Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn băn khoăn khi chi phí tăng

Điểm tích cực được cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư ghi nhận tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là việc bố trí đất để xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, đã bỏ quy định bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Điều doanh nghiệp kỳ vọng là cần có quy định cụ thể, rõ ràng để các chủ thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, cần quy định bổ sung thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc sử dụng nguồn tiền để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, dự án nhà lưu trú công nhân để cho thuê trên phạm vi địa bàn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho biết: "Về nhà xã hội, thống nhất thuộc trách nhiệm Nhà nước, doanh nghiệp đang tham gia theo nhiều hình thức, như đóng thuế, góp phần phát triển chung... nhưng phải có 20% quỹ đất là khó…. Các địa phương phải có trách nhiệm tạo quỹ đất, bỏ quy định 20% sẽ có nhiều doanh nghiệp tham gia".

Đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, được kỳ vọng sẽ tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

TS. Nguyễn Thị Nga, phó Trưởng khoa pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội đánh giá: "Trong dự thảo này còn nội dung là trách nhiệm Nhà nước trong điều tiết thị trường bất động sản, đây là vấn đề rất quan trọng. Dự thảo lần này có 2 chương là chương 8, 9 mới quy định về quản lý Nhà nước với hoạt động kinh doanh bất động sản là chưa đủ, phải thêm điều tiết thị trường để khi thị trường có nóng hay lạnh bất thường hay định hướng phát triển một số phân khúc thị trường, là chiến lược của nền kinh tế thì cần có sự điều tiết".

Đặc biệt, nội dung được đặc biệt chú ý và đang có nhiều quan điểm trái chiều chính là liên quan đến các quy định trong chuyển nhượng, giao dịch bất động sản. Cụ thể, giao dịch mua bán cho thuê nhà đất trong các dự án buộc phải thông qua sàn giao dịch, nhằm đảm bảo tính công khai minh bạch của dự án. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại, quy định này sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá bán cho người mua nhà.

Thông thường các sàn giao dịch lấy phí hoa hồng môi giới từ 3%-5%, trong khi đó một số chủ đầu tư chuyên nghiệp cũng có đội ngũ bán hàng riêng, hiểu rõ về dự án hơn những người đi môi giới, mà lại giảm được chi phí cho người mua nhà.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ đề nghị: "Đồng ý bỏ khoản giao dịch qua sàn, tăng chí phí cho doanh nghiệp. Hình thức, gần như các chủ đầu tư có thể tự bán, giờ phải hợp thức hóa với 1 sàn nào đó, không phù hợp thực tế kinh doanh hiện tại. Mà chủ đầu tư có thể thuê môi giới như thường mà của doanh nghiệp có đủ chức năng kinh doanh. Đưa vào là thừa".

Cũng có ý kiến cho rằng, từ góc độ người mua nhà, khi chưa đủ thông tin và không hiểu biết nhiều về mua bán bất động sản, thì vẫn lựa chọn giao dịch qua sàn môi giới để tìm kiếm kênh giao dịch khách quan, tin cậy.

Do đó, luật sư Lê Trọng Thêm, Luật sư điều hành Công ty Luật LTT & Lawyers đề xuất: "Bất động sản hình thành tương lai nên thông qua sàn, còn đã có sổ thì hợp đồng công chứng bình thường. Giao dịch qua sàn tôi thấy khó khăn vì số lượng mỏng, chất lượng chưa cao, môi giới mới có khoảng 300.000 môi giới, chỉ 30.000 chuyên nghiệp, nên giao dịch qua sàn yêu cầu chuyên viên có hiểu biết thẩm tra thẩm định pháp lý của chủ đầu tư thì nếu khó có thể để thời gian kéo dài hơn, thông qua chủ trương nguyên tắc nhưng thời điểm áp dụng nên cân nhắc với hiện trạng sàn giao dịch và đội ngũ môi giới".

Để tăng tính khả thi của quy định, Luật sư Lê Trọng Thêm cũng cho rằng, cần nâng cao trình độ và kiến thức của đội ngũ môi giới và quản lý việc sát hạch lấy chứng chỉ hàng nghề. Nếu xem môi giới bất động sản là một nghề chuyên nghiệp, là đội ngũ góp phần tăng tính minh bạch, công bằng của thị trường này, thì cần xem xét quản lý thông qua các tổ chức nghề nghiệp, như liên đoàn luật sư, hoặc hội kiểm toán, hội tư vấn thuế, để bảo đảm việc đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên nhằm đáp ứng yêu cầu của thị trường.

Đại diện Ban soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cho biết, vẫn đang tiếp tục lấy các ý kiến đóng góp để hoàn thiện dự thảo. Ban soạn thảo cũng xác định, để Luật sửa đổi thực sự phát huy hiệu quả, cần đặt yếu tố an toàn pháp lý cho người dân lên hàng đầu, các quy định cần được đặt ra trên cơ sở khách quan, có cơ sở lý luận, thực tiễn, có đánh giá tác động cụ thể và giải thích rõ ràng hơn./.