Bất động sản 2021: Năm của những kỷ lục sốt đất, đất đấu giá lập đỉnh cao bậc nhất thế giới

Trong suốt gần một thập kỷ vừa qua chưa bao giờ thị trường bất động sản trải qua cơn sốt đất chóng mặt như năm 2021. Sốt đất diễn ra khắp từ miền Bắc vào miền Nam, từ các thị trấn tỉnh lẻ cho đến các thành phố lớn. Nhiều khu vực đất tăng gấp đôi chỉ trong vòng vài tháng, dân đầu tư ùn ùn đổ về mua đất như đi chợ.

Trong cơn sốt đất có những cú đúp tăng giá kỷ lục cả chục tỷ ở phân khúc biệt thự, liền kề vùng ven Hà Nội như Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội), biệt thự Ecopark (Hưng Yên), Vinhomes Ocen Park... mang lại lợi nhuận hàng chục tỷ cho nhà đầu tư nhưng cũng có không ít những cơn sốt đất chớp nhoáng tại Thanh Hóa, Bắc Giang, Bà Rịa Vũng Tàu…khiến hàng nghìn nhà đầu tư chôn vốn mắc cạn.

Lý giải cơn sốt đất diễn ra trong suốt 1 năm qua, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản cho biết dịch Covid-19 diễn biến phức tạp đã khiến dòng tiền sản xuất kinh doanh không thể tái đầu tư mà tìm cách đổ sang bất động sản. Cùng với đó, lãi suất ngân hàng giảm mạnh đã tạo điều kiện cho dòng tiền rẻ ồ ạt đổ vào đất đẩy giá bất động sản khắp nơi tăng chóng mặt.

2021 là năm đất đấu giá "sôi sục" từ nông thôn đến thành phố. Trong đó nhiều cuộc đấu giá đất có mức giá trúng cao ngất. Trong đó, đáng chú ý nhất là phiên đấu giá đất được coi là "vô tiền khoáng hậu" tại Thủ Thiêm (TP.HCM) với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 lập kỷ lục trên thị trường bất động sản vượt xa giá đất "kim cương" quận 1 (TP.HCM) hay quận Hoàn Kiếm (Hà Nội). Thậm chí, mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 còn "vượt mặt" cả những thị trường BĐS đắt đỏ như Mỹ, Hong Kong…

Đơn vị trúng đấu giá lô đất này là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh). Trong khi đại diện Công ty Tân Hoàng Minh cho biết, trả giá hơn 2,4 tỷ đồng một m2 cho lô đất này vì đây là "trái tim kim cương" của Thủ Thiêm, có vị trí hiếm hoi ven sông Sài Gòn, phù hợp để xây bất động sản hàng hiệu thì các chuyên gia BĐS lâu năm cho rằng đây là giá đất cá biệt đi trước thị trường khoảng 10 năm, nghĩa là ước tính phải chờ đến một thập kỷ tới giá đất Thủ Thiêm mới có thể đạt được mức vừa đấu giá thành công.

Trong cơn sốt đất nóng bỏng, thị trường căn hộ hạng sang đang ở giai đoạn nóng nhất trong vòng một thập niên qua khi giá mặt bằng căn hộ trên thị trường liên tục tăng. Thị trường liên tục xuất hiện nhiều dự án có giá bán hàng trăm triệu đồng mỗi m2, giai đoạn mở bán sau giá nhà cao hơn các đợt chào hàng trước đó. Cá biệt, có cả trường hợp dự án chào bán ở vùng giá đỉnh của thị trường, phá vỡ kỷ lục giá bán căn hộ cao nhất tại Việt Nam từ trước tới nay.

Nếu như giữa năm 2021, một dự án chung cư nằm ngay khu đất vàng Ba Son, quận 1, TPHCM giao dịch thành công ở mức 18.000 USD/ m2, tương đương hơn 400 triệu đồng/m2 được xem là mức giá kỷ lục của thị trường nhà ở Việt Nam thì đến quý 4/2021 kỷ lục này lại tiếp tục bị phá vỡ khi dự án siêu sang The Grand Hanoi tọa lạc tại số 22 - 24 Hàng Bài củ Masterise Group đưa ta mức 35.000 USD/m2 (gần 800 triệu đồng/m2).

Theo dự báo của CBRE giới siêu giàu Việt Nam tăng nhanh sẽ góp phần mở rộng nguồn cầu ở phân khúc nhà ở hạng sang này. Giá sẽ chưa dừng tăng ở mức này mà sẽ còn xác lập những kỷ lục mới. Đặc biệt, trong bối cảnh những tỷ phú gốc Á, trong đó các tỷ phú Hàn Quốc có mức độ quan tâm cực lớn đến tài sản sang trọng. Điều này củng cố thêm vị thế của Việt Nam là một trong những thị trường mới nổi và đầy tiềm năng ở phân khúc bất động sản hạng sang.

Thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội và TPHCM chưa bao giờ phát triển rầm rộ như 2 năm vừa qua. Nguyên nhân bởi trong bối cảnh quỹ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM ngày càng khan hiếm, giá đất đô thị tăng cao, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các địa bàn vùng ven tìm kiếm cơ hội đầu tư kiếm lời.

Cùng với đó, hệ thống giao thông liên vùng của các đô thị lớn ngày càng được hoàn thiện, các dự án vùng ven đô cũng được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, đầy đủ. Đặc biệt, cú hích từ dịch Covid-19 đã khiến lối sống của người dân dần thay đổi, sang sống xanh, diện tích rộng, không gian sống gần gũi thiên nhiên, thoáng đãng. Những điều này càng tạo điều kiện cho BĐS vùng ven lên ngôi bất chấp dịch bệnh.

