Bao giờ thị trường bất động sản bước vào giai đoạn "uptrend"?

Kỳ vọng giai đoạn "uptrend" vào quý 3/2023

Chuẩn bị khép lại năm 2022 đầy biến động và khó khăn, giới chuyên gia địa ốc đã có những dự báo về diễn biến thị trường bất động sản 2023. Với cái nhìn lạc quan, nhiều chuyên gia có chung quan điểm cho rằng, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ hồi phục và giai đoạn "uptrend" sẽ rơi đâu đó vào quý 3/2023.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia đánh giá, thị trường sẽ có khả năng hồi phục trong năm 2023, cụ thể là giai đoạn quý III, IV của năm.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có của nó.

Lo ngại năm 2023 tiếp tục đón tin xấu, thị trường chìm sâu hơn so với kỳ vọng

Tuy nhiên, một số chuyên gia lại có cái nhìn thận trọng hơn và cho rằng quý 3/2023 chỉ là thời điểm mà mọi người đang kỳ vọng, phải bước sang năm 2024, cụ thể phải đến quý 2 hay quý 3/2024 thị trường mới có thể "đảo chiều".

Ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng: “Chúng ta vẫn nên chuẩn bị tâm lý ứng phó với những biến cố tiếp theo, kể cả các doanh nghiệp hay nhà đầu tư. Phải đến hết năm 2023, sang năm 2024 mới có thể bước vào giai đoạn "uptrend" bởi nhiều lý do.

Lý do quan trọng nhất, đầu năm 2024 là thời điểm những sửa đổi trong Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Cùng với đó, thời điểm chính sách kinh tế vĩ mô được kỳ vọng tốt hơn, vốn cho bất động sản cũng mở hơn… Khi luật đã rõ ràng, mọi sự chuẩn bị mới bắt đầu được áp dụng thì lúc đấy nhiều điều kiện, yếu tố cùng tác động vào một lúc thì thị trường sẽ tốt hơn”.

Phân tích kỹ hơn về khó khăn của bất động sản 2022 để đưa ra dự báo về năm 2023, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty Bất động sản Thiên Khôi cho rằng, câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản dự án xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp và giá bán sản phẩm.

Theo ông Dũng, xét về kinh tế vĩ mô, Chính phủ vẫn đang kiểm soát tốt lạm phát, sức khỏe nền kinh tế tương đối ổn. Cụ thể, không có nhiều dự án mở bán trong 2 năm qua dù nhu cầu cao. Tuy nhiên mức độ giá tăng vượt so với sức mua, mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới. Thậm chí mua bất động sản phải trả thêm tiền chênh, cả chủ đầu tư, sàn lẫn người đầu cơ đều muốn kiếm lãi, không thuần túy đầu tư. Giá bất động sản sẽ không thể lên mãi, nên dù kinh tế tăng trưởng tốt cũng không thể đảm bảo quá trình tăng giá bất động sản tiếp diễn mãi. Thực tế lực cầu vẫn có ở cả nhu cầu và khả năng thanh toán, thậm chí lực cầu khá mạnh nhưng cũng có các giới hạn: đầu tư và ở thực hoặc đầu tư dòng tiền.

“Đầu tư bản chất là đầu cơ, với tình trạng giá cao, khả năng lợi nhuận kỳ vọng của hoạt động này không còn cao nữa, khách hàng bắt đầu chờ cơ hội đầu tư tiếp, kỳ vọng giá tăng tiếp sẽ hạn chế, như vậy nhu cầu về đầu tư cho bất động sản dự án sẽ bị hạn chế do giá chứ không phải do lượng cung.

Một khi thanh khoản bị đình lại tức chủ đầu tư bị mất thanh khoản thì sẽ đối diện tình trạng trái phiếu đến hạn, rủi ro có thể phá sản, những doanh nghiệp có nội lực tốt sẵn sàng bán tài sản để giải quyết thanh khoản”, ông Dũng phân tích.

Xét về phía chính sách, ông Dũng cho rằng, Nhà nước sẵn sàng đảm bảo ổn định kinh tế chính trị xã hội nên sẽ nới room tín dụng hỗ trợ nhà đầu tư, tuy nhiên với xu hướng như hiện tại thì khả năng bảo vệ, bao cấp sẽ chỉ cầm chừng ở giới hạn nào đó, tức chính sách nới room chỉ là dấu hiệu tích cực còn để chuyển hóa thành những giá trị để kích cầu bất động sản dự án là rất hạn chế.

Từ những phân tích trên, ông Dũng đánh giá bất động sản có thể khó khăn hết 2023 thậm chí hết 2 quý đầu của 2024, tức là sẽ chìm sâu hơn so với kỳ vọng hiện tại.

“Đây cũng là thời gian thị trường cần để lấy lại sự cân bằng: các doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh đầu tư mạo hiểm sẽ bị đào thải. Những doanh nghiệp lớn mạnh nhờ đòn bẩy tài chính hiện đang phải trả giá khi không kiểm soát được. Tuy nhiên đây là quy luật cạnh tranh tự nhiên và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp mới những công ty mới, lớn mạnh, có thể mua, thâu tóm lại hoặc thanh toán áp lực trái phiếu để đảm bảo yếu tố cung cầu, dòng tiền. Tức là bản thân các doanh nghiệp sẽ phải thanh lọc để phát triển còn Nhà nước không có trách nhiệm bao cấp mà chỉ ổn định tình hình chung”, ông Dũng nhận định.