Thị trường bất động sản sẽ điều chỉnh như thế nào?

Theo ghi nhận nếu phân khúc nhà vừa túi tiền, nhà giá rẻ vẫn sống tốt trong đại dịch vì nhu cầu thực tế cao thì loại hình sản phẩm giá cao có vẻ dễ bị lung lay bởi các tác động của dịch kéo theo sức cầu giảm rõ rệt.

Những dự báo trong đợt dịch lần 1 cho thấy, BĐS cao cấp, hạng sang sẽ phải điều chỉnh giá bán trong giai đoạn sắp tới khi sức cầu của thị trường về phân khúc này đang giảm đi. Dù trong đợt 1 việc giảm giá ở phân khúc này chưa rõ nét, do các NĐT vẫn cố giữ tài sản chờ dịch đi qua.

Trước đó, theo JLL Việt Nam, trên thị trường căn hộ phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục dẫn đầu, chiếm 80% tổng lượng bán, phần lớn phục vụ cho nhu cầu ở thực. Trong khi đó, xu hướng chậm lại của nhu cầu đầu tư, tập trung ở phân khúc cao cấp, bắt đầu từ những quý trước nay đã trở nên rõ nét hơn dưới tác động của đại dịch Covid-19.

Đại điện đơn vị này cho rằng, mặc dù tác động của dịch lên giá phân khúc này chưa rõ nét trong các quý đầu năm vì còn ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung vẫn còn. Những chủ đầu tư vẫn cố gắng giữ mức giá mà họ đã lập ra từ trước khi dịch bùng phát. Tuy nhiên, nếu tình hình trở nên tồi tệ hơn, các chính sách kích cầu có thể cần được xem xét.

Dịch Covid-19 lần 1 đang được kiểm soát tốt thì việc tái bùng phát đợt dịch mới tại Đà Nẵng mới đây khiến những người trong cuộc tỏ ra lo lắng vì sự ảnh hưởng đến thị trường BĐS là khó lường. Theo số liệu thống kê, mặc dù thị trường BĐS trong quý 2/2020 có những dấu hiệu phục hồi tích cực hơn quý 1. Tuy nhiên, làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 2 đang diễn biến phức tạp gây ra những tác động, ảnh hưởng rất khó lường đến thị trường này.

Nếu phải có một đợt giãn cách xã hội lần 2, nguy cơ thị trường sẽ lại tiếp tục rơi vào trạng thái tạm dừng. Các doanh nghiệp BĐS vừa trải qua đợt khó khăn, mới hoạt động trở lại sau vài tháng thì tiếp tục gặp dịch bệnh nên sự tổn thất về nhân sự, tài chính sẽ khá lớn. Các sàn giao dịch bất động sản, nhân viên môi giới sẽ còn khó khăn hơn vì không có nguồn cung để chào hàng, không có khách để giao dịch dẫn tới không có doanh thu. Nguy cơ số doanh nghiệp, sàn giao dịch phá sản có thể tăng lên.

Đối với phân khúc BĐS cao cấp, theo các chuyên gia, có thể sẽ có sự xáo trộn về giá cả. Một số chuyên gia cho rằng, ở phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang có thể sẽ phải điều chỉnh về giá bán trong thời gian tới. Nhưng mức độ điều chỉnh này là để phù hợp thị trường chứ không thể hiện sự đồng loạt. Với tình hình kinh tế khó khăn do Covid-19, để bán được hàng ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lãi. Dù giá bán BĐS có thể chưa được cảm nhận rõ ràng trong 2 quý đầu năm do sự thiếu hụt nguồn cung từ năm 2019, nhưng từ nay đến cuối năm, tình hình sẽ rõ hơn, nhất là khi làn sóng Covid-19 thứ 2 đang ập đến.

Trả lời trên báo chí mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, từ cuối năm 2020 đến nửa đầu năm 2021 sẽ là cơ hội cho làn sóng đầu tư BĐS giá rẻ hơn so với cuối năm 2019. Hiện nay, các BĐS càng cao cấp càng bị lung lay chuỗi giá trị do tác động của dịch bệnh làm thị trường chuyển hướng sang phòng thủ nhiều hơn.

Theo ông Quang, các loại tài sản giá trị càng lớn ở khu vực trung tâm hoặc kế cận trung tâm càng dễ bị điều chỉnh giá và trở thành tâm điểm thu hút giới đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi.

Vị chuyên gia này cho rằng, với tâm lý chung của đa số người Việt, khi thị trường địa ốc giảm tốc, rất nhiều dòng tiền đang chờ giá tốt để mua vào.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land lại quan điểm, do tác động của dịch bệnh, thị trường BĐS thời gian qua đã chậm lại, nhưng giá bán nhìn chung ở phân khúc cao cấp không vì thế mà điều chỉnh giảm. Bởi giá bán BĐS còn phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, vào các yếu tố đầu vào đã cấu thành nên sản phẩm. Vì thế, rất khó để giảm giá.

Bà Hương chỉ ra, ở phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang có thể chia làm 2 dạng. Nếu ở dòng sản phẩm tiêu thụ chưa tốt, chưa đạt kỳ vọng của khách hàng về giá trị sản phẩm thì chủ đầu tư có thể sẽ có chính sách kích cầu trong ngắn hạn bằng cách là điều chỉnh giá giảm một chút, hoặc đột phá ưu đãi để phù hợp với nhu cầu thị trường, đảm bảo tính thanh khoản dự án. Còn dạng sản phẩm thứ hai, có những chủ đầu tư đã có thương hiệu trên thị trường rồi, sản phẩm của họ được khách hàng chấp nhận rồi thì việc thay đổi theo cách giảm giá lúc thị trường chậm lại là rất khó.

Thực tế, theo bà Hương, trên thị trường hiện nay ở phân khúc cao cấp, hạng sang có những sản phẩm không thể không giảm giá được, nhưng có những sản phẩm đắt khách hàng vẫn chấp nhận mua. Điều này phụ thuộc nhiều vào giá trị của sản phẩm, của chủ đầu tư đó mang lại cho khách hàng, có đạt kỳ vọng, tương xứng với đồng tiền mà người mua bỏ ra hay không.

Một số chuyên gia lại cho rằng, với làn sóng Covid thứ 2, ở các dự án mới, các chủ đầu tư cũng cân nhắc đến việc giảm giá bán so với giá kỳ vọng trước đó, hoặc cho phép tiến độ thanh toán giãn ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Chưa kể, đối với phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang còn bị ảnh hưởng bởi nguồn cầu, trong đó đối tượng người nước ngoài đang khá hạn hẹp do dịch, cộng với những động thái siết tín dụng cũng khiến phân khúc này gặp khó. 

Nhận định về tác động của dịch bệnh đối với lĩnh vực BĐS, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, còn quá sớm để đánh giá hết tác động của đợt bùng phát dịch lần 2 đến thị trường BĐS. Tuy vậy, sự bùng phát của dịch Covid-19 trở thành cú đấm thứ 2 với thị trường BĐ, có thể làm tổn thương sâu sắc đến toàn thị trường, thậm chí ảnh hưởng mạnh hơn so với lần trước.

Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quan ngại rằng, đợt dịch mới sẽ khiến thị trường BĐS khó khăn, các hoạt động mua bán bị hạn chế. Thị trường dự báo có khả năng sẽ diễn ra tình trạng cắt lỗ ồ ạt. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý gom hàng và đợi chờ khi thị trường "chạm đáy". Tuy nhiên, việc bắt được đáy hay không, không phải NĐT nào cũng làm được.