Hai thái cực của thị trường bất động sản: Đầu cơ lặng sóng, ở thực âm thầm giao dịch

Hết thời dự án “cầm đèn chạy trước…”?

Trong cuộc phỏng vấn mới đây, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhấn mạnh, đây là thời điểm của người mua. Tuy nhiên, đó phải là dự án đủ pháp lý và xây dựng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực. Bởi lẽ, lúc này, thị trường không còn cuộc chơi của lướt sóng hay đầu cơ.

“Trong rổ hàng đầu tư, bất động sản vẫn là tài sản đầu tư an toàn nhưng yếu tố pháp lý chỉn chu là vô cùng quan trọng, quyết định phần lớn thanh khoản dự án ở giai đoạn này”, vị này nhấn mạnh.

Quả thực, thị trường bất động sản từng chứng kiến khá nhiều dự án chưa chuẩn pháp lý đã chào bán. Các giao dịch mua, bán theo hình thức hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư đẩy mạnh chiết khấu để thu hút dòng tiền ngắn hạn của nhà đầu tư, nhà đầu cơ. Tuy nhiên, sức mua ở thực lại rất yếu. Hệ quả là dòng vốn thực để bỏ vào dự án khiêm tốn dẫn đến dự án chậm tiến độ xây dựng hoặc gian nan trong việc cấp sổ cho cư dân.

Có không ít dự án căn hộ hình thành trong tương lai tỉ lệ mua đầu tư ngắn hạn chiếm đến 70-80%. Việc đứt gãy dòng vốn đã kéo theo nhiều dự án “chôn” tiến độ nhiều năm. Khách mua thực là người chịu trận, đợi nhiều năm chưa có nhà hoặc có nhà nhưng mãi không ra được sổ.

Chia sẻ tại Hội thảo mới đây, TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nhấn mạnh, nguồn cơn của sự trầm lắng vừa qua một phần xuất phát từ sự méo mó của thị trường khi đa phần kích thích đầu cơ, thay vì thị trường thật. Đó là lý do cung - cầu luôn mất cân đối.

“Cụ thể, thị trường bất động sản chỉ đóng băng ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm không đủ tính pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ. Chủ đầu tư thì sử dụng công cụ tài chính thái quá, giá bị đẩy lên cao, không kiểm soát rủi ro nên hậu quả lớn. Trong khi đó, sản phẩm phù hợp khả năng thanh toán của người mua thì nguồn cung khan hiếm và nhu cầu còn lớn”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Thực tế, sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong những năm trước đã để lại hệ luỵ không nhỏ. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012 thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019 thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ lẫn mặt bằng giá. Nếu so với 2015 giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần (tuỳ khu vực).

Nguồn cung tăng mạnh nhưng các sản phẩm chủ yếu tập trung phân khúc cao cấp và hạng sang, dự án vừa túi tiền dành cho đại đa số người dân ngày càng khan hiếm, thậm chí mất tích.

Những diễn biến của thị trường hiện tại theo các chuyên gia trong ngành đó là sự thanh lọc đúng nghĩa. Thời các dự án “cầm đèn chạy trước ô tô” đã qua đi, nhường chỗ cho những đơn vị định hướng phát triển bền vững, những dự án chuẩn pháp lý và xây dựng tốt.

Môi giới vẫn “chốt” giao dịch

Vì sao, bên cạnh các dự án im ắng sức cầu, thậm chí không xuất hiện bất cứ giao dịch nào từ đầu năm đến nay thì ở một số dự án, môi giới vẫn “chốt” được giao dịch?

“Giai đoạn này niềm tin người mua bị bào mòn vì những gì đã xảy ra trong thời gian qua. Vì thế, họ tìm đến những thương hiệu uy tín, để được yên tâm về năng lực, pháp lý, chất lượng sản phẩm, tiến độ, chính sách…”, một chuyên gia nhấn mạnh khi nói về lý do một số dự án vẫn có giao dịch đều lúc thị trường khó khăn.

Ghi nhận cho thấy, một số dự án căn hộ tại Tp.HCM vẫn có giao dịch ổn định, thậm chí, có dự án đột phá khi hấp thụ trên 80% rổ hàng ở thời điểm này.

Chẳng hạn, mới đây, dự án căn hộ MT Eastmark City của Rio Land tại Tp.Thủ Đức giao dịch hơn 60% giỏ hàng giai đoạn này. Trước đó, dự án này đạt kỷ lục tiêu thụ 1.000 căn dù thị trường khó khăn. Với mức giá từ 42 triệu đồng/m2, đây có thể là lý do khiến dự án hút người mua ở thực.

Tương tự, tại dự án Akari City (Q.Bình Tân); Mizuki Park (Bình Chánh) của Nam Long Group, trong 2 tuần ghi nhận giao dịch hơn 60 căn, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực.

Cùng với đó, các dự án của chủ đầu tư nước ngoài có thương hiệu như Capitaland, Keppel Land, Hongkong Land, Vinacapital,… cũng có giao dịch khá tốt. Chẳng hạn, De La Sol quận 4 của Capitaland mỗi ngày giao dịch trung bình 3-4 căn với giá trị trung bình 7 tỷ đồng/căn, The Marq của Hongkong Land theo ghi nhận tuần qua bán 7 căn với giá trị giao dịch tầm 20-25 tỷ/căn, hay mới đây, Keppel Land tung ra 100 căn Celesta Nhà Bè thì chỉ trong 1 ngày đã giao dịch hơn 70% rổ hàng…

Các dự án có thanh khoản ở giai đoạn khó khăn này đa số đến từ doanh nghiệp đã minh chứng được qua thời gian về sự bền vững trong sản phẩm và uy tín về thương hiệu. Niềm tin quyết định sức mua ở thời điểm này.

“Hiện nay, có 4 yếu tố giúp thanh khoản xuất hiện ở các dự án bất động sản. Thứ nhất, khách hàng vẫn rất thích đầu tư bất động sản an toàn. Thứ hai, sản phẩm thật và xây dựng tốt vẫn hút khách mua. Thứ ba, chủ đầu tư uy tín được ưu tiên lựa chọn. Thứ tư, giải pháp dòng tiền là tại thời điểm này là thứ cần lưu ý”, một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.