Nhu cầu cao đã dẫn tới giá đất vùng ven tăng đột biến. Tại phía Bắc, thị trường BĐS tại Ba Vì, Sóc Sơn, Mê Linh (Hà Nội), Hòa Bình, Bắc Ninh giá đã tăng gấp đôi. Còn tại TPHCM, giá nhiều huyện vùng ven như Bình Chánh, Cần Giờ (TPHCM), Long An, Bình Dương giá cũng tăng mạnh…đặc biệt thị trường xuất hiện những đợt nóng sốt cục bộ, "cò mồi" lợi dụng thổi giá, buôn bán lướt sóng.

Trải qua 4 đợt bùng phát của dịch Covid-19, bất động sản công nghiệp vẫn được dự báo sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường địa ốc trong thời gian tới với hàng trăm khu công nghiệp liên tiếp được phê duyệt quy hoạch.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thời gian qua hàng loạt địa phương đã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất xây dựng KCN mới, để đáp ứng nhu cầu đầu tư trong những năm tới. Đơn cử, tỉnh Quảng Trị đã phê duyệt các KCN mới đa ngành Triệu Phú 529 ha, KCN Quảng Trị 481,2 ha; tỉnh Vĩnh Phúc cũng đang hoàn thiện dự án KCN Sông Lô, Tam Dương 1, Thái Hoà-Liên Sơn-Liên Hoà hơn 500 ha; tỉnh Đồng Nai đã công bố kế hoạch xây dựng 3 KCN mới rộng 6.475 ha; tỉnh Long An dự kiến sẽ có dự án KCN mới giá trị 59 triệu USD tại huyện Đức Hoà...

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc bất động sản KCN đang trở thành điểm sáng thu hút nhiều dòng vốn đầu tư. Đặc biệt, bất động sản công nghiệp và hậu cần (logistics) bao gồm kho bãi, chuỗi cung ứng và cơ sở sản xuất sẽ đón nhận nguồn vốn đầu tư mạnh mẽ trong thời gian tới, bởi sức hấp dẫn của các tài sản logistics và công nghiệp sẽ chỉ theo chiều tăng lên trong mắt các nhà đầu tư.

Bộ Xây dựng cho biết nhiều chính sách đang được cơ quan chức năng đẩy mạnh để tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý. Cụ thể, thời gian qua, Bộ Xây dựng cũng đã ra nhiều Nghị định liên quan đến BĐS trong đó có Nghị định về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, Nghị định 30, Nghị định 49…. Hiện Bộ Xây dựng đã đang cùng với các bộ, ngành khác tìm cách tháo gỡ bằng việc sửa Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng.

Trong năm 2022, Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS và nghị định về hệ thống thông tin thị trường BĐS sẽ được ban hành. Hai văn bản này sẽ tác động rất lớn đến thị trường. Cùng với đó, Quốc hội sẽ sửa Luật Đất đai. Song song, Bộ Xây dựng đang đề xuất chỉnh sửa Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở cho phù hợp với Luật Đất đai mới, phù hợp với chương trình của Quốc hội. Ngoài ra, Chính phủ cũng đang chuẩn bị trình Quốc hội thông qua một luật và sửa 10 luật, để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư và dự án.

Mặc dù sốt đất diễn ra khắp nơi nhưng chủ yếu là phân khúc đất nền, giao dịch trao tay giữa các nhà đầu tư. Trong khi đó, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn trong bối cảnh chung của Covid-19 khi không thể tổ chức các sự kiện bán hàng lớn, nhiều dự án tắc pháp lý không được giải quyết.

Thị trường BĐS trong năm 2021 đã từng có lúc chứng kiến 80% sàn giao dịch BĐS trên cả nước đã đóng cửa. Nhiều doanh nghiệp BĐS nghỉ dưỡng điêu đứng vì hàng bán không được, nhưng tiền vẫn phải chi ra để thi công dự án, lương, các chi phí vốn, lãi suất ngân hàng.

Đặc biệt, dịch Covid-19 bùng phát khiến việc thi công dự án chậm so với cam kết trong hợp đồng với khách hàng. Đúng lúc khách hàng cũng gặp khó về tài chính nên quay lại đòi thanh lý hợp đồng, lấy lại tiền. Nhiều doanh nghiệp cũng thừa nhận đã quá sức chịu đựng khi thời gian trước TP.HCM, Hà Nội siết chặt khiến hàng trăm dự án "đứng hình" khoảng 3 năm nay.

Dù người dân thành phố đang bước vào giai đoạn bình thường mới, sống chung với đại dịch nhưng bán buôn, kinh doanh vẫn chưa kịp "hồi sức" nên mặt bằng bán lẻ vẫn ế ẩm. Giá thuê mặt bằng tiếp tục được điều chỉnh. Tuy nhiên, tốc độ giảm giá thuê bán lẻ tại các trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn.

Cụ thể, đối với các trung tâm thương mại, giá thuê hiện ghi nhận giảm nhiệt nhiều nhất tại khu vực tầng một với giá dao động khoảng 5 - 10% so với trước dịch. Tính chung tất cả các tầng thuê thì giá thuê chỉ giảm nhẹ khoảng 2 - 3%. Giá thuê trung bình tầng trệt trung tâm thương mại trong quý II/2021 tại Hà Nội đạt mức 41 USD/m2/tháng (tương đương 943.000 đồng). Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ nhà mặt phố ghi nhận mức giảm sâu hơn từ 30-50% so với thời điểm trước dịch.