã "xù" không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất "tiền đặt trước".

Hoặc có trường hợp nhà đầu tư "dây dưa" kéo dài việc thanh toán. "Như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, TP HCM năm 2014 của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, mãi đến năm 2017 mới chấp nhận thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán. Gần đây nhất là cuộc đấu giá Lô đất 3.12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá khởi điểm chỉ là 2.942 tỷ đồng, "tiền đặt trước" là 588,4 tỷ đồng.

Nhưng "giá trúng đấu giá" lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần "giá khởi điểm" và gấp 41 lần "tiền đặt trước". Nay nhà đầu tư trúng đấu giá là công ty Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán Lô đất 3.12 và chấp nhận bị mất số tiền cọc 588,4 tỷ đồng, để lại các hệ lụy tiêu cực", HOREA dẫn chứng.

Hiệp hội này cũng chỉ ra Luật Đấu giá tài sản 2016 không thống nhất và không đồng bộ với quy định của pháp luật về chứng khoán.

Nhằm ngăn ngừa trường hợp nhà đầu tư đặt lệnh mua chứng khoán nhưng lại không có đủ năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì điểm a Điều 7 Thông tư 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính quy định "nhà đầu tư chỉ được đặt lệnh mua chứng khoán khi có đủ tiền trên tài khoản giao dịch chứng khoán (…); nhà đầu tư được đặt lệnh mua chứng khoán và công ty chứng khoán được thực hiện lệnh mua chứng khoán khi có bảo lãnh thanh toán hoặc xác nhận của ngân hàng lưu ký về việc ngân hàng lưu ký chấp nhận yêu cầu thanh toán giao dịch chứng khoán của nhà đầu tư".

"Xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp "tiền đặt cọc đấu giá" để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được "trả giá" lô đất đấu giá "khi có đủ tiền trên tài khoản" hoặc "khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá", hoặc "khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng" (tương tự như quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Thông tư 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về "giao dịch chứng khoán", phía hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh luật.