Làn sóng 'cắt lỗ' căn hộ chung cư giảm nhẹ

Tất cả đều giảm

Cụ thể, báo cáo do bộ phận nghiên cứu thị trường R&D của DKRA Group cho biết, trong tháng 5 tại các tỉnh phía Nam có 6 dự án có hàng mới bán ra, tuy nhiên cả 6 dự án này đều thuộc các dự án đã mở bán từ nhiều tháng trước với số lượng 390 căn hộ giảm 95% so với cùng kỳ năm 2022 và không có dự án nào mới mở bán.

Lượng tiêu thụ chỉ đạt 138 căn tương đương 35% và giảm 98% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó lượng hàng chủ yếu được bán ra trong tháng 5 đến từ TP.HCM chiếm 79% tương đường 307 căn. Còn lại là Bình Dương với 21%. Các tỉnh còn lại như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… không có sản phẩm mới bán ra và tiêu thụ.

Điểm đặc biệt là lượng căn hộ bán ra cũng như tiêu thụ tháng 5 thấp hơn cả tháng 2, tháng 3 và tháng 4/2023. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong tháng trong khi tại Bình Dương chủ yếu là hạng B và hạng C tại TP. Thuận An và Thủ Dầu Một.

Cũng theo DKRA Group, điểm sáng của thị trường đó là hiện các chính sách chiết khấu "khủng" đối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng để kích cầu người mua giữa bối cảnh thị trường khó khăn.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp lại tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý…

Một điểm nhấn khá quan trọng mà ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phân nghiên cứu thị trường R&D đưa ra trong báo cáo tháng 5 đó là số lượng các giao dịch chào bán "cắt lỗ" thứ cấp giảm khoảng 10% so với các tháng trước. Phần lớn nhờ vào các tín hiệu tích cực đến từ việc giảm lãi suất cũng như chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án trong tháng.

Cắt lỗ vì áp lực tài chính

Khảo sát thực tế của phóng viên Nhadautu.vn, trên thị trường bất động sản phía Nam, tỷ lệ cắt lỗ vẫn rất lớn. Cụ thể, tại dự án Him Lam Phú An trên đường Thuỷ Lợi, TP. Thủ Đức, cuối năm 2022, giá giao dịch đang ở ngưỡng 2,8 tới 3 tỷ đồng/căn chung cư 68m2. Tuy nhiên, từ tháng 3 tới nay giá được chào bán ra chỉ còn từ 2,4 tới 2,6 tỷ đồng/căn. Tỷ lệ chào bán tăng 20% so với năm 2022.

Dự án Picity tại quận 12, bàn giao từ cuối năm 2022, giá bán thời điểm đầu mở bán năm 2019 ở mức 3,5 tỷ đồng/căn 80m2 3 phòng ngủ hiện đang được chào bán chỉ 2,6 tỷ đồng bao tất cả phí chuyển nhượng cũng như 5% ra sổ. Tỷ lệ chào bán cắt lỗ được một nhân viên môi giới tại dự án này cho biết vào khoảng 40%.

"Trước đây, việc cắt lỗ chủ yếu từ giá thị trường đang giao dịch chứ không phải cắt lỗ từ giá mua tại thời điểm ký hợp đồng. Tuy nhiên, từ tháng 3 tới nay khách hàng cắt lỗ thẳng từ giá hợp đồng mua bán", anh Tùng, nhân viên môi giới bất động sản tại dự án Picity cho biết.

Việc cắt lỗ diễn ra phổ biến hơn ở các dự án chung cư mới bàn giao như dự án Căn Hộ Westgate An Gia tại huyện Bình Chánh TP.HCM. Hay như dự án Vinhome Grand Park tại đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức… Mức cắt lỗ tại các dự án này từ 20 tới 40% giá trị sản phẩm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phân nghiên cứu thị trường R&D DKRA Group cho biết, việc cắt lỗ diễn ra khá phổ biến hiện nay và ở tất các các dự án đã được bàn giao trước kia cũng như mới đây. Lý do của việc cắt lỗ đó là việc chủ nhà bị áp lực tài chính.

Cụ thể, trong thời gian qua, tình trạng cắt giảm nhân sự, mất việc ở các ngành nghề kinh doanh, sản xuất quá nhiều. Thêm vào đó, lãi suất ngân hàng tăng, các khoản thu nhập của chủ nhà không còn đủ để gồng gánh trả nợ cho ngân hàng nên buộc chủ nhà phải bán nhà. Tuy nhiên, việc bán không dễ dàng bởi người mua ít. Để bán được hàng buộc chủ nhà phải bán giá thấp để ra được hàng.

"Hiện tượng tặng nhà đã xuất hiện. Đó là khi khách hàng mua nhà, đóng số tiền bước đầu hơn 1 tỷ, nhưng vì mất việc, ngân hàng không giải ngân khoản vay, chào bán lại không được. Do áp lực của chủ đầu tư khi bàn giao nhà buộc khách hàng phải đóng tiền, nhưng khách không có tiền đành phải đăng thông tin lên mạng xã hội cho, tặng nhà nếu ai có nhu cầu. Một số người thì vì không thể đóng được tiền ngân hàng, bán cũng không bán được, đăng thông tin tặng nhà và người nhận nhà tặng sẽ thanh toán khoản vay ngân hàng cho chủ nhà để chủ nhà không bị đánh nợ xấu", ông Thắng nói.

Bà Lê Thuý Hằng, Giám đốc Công ty Môi giới bất động sản Thăng Long tại đường Trần Não, TP. Thủ Đức cho biết, từ tháng 2/2023 tới nay, doanh nghiệp bà chuyển qua nhận ký gửi sang nhượng nhà đã bàn giao thay vì lấy hàng hình thành trong tương lai để bán như trước kia.

"Mỗi tháng chúng tôi nhận khoảng 300 căn hộ chung cư được khách hàng gửi bán lại, các căn hộ này đều được giảm giá xuống mức 20 tới 40% giá trị thị trường. Nhưng giao dịch thành công ở sản phẩm chung cư rất khó, đất nền, nhà phố bán cắt lỗ sẽ nhanh hơn. Mỗi căn chung cư gửi bán, giao dịch thành công nhanh nhất cũng mất từ 1 tới 3 tháng. Về phí môi giới, trước đây chúng tôi lấy giá 1% giá trị giao dịch cho các sản phẩm dưới 3 tỷ và 2 tới 3% cho các sản phẩm trên 3 tỷ. Tuy nhiên, hiện lấy phí môi giới đồng giá 100 triệu/căn với sản phẩm dưới 3 tỷ và 2 tới 300 triệu đồng với sản phẩm từ 3 tỷ đồng trở lên", bà Hằng nói.