Băn khoăn quy định về đóng phí bảo trì chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)

Thảo luận hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5, Đại biểu Quốc hội nhấn mạnh đây là dự án luật khó, quan trọng, tác động lớn đến quyền lợi của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, được cử tri và nhân dân cả nước rất quan tâm.

Băn khoăn việc xử lý chậm đóng phí bảo trì

Đề cập nghĩa vụ đóng phí bảo trì, Đại biểu Trần Nhật Minh (đoàn Nghệ An) dẫn khoản 2 Điều 108 Luật Nhà ở hiện hành quy định "các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì trong trường hợp kinh phí không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung".

Thực tế hiện nay đã xảy ra trường hợp nhiều chủ sở hữu chung cư vì lý do nào đó không chịu đóng góp thêm phần kinh phí này, dẫn đến khó khăn cho công tác bảo trì, sửa chữa chung cư nhưng ban quản trị không có biện pháp nào để buộc các chủ sở hữu phải thực hiện.

Để khắc phục vấn đề này, dự thảo luật lần này đã đưa ra phương án tháo gỡ là "trường hợp chủ sở hữu không đóng góp kinh phí bảo trì này thì ban quản trị nhà chung cư phối hợp với đơn vị quản lý, vận hành, đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước tạm ngừng cung cấp cho đến khi đóng phí bảo trì", quy định tại khoản 3 Điều 153.

“Tôi hết sức băn khoăn với phương án này. Phương án này có đảm bảo đúng quy định của Hiến pháp, pháp luật về quyền con người hay không khi điện, nước là nhu cầu thiết yếu của con người” – đại biểu bày tỏ.

Mặt khác, việc đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước tạm ngừng cung cấp có khả thi hay không khi đây là 2 giao dịch dân sự độc lập về nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì.

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu tính hợp hiến, hợp pháp của quy định này và nghiên cứu giải pháp khác phù hợp hơn.

Liên quan giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư, ông Trần Nhật Minh cho biết dự thảo luật quy định "UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư để làm cơ sở để các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý, vận hành đối với nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước" theo tôi là phù hợp.

Tuy nhiên, việc quy định trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành là cứng nhắc. Việc quy định như dự thảo luật sẽ gây khó khăn cho các đơn vị quản lý, vận hành chung cư trong quá trình thỏa thuận giá dịch vụ vận hành nhà chung cư. Mặt khác, việc quy định nêu tên vô hình trung đã có sự áp đặt của Nhà nước về giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư không thuộc sở hữu của Nhà nước.

Trong khi đó, theo dự thảo Luật Giá (sửa đổi) sẽ được Quốc hội thông qua tại kỳ họp này thì Nhà nước chỉ định giá đối với dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước. Do vậy, UBND cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ để làm cơ sở cho các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý, vận hành đối với nhà chung cư không thuộc sở hữu nhà nước, còn việc thỏa thuận giữa các bên do các quy định của pháp luật dân sự điều chỉnh.

Ban quản trị vượt quá quyền hạn sẽ bị xử lý

Góp ý cụ thể vào dự thảo, Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (đoàn Hà Nội) cho biết, theo quy định tại khoản 3 Điều 146 thì Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn, tùy theo mức độ mà bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ông cho rằng quy định này có 2 điểm không thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự.

Một là, còn bỏ sót hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ.

Hai là, không thống nhất vì theo quy định của Bộ luật Hình sự chỉ pháp nhân thương mại mới bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ban quản trị nhà chung cư không phải là pháp nhân thương mại nên không thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Từ hai hạn chế nêu trên, ông đề nghị bổ sung cụm từ "thành viên" vào trước cụm từ "Ban quản trị nhà chung cư" và bổ sung cụm từ "lợi dụng chức vụ, quyền hạn" vào trước cụm từ "vượt quá quyền hạn".

Dự thảo cũng quy định "trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật thì UBND cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật". Quy định này, theo ông Đỗ Đức Hồng Hà là chưa phân định rõ thẩm quyền và trách nhiệm của UBND cấp tỉnh và không thống nhất với Bộ luật Tố tụng hình sự.

Vì theo các quy định này của Bộ luật Tố tụng hình sự thì UBND cấp tỉnh không những không có thẩm quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý mà còn phải có 2 trách nhiệm: Một là kiến nghị bằng văn bản và hai là gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra, Viện kiểm sát có thẩm quyền xem xét, xử lý vụ việc có dấu hiệu tội phạm.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 194 thì "người có một trong 3 hành vi sau đây: Một lợi dụng chức vụ, quyền hạn; hai, thiếu trách nhiệm; ba, vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở và hành vi khác khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị truy cứu trách nhiệm hình sự".

Vị đại biểu này cũng cho rằng quy định trên có 3 hạn chế: Một là chưa đủ số lượng hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự (như hành vi lạm dụng chức vụ, quyền hạn). Nếu quy định theo hướng liệt kê như trên có thể dẫn đến bỏ lọt vi phạm hoặc trùng lặp với quy định của pháp luật hiện hành cũng như với chính quy định của luật này.

Hai là không rõ hành vi khác là hành vi khác so với hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn hay khác hành vi thiếu trách nhiệm hay khác hành vi vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở.

Ba là còn bỏ sót trách nhiệm pháp lý mà người vi phạm pháp luật về nhà ở có thể phải chịu như về trách nhiệm dân sự, kỷ luật...

Ông gợi ý thể hiện theo hướng: “Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